Chuyên gia: Giá đất nền và chung cư diễn biến trái chiều là do áp lực tài chính

Đất nền toàn quốc ảm đạm

Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng kể từ nửa cuối năm 2022 kéo dài tới nay. Thanh khoản đất nền xuống thấp đã khiến giá bán liên tục sụt giảm. Ghi nhận thực tế đất nền vùng ven Hà Nội, nhiều khu vực đã giảm giá sâu từ 20 - 30%, thậm chí còn giảm tới 35% so với thời điểm sốt đất. 

Chẳng hạn, giá đất nền tại Phù Cát, Phú Mãn (Quốc Oai), vào thời điểm sốt đất ghi nhận giá giao dịch khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại chỉ còn 18 - 24 triệu đồng/m2. 

Tại Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh (Đông Anh) đang bán đất nền giao động từ 33 - 38 triệu đồng/m2, trong khi đầu năm 2022 có giá từ 45 - 55 triệu đồng. Các lô đất nằm mặt đường 5m có thể kinh doanh đang được rao bán từ 50 - 53 triệu đồng/m2, giảm khoảng 20 - 30% so với thời điểm sốt nóng. 

Tại huyện Thanh Oai, giá đất trong ngõ ô tô đi được hiện có giá bán từ 10 - 15 triệu đồng/m2. Đất nền mặt đường 4 - 5m có giá bán từ 19 - 25 triệu đồng/m2, tức giảm khoảng 30% so với đầu năm 2022. 

Tại Cổ Đông (Sơn Tây), nơi có nhiều mảnh đất rộng được phân lô tách thửa, giá đất đang giao động từ 14 - 16 triệu đồng/m2, so với đầu năm 2022 được rao bán từ 20 - 24 triệu đồng/m2. 

Đặc biệt vào đầu năm 2022, đất nền phân lô tại huyện Thạch Thất có giá rao bán từ 22 - 26 triệu đồng/m2, tới nay đã giảm khoảng từ 30 - 35%. Thậm chí có một số lô đất nằm sâu trong ngõ hiện tại đã giảm về mức 12 - 13 triệu đồng/m2. 

Tại TP. HCM và các vùng phụ cận, báo cáo của DKRA Group cho thấy, trong hai tháng đầu năm nay, cả nguồn cung và lượng tiêu thụ mới đất nền khu vực này giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, toàn khu vực ghi nhận 114 nền mới được mở bán, giảm 92% so với cùng kỳ. Tiêu thụ được 14%, tương đương 16 nền đất, giảm 98% so với cùng kỳ. Đồng Nai và Long An ghi nhận nhiều nguồn cung và lượng tiêu thụ mới nhất. Giá bán sơ cấp phổ biến từ khoảng 9,6 - 56,4 triệu đồng/m2.  

Theo DKRA Group, sức cầu chung trên thị trường giảm mạnh, lượng giao dịch phát sinh không có nhiều. Xu hướng giảm này đã kéo dài từ giữa năm 2022 và đến nay chưa có dấu hiệu phục hồi ngắn hạn. 

Giá bán sản phẩm thứ cấp trong hai tháng đầu năm giảm từ 10 - 23% so với thời điểm cuối năm ngoái. Tức giảm phổ biến ở mức 100 - 690 triệu đồng/nền, thậm chí một số nền giảm tới 1 tỷ đồng/nền. Tỷ lệ giảm tập trung nhiều ở nhóm những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, nhất là có sử dụng chương trình ưu đãi về lãi suất, ân hạn nợ gốc trong giai đoạn 2018 - 2022 của các nhà đầu tư. 

Chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá 

Trong khi đất nền ở nhiều khu vực có xu hướng giảm giá thì phân khúc chung cư lại tiếp tục tăng. Dữ liệu của Batdongsan.com cho thấy, trong tháng 2/2023, giá rao bán căn hộ trung cấp và cao cấp tại TP. HCM đã tăng lần lượt 3% và 6% so với cùng kỳ. 

