Đã qua thời “không lo lỗ khi mua đất”?

Theo Nhịp sống thị trường, tuy thị trường địa ốc ngày càng trầm lắng nhưng mới kéo dài khoảng một năm nay, khó khăn của các nhà đầu tư hiện phải đối mặt rất nhiều. Không ít người than thở rằng rất khó để thoát hàng, vừa phải gồng nợ lãi vừa lo lắng trước nguy cơ cảnh phá sản. Cũng vì thị trường quá ảm đạm khiến các nhà đầu tư dần mất đi niềm tin vào bất động sản. 

Hay ngay đến cả những nhà đầu tư tay ngang, sở hữu sẵn tiền mặt nhưng cũng phải dè chừng khi xuống tiền. Một khi thị trường hồi phục trở lại, tâm lý của người tham gia cuộc chơi này và kể cả người ngoài cuộc cùng có một nhận định chung rằng “cứ bỏ tiền vào đất là có lời”. Thế nhưng, khi thị trường đang trầm lắng như hiện tại, tâm lý “hết thời mua đất có lời” lại hiện diện trong tâm lý mỗi người. Còn những ai có tiền thì đang chực chờ nhảy vào bắt đáy. 

Câu chuyện mua đất lỗ sẽ xảy ra với 2 nhóm. Một là nhóm lướt sóng trong ngắn hạn. Chắc chắn giá đất không thể tăng mãi mà phải có một điểm chững hoặc hạ sau khi đã tăng ảo. Đối với người phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính, khi thị trường khó khăn, lỗ là điều sẽ phải xảy ra. Hay thậm chí, nếu mua đất mà vay ngân hàng tới 70% thì dù có chờ đợi 3 - 5 năm thì khả năng lỗ vẫn lớn, nhất là khi lãi suất vay ngân hàng đang tăng. 

Trong khi đến thời điểm này, rất khó để có thêm một cơn sốt đất bùng nổ khiến giá đất tăng gấp 4 gấp 6 lần trong ngắn hạn như trước đây. Giả sử, nhà đầu tư chi 1 tỷ đồng cho một lô đất tại Sóc Sơn (Hà Nội) và vay ngân hàng thêm 500 triệu. Với mức lãi suất thả nổi hiện đang khoảng 13%/năm, thì mỗi năm người này sẽ phải trả 65 triệu đồng tiền lãi. Trong vòng 3 năm, số lãi lên tới 195 triệu đồng. 

Với bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay, ngay cả khi nhà đầu tư bán ra lời 200 triệu đồng thì vẫn sẽ lỗ vì những chi phí như môi giới, sang tên. Tính cả chi phí cơ hội thì chắc chắn người mua vẫn lỗ. 

Nhìn lại những người vỡ nợ, phá sản vì buôn đất chủ yếu do vay quá nhiều, còn những ai mua đất bằng tiền nhàn rỗi thì không cần quá lo lắng. Tình trạng vỡ nợ hàng loạt vào cuối năm qua của những nhà đầu tư đầu cơ, “lướt sóng” đất không phải hiếm. Tuy nhiên gần như tất cả đều vỡ nợ do vay nóng. Có những người chấp nhận vay tới 6%/tháng để “lướt sóng”. Rõ ràng đây là số lãi vay khủng và việc “lướt sóng đầu cơ” quá tệ mới dẫn đến kết cục xấu như vậy. 

Còn đối với những người mua đất bằng tiền mặt, tiền nhàn rỗi, có mục đích và định hướng sử dụng tài sản rõ ràng, không nợ nần nhiều sẽ không có áp lực tài chính. 

Thực tế, trong vòng 10 - 20 năm trở lại đây, bất động sản đều tăng giá. Hãy nhìn lại quá khứ, trong khoảng 10 năm nay, các giai đoạn 1990 - 2000, 2000 - 2010, 2010 - 2020 chứng kiến giá đất tăng chóng mặt. Cứ chu kỳ 10 năm, đất sẽ tăng giá vài lần, có khi tăng tới cả chục lần bất chấp các biến cố hay khủng hoảng trên thị trường.

Thứ hai là nhóm mua đất thuộc quy hoạch, bị thu hồi hay không đầy đủ pháp lý. Đối với loại hình đất dính các lỗi nghiêm trọng như vậy, khả năng lỗ là rất cao chứ chưa nói tới lãi. Về dài hạn, việc mua đất hoàn toàn không lỗ nếu như người mua sử dụng tiền nhàn rỗi, mua đất không dính lỗi về quy hoạch, pháp lý và xác định đầu tư lâu dài trong ít nhất từ 3 - 5 năm. Thậm chí nếu có thể để từ 6 - 10 năm thì nhà đầu tư chắc chắn có lời lớn. 

Chẳng hạn như ở các vùng nông thôn chứng kiến giá đất tăng mạnh trong khoảng 10 năm nay. Ví dụ tại Nam Định, lô đất nằm trên trục đường thuộc xã Yên Phú (huyện Yên Ý) từ 10 năm trước có giá khoảng 300.000 đồng/lô. Năm 2013, lô đất này chỉ khoảng 70 triệu đồng, nhưng vào năm 2018, giá lô đất đã tăng tới 400 triệu đồng. Tới năm 2022, lô đất này được giao dịch lên tới 1,1 tỷ đồng.

Còn tại Hà Nội, một căn nhà 4 tầng trong ngõ Lê Quang Đạo (Mỹ Đình) diện tích 37m2 có giá 2,1 tỷ đồng vào năm 2016. Đến năm 2018, căn nhà có giá giao động khoảng 2,8 tỷ đồng. Năm 2022 với tài chính 4 tỷ đồng thì rất khó mua lại căn nhà này. 

Theo một nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, giá nhà tại trung tâm TP. HCM đã tăng 21 lần trong vòng 16 năm. Giá nhà tại các quận trung tâm Hà Nội chứng kiến mức tăng “khủng khiếp” tới 33 lần qua 2 thập kỷ, từ 11 triệu đồng/m2 lên đến 360 triệu đồng/m2 trong giai đoạn 2002 - 2020. 

Cụ thể, giá nhà ở quận Hoàn Kiếm vào năm 2002 bình quân khoảng 11 triệu đồng/m2. Đến năm 2020 thì giá giao dịch trung bình khu vực này lên tới 360 triệu đồng/m2. Còn giai đoạn 2018 - 2020, giá bất động sản quanh khu vực Hà Nội và TP. HCM có mức tăng hơn 10%. 

Dựa vào thống kê của Batdongsan.com.vn, có thể thấy, trung bình 3 năm thì bất động sản sẽ tăng giá, kể cả thị trường đã xuống đáy. Người mua chỉ cần chờ đợi, đây là lý do mà nhiều người giàu sẽ càng giàu lên. Họ không phải là người có đầu óc tư duy mua bán đất đai, nhưng họ chỉ cần có tiền để mua đất rồi để đó vài năm, thậm chí có thể để tới 10 năm vì họ có khoản tiền dự phòng lớn. Vì thế, mua đất sẽ chẳng bao giờ lỗ nếu người mua có thể “đợi” trong dài hạn.