BĐS nông nghiệp đa dụng: Triển vọng với nhà đầu tư trong chu kỳ mới

Đất nông nghiệp - loại hình bị mặc định “vất vả nhưng không ăn thua”

"Vất vả nhưng không ăn thua", đó là định kiến của nhiều người qua chia sẻ từ anh Thanh Lâm, nhà đầu tư đến từ Lâm Đồng, kể câu chuyện tại địa phương anh, “xuất thân từ con nhà nông, nhắc về tuổi thơ, ba mẹ tôi chỉ trồng mỗi cây cà phê, không có nhiều loại cây đa dạng như bây giờ. Làm lụng cả năm thế nhưng cuối năm mới có thu hoạch, vậy mà cũng chỉ đủ tiền trả tiền ăn trong năm và tiền con cái đi học. Thế nên cũng dễ hiểu khi nhắc tới nông nghiệp, vườn tược thì đa số mọi người đều mặc định rằng vất vả nhưng không ăn thua. 

Có những lần biết tôi muốn mua đất, nhiều người hỏi mua đất gì, khi nhận được câu trả lời là đất nông nghiệp, đa số đều tặc lưỡi. Tôi cũng để ý trong danh mục các sản phẩm đầu tư của mọi người, các chuyên gia, thầy dạy bđs, nhà đầu tư, thảo luận trên các diễn đàn,… cũng ít có loại hình đất này”.

Trên thực tế, câu chuyện của anh Lâm cũng thể hiện tâm lý của số đông mọi người tham gia thị trường BĐS nông nghiệp. Thay vì là đất vườn, đất làm nông, các sản phẩm được khuyên đầu tư thường thấy là đất nền, căn hộ, nhà phố, đất sào mặt tiền quy hoạch hồng để phân lô bởi sở hữu ưu thế tăng giá nhanh đã tạo nên nhiều cơn sốt ở các địa phương.

Song, trước thực tế nông nghiệp hiện nay đã có sự đổi khác về tư duy khai thác và sự tham gia của máy móc, công nghệ như: máy múc đất, máy khoan lỗ, máy nhổ cây, máy phun thuốc, xe chở, hệ thống tưới tự động, nhà kính,... đã giảm bớt sức lao động con người cũng như làm gia tăng hiệu quả sản lượng cây trồng, vật nuôi được đa dạng hoá và thị trường được mở rộng xuất khẩu. 

Đặt trong thị trường BĐS bị chững, tài chính bị siết và lãi suất tăng, các BĐS có giá trị sử dụng và ổn định dòng tiền phát huy được ưu thế nhiều hơn so với các loại hình chỉ chờ tăng giá. BĐS nông nghiệp với anh Lâm chính là như vậy, “dù không bán được sản phẩm tôi cũng không lo ngại. Vì chỉ cần trồng cây ngắn ngày hàng năm cũng đủ trả lãi ngân hàng. Còn nếu biết kết hợp cây trồng vật nuôi với giá tốt thì một vài năm thu lại số vốn mua đất là điều bình thường”.

Chia sẻ về triển vọng đầu tư của bản thân, anh Lâm cho biết, “Trái với cách làm của nhiều người là chia nhỏ, phân lô đất đai ra bán lẻ, chặt cây hoặc bỏ hoang đất để lên thổ cư hoặc chờ tăng giá. Tôi mua đất rồi cải tạo đất, trồng cây, phủ xanh đất. Tôi vẫn đang tích lũy và đi từng nấc ha để thực hiện mục tiêu có trong tay một nông trại đẹp trong thời gian tới”. 

“Viên kim cương thô” chưa được tận dụng

Thống kê diện tích đất đai Việt Nam năm 2020 được công bố vào đầu năm 2022, đất nông nghiệp chiếm hơn 27,9 triệu ha, tương đương khoảng hơn 80% tổng diện tích của cả nước. Cùng với đó là những con số ấn tượng: Ngành nông nghiệp đóng góp 24% GDP cho đất nước, tận dụng 47% nguồn nhân lực lao động của quốc gia và thực tế 70% dân số đang sinh sống tại nông thôn đang đóng vai trò là dư địa lao động dồi dào, thúc đẩy tiềm năng phát triển kinh tế nói chung và lĩnh vực BĐS nông nghiệp nói riêng.

Không chỉ vậy, sở hữu 3/4 địa hình đất nước là đồi núi với tài nguyên thiên nhiên phong phú cùng hệ sinh thái đa dạng trải dài từ Bắc xuống Nam, thích hợp với nhiều loại hình du lịch trải nghiệm, mạo hiểm và khám phá sẽ là động lực thúc đẩy BĐS nông nghiệp ngày càng nở rộ và tiến tới đa dụng.

Ghi nhận thực tế, giai đoạn 2017 - 2019, không ít doanh nghiệp đã đầu tư vào lĩnh vực BĐS nông nghiệp. Đáng chú ý, năm 2018 đón nhận nhiều doanh nghiệp lớn cả trong nước và quốc tế đổ vào Việt Nam, đầu tư vào trang trại, xây dựng các chuỗi giá trị trong nông nghiệp. Khi áp dụng công nghệ hiện đại, năng suất vượt trội hơn hẳn so với lao động thuần,  đã khiến hiệu quả sử dụng đất được nâng cao.

Thuận lợi là vậy, song trong 20 năm qua, có thể thấy có rất nhiều loại hình bất động sản xuất phát từ đất nông nghiệp nhưng chưa có tên gọi chính thức. Một thực trạng đáng buồn là nhiều BĐS gặp tình trạng phân lô bừa bãi, tâm lý nhà đầu tư còn “ghẻ lạnh”, chưa thực sự ưu ái tận dụng giá trị đất nông nghiệp theo đúng mục đích sử dụng.

Hậu quả, ngoài đem lại cảm giác sốt “ảo”, tưởng chừng để phục vụ nhu cầu ở thực cho người dân nhưng cuối cùng không có ai ở, gây lãng phí tài nguyên đất. Nhiều mảnh đất sau khi bị “băm nát” thì hiện nay đang có xu hướng được “gom” lại với nhau để thành một thửa lớn để canh tác hoặc khai thác các dịch vụ tổng hợp. 

Trước những diễn biến có phần ảm đạm của phân khúc này, giới chuyên gia vẫn khả quan về triển vọng đầu tư BĐS nông nghiệp trong năm 2023 tới đây. Theo PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá - Kinh doanh BĐS, Trường ĐH Tài chính - Marketing TP.HCM, “Ở Việt Nam, diện tích đất nông nghiệp rất lớn nhưng chỉ có 0,01% đất nông nghiệp đa dụng. Trên sổ sách quy hoạch vẫn là đất nông nghiệp nhưng giá trị nó đem lại là đa dụng.

Trong quỹ đất nông nghiệp đa dụng, lại chỉ có 0,01% diện tích đất được chấm 7/10 điểm trở lên. Do đó, các nhà đầu tư mà “săn” được những mảnh đất “0,01 của 0,01” thì dòng tiền sẽ có khả năng sinh lời rất tốt bằng việc khai thác, dù cho đó là đất nông nghiệp”, ông Ngọc đánh giá.
Một định hướng đầu tư đúng đắn sẽ giúp nhà đầu tư chạm tới mục tiêu phát triển, theo chuyên gia xu hướng chuyển dịch đầu tư kèm theo mục tiêu khai thác kinh doanh rõ ràng, có hành động rõ ràng thay vì để đất đai “nằm im” sẽ dần lấn át “hạt sạn” đầu cơ trong năm 2023 và thậm chí có thể phát triển kéo dài trong vòng 3 - 5 năm tiếp theo.

“Cửa sáng” trong cơ chế chính sách

Năm 2022 được coi là năm “lên bổng xuống trầm” của thị trường BĐS, ẩn sau câu chuyện chính sách từ phía Chính phủ và Nhà nước là sự nỗ lực rất lớn để giảm thiểu tối đa ảnh hưởng tiêu cực của lạm phát kinh tế toàn cầu vào Việt Nam. Đây có thể coi là một sự đánh đổi xứng đáng dù điều này cũng kéo theo sự đứt đoạn của dòng tiền chảy vào ngành địa ốc Việt.

Về mặt cơ chế chính sách, thời gian qua, Đảng và Nhà nước ta đã đưa ra các chủ trương, chính sách về chuyển đổi cơ cấu nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển kinh tế nông thôn bền vững và mới đây là Nghị quyết 18 đã giúp phân khúc đầy triển vọng này được đà khởi sắc trong năm 2023 tới đây.

Bày tỏ sự lạc quan về cơ chế chính sách tác động đến BĐS trong chu kỳ mới, PGS.TS Ngọc đánh giá cao thành quả của việc ban hành Nghị quyết 18, Nghị quyết 19, Nghị quyết 20 của BCH Trung ương Đảng. Đây có thể coi là 3 nghị quyết “bản lề” cho thị trường đất đai trong vòng 20 đến 30 năm tới, đặc biệt là Nghị quyết 18. 

“Thị trường BĐS đã có những giai đoạn trượt dài trong năm ngoái, vì vậy việc đưa ra chính sách vào thời điểm này là hợp lý và phù hợp. Những vấn đề về chính sách được điều hành nhịp nhàng, đóng vai trò như bản lề quan trọng; đơn cử như các chính sách liên quan đến tiền tệ, sửa đổi Luật Đất đai 2023, Luật kinh doanh BĐS,... Việc những bản lề này được đưa ra đúng lúc thị trường và nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn lại chính là “chất xúc tác” giúp đem lại những tác động tích cực và mạnh mẽ hơn nữa”.

Cụ thể, chuyên gia kỳ vọng Nghị quyết 18 sẽ mở ra hướng đi mới cho thị trường BĐS trong vòng 5 - 10 năm tới, đó chính là phát triển đất nông nghiệp. Trong đó, đất nông nghiệp sẽ không chỉ để làm nông nghiệp nữa, thay vào đó sẽ được quy hoạch, chú trọng đầu tư vào giá trị nội tại và mang lại nhiều chức năng sử dụng, khai thác, mở ra hướng đi mới ngoài việc làm nông, cho phép một phần đất được chuyển đổi để trở thành đất thương mại dịch vụ. 

“Thực tế từ trước đến nay, đã có nhiều người thực hiện các hoạt động dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng ở trên đất nông nghiệp, tuy nhiên, đó vẫn là hành động trái luật. Nhưng với Nghị quyết 18, giờ đây chúng ta có thể khai thác đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp dưới góc độ phù hợp với thực tế hơn. Đây là hướng đi “mở” có tiềm năng rất lớn mà các nhà đầu tư kinh doanh BĐS nên chú ý”, ông Ngọc bày tỏ quan điểm.

Bước vào phân khúc BĐS nông nghiệp, một phân khúc không dành cho những “tay mơ” bởi vậy trước khi bước vào phân khúc đầy tiềm năng này, chuyên gia nhấn mạnh nhà đầu tư nên lựa chọn đầu tư vào những quỹ đất là vùng tập trung dân cư, có chất đất tốt, ở nơi có khí hậu phù hợp, thích hợp với các loại sản phẩm doanh thu cao như sầu riêng, dứa, chanh dây, nha đam, sâm ngọc linh,... và có thể cho dòng tiền từ 500 triệu đồng/năm/ha trở lên với những sản phẩm đó.  

Để làm được điều đó, đòi hỏi nhà đầu tư phải cất công đi tìm những vùng đất nông nghiệp có khí hậu, thổ nhưỡng phù hợp, tìm hiểu tiềm năng khai thác yếu tố dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng ở địa phương như: yếu tố chữa lành; mô hình homestay, farmstay,... Khi đó sự kiên trì và tầm nhìn chiến lược của nhà đầu tư sẽ được phát huy tác dụng, dòng tiền cũng vì thế được đảm bảo.