Bất động sản “nương tựa” vào nhu cầu để phục hồi?

Địa ốc “nương tựa” vào nhu cầu thực để thoát hiểm

Thực tế câu chuyện thị trường sẽ khó có thể tìm được nhịp phục hồi trở lại nếu tâm lý “đợi chờ, phòng thủ” của khách hàng quá lâu. Bài học từ gói tín dụng 30.000 tỉ trước đây với mức lãi suất hỗ trợ là 5% là một bài học. Đây là một trong những chính sách mở, cơ hội của nhiều người để có thể có một nơi an cư với mức giá rất hợp lý. Chủ đầu tư cũng theo đó có những điều chỉnh hợp lý, có những sản phẩm phù hợp để có thể giảm tải hàng tồn, thị trường gỡ được thanh khoản.

Anh Võ Hồng Quang (nhân viên kiến trúc, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) – người đã tiếp cận được khoản vay trong gói 30.000 tỉ để mua cho mình 1 căn hộ ở quận Bắc Từ Liêm cách đây 6 năm trước chia sẻ, thời điểm đó, gói tín dụng này đã mở ra cơ hội cho nhiều người trong đó có anh vói thu nhập ở mức trung bình để có thể sở hữu ngôi nhà đầu tiên.

“Với mức lương chỉ tầm 20 triệu đồng như chúng tôi, gần như việc sở hữu một căn nhà là điều không tưởng. Nếu vay ngân hàng với lãi suất vay vốn cao hầu như không đáp ứng nổi. Thế nhưng, tiếp cận được gói vay 30.000 tỉ, các dự án cũng đáp ứng được các khoản vay đã giúp những người thu nhập trung bình như chúng tôi dễ tiếp cận hơn rất nhiều. Và thực tế, tôi thấy rằng sự thúc đẩy từ đôi bên như gói tín dung – chủ đầu tư có sự điều chỉnh sản phẩm phù hợp với nhu cầu đại đa số người mua thì việc sở hữu căn nhà đầu tiên là điều không khó”, anh Quang chia sẻ.

Câu chuyện thực tế ở các giai đoạn khủng hoảng trước kia đã chứng to rằng, khả năng phục hồi của thị trường sẽ dự vào nhu cầu thực của số đông. Thị trường hiện nay đang xuất hiện mức chiết khấu lên tới tận gần 50% từ chủ đầu tư, và đây gần như là trạng thái lý tưởng để người có nhu cầu thực hiện nay nghĩ ngay tới việc mua nhà.

Vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản đề xuất Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi để các ngân hàng thương mại. Nguồn vốn này hỗ trợ người vay mua nhà dưới 1,8 – 2 tỉ đồng, phục vụ nhu cầu ở thực, được vay với lãi suất hợp lý. Theo chủ tịch HoREA – ông Lê Hoàng Châu chia sẻ, lý do để đưa ra đề xuất trên chính là việc thị trường hiện nay, nhiều dự án đang thực hiện giảm giá bán nhà dẫn đến các căn hộ ở một số dự án chỉ còn khoảng 2 tỷ đồng/căn. Mặc dù đã giảm giá mạnh, thế nhưng người mua nhà ở vẫn chưa được vay vốn với mức lãi suất hợp lý. Trong khi đó, gói tín dụng 40.000 tỉ đồng hỗ trợ giảm 2%/năm lãi suất vay theo Nghị định 31/2022 nhưng đến hết tháng 10.2022 mới chỉ giải ngân được khoảng 21.000 tỉ đồng (tương đương 52,5%) và nếu không sử dụng hết thì vô cùng lãng phí nguồn lực.

Nhiều chuyên gia cũng đồng tình với việc hỗ trợ lãi suất cho người có thu nhập thấp. Bởi lẽ, việc chăm lo nhà cho những đối tượng này chính là trách nhiệm của nhà nước ở mọi thời điểm, không phải lúc thị trường khó khăn mới cần. Thực tế cũng đã chỉ rõ, ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM, nhà dưới 2 tỷ đồng hầu như đã “biến mất”. Vì vậy vai trò của nhà nước chính là, tạo ra nhà ở “hợp” túi tiền. Nếu theo tính toán, với căn nhà 2 tỷ đồng/căn, một người làm công ăn lương 10 năm cũng khó có thể mua được.

“Thực ra nếu áp dụng hỗ trợ lãi suất 2% cho người mua nhà dưới 2 tỉ đồng thì Nhà nước không cần bỏ tiền ra để bù, mà là miễn giảm các loại thuế, phí cho các ngân hàng đối với khoản hỗ trợ này. Kích hoạt được thanh khoản của thị trường thì nhiều lĩnh vực sản xuất quan trọng trong nền kinh tế sẽ phục hồi, từ đó đóng góp lại cho ngân sách”, ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ.

Vẫn ngập ngừng với chính sách

Phía Chính phủ vẫn có chưa tín hiệu rõ ràng với thị trường bất động sản. Điều này đã tạo ra tâm lý dè chừng, giằng cho hay đợi chờ từ phía người mau lẫn chủ đầu tư. Và vô hình chung, điều này đã khiến cho tâm lý thị trường vẫn chưa thể cải thiện nhiều mặc dù nhiều kịch bản phục hồi khác nhau đã được đưa ra.

Tại buổi công bố “Báo cáo thị trường bất động sản năm 2022 – dự báo năm 2023” do Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) tổ chức mới