Giá rao bán chung cư Hà Nội tăng gấp nhiều lần so với TP. HCM. Cụ thể, mặt bằng giá căn hộ bình dân phân khúc dưới 30 triệu đồng/m2 tăng 165; Trung cấp phân khúc 30 - 50 triệu đồng/m2 tăng 17%; Cao cấp phân khúc trên 50 triệu đồng/m2 tăng 9%.  

Mới đây, Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông đang đầu tư vào dự án khu chung cư cao tầng trên ô đất F5-CH02 với tên thương mại là Masteri West Heights nằm trong dự án Khu đô thị mới Tây Mỗ – Đại Mỗ - Vinhomes Park, thông báo: Kể từ ngày 1/4/2023, giá các căn hộ chưa bán tại tòa A-U39.2, tòa C-Z38M.1 và tòa D-Z38M.2 của dự án Masteri West Heights sẽ được điều chỉnh tăng so với giá hiện hành. 

Trên thực tế, đất nền luôn được đánh giá là có tính đầu cơ cao, trong khi thị trường sôi động thì những người tham gia vào phân khúc này đa phần đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) - Ông Phạm Đức Toản cho rằng, hiện nay đất nền ven Hà Nội và TP. HCM giảm giá nhưng vẫn tương đối cao. 

Ông Toản cho rằng, những người mua đất vùng ven đến 70 - 80% là đầu tư, đầu cơ mà không có nhu cầu thực. Nhưng người này chủ yếu sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Trong khi lãi suất hiện nay vẫn neo cao, vì vậy những nhà đầu tư này sẽ chịu áp lực rất lớn.

“Khi áp lực tài chính leo cao, nhiều nhà đầu tư đất nền buộc phải giảm giá để thu lại dòng tiền” - Ông Toản cho hay. 

Không giống như phân khúc đất nền, loại hình chung cư hướng đến người mua có nhu cầu thực. Trong khi đó, sức cầu chung cư hiện nay vẫn rất lớn nhưng nguồn cung còn hạn chế khiến giá bán liên tục tăng. 

Thị trường cần phát triển đồng đều

Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - Ông Nguyễn Quốc Anh cho hay, trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng tới khả năng đảo chiều của thị trường địa ốc (tăng trưởng tín dụng – lãi suất – chính sách điều hành của Chính phủ) thì chính sách và tăng trưởng tín dụng sẽ là hai yếu tố đem đến tác động tích cực, đồng thời đẩy nhanh hơn tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.

Ông Quốc Anh dự báo: “Thị trường có thể kỳ vọng sớm phục hồi, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023”. Vị chuyên gia còn nhận định, ở thời điểm hiện tại, hầu hết các chính sách và quyết định ban hành gần đây như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, Nghị định 08, Nghị quyết 33, thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công,... đều là những tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS. 

Đánh giá về Nghị quyết 33, ông Quốc Anh cho rằng, nghị quyết đã thể hiện sự quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn trên thị trường địa ốc, nhất là về vốn và pháp lý. Doanh nghiệp BĐS được xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro của các loại hình BĐS để có mức lãi suất cho vay phù hợp thị trường, tránh để kiểm soát vốn quá mức. 

“Ngoài ra, nghị quyết đã nêu rõ mục tiêu quan trọng là đầy mạnh xử lý, tháo gỡ pháp lý liên quan tới các dự án BĐS để hỗ trợ và tạo nguồn cung trên thị trường. Đây là yếu tố quan trọng, bởi thị trường đang có hơn 100.000 căn hộ đang xây dựng. Nếu các thủ tục ảnh hưởng tới tiến độ dự án đã được thông qua sẽ giúp nguồn cung cải thiện, đáp ứng tốt hơn nhu cầu người mua” - Vị chuyên gia nói. 

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đồng ý với quan điểm trên, nghị quyết cho thấy sự quyết liệt của Chính phủ trong việc quyết tâm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường BĐS ổn định trở lại, phát triển bền vững. 

“Quan điểm và mục tiêu của Chính phủ bám sát được thực trạng các vấn đề khó khăn, vướng mắc, lệch lạc của thị trường hiện nay. Điều này tạo tư duy chỉ đạo và giao nhiệm vụ cụ thể tới từng nhóm vấn đề, đúng người, đúng đối tượng” - Chủ tịch VARS nhận định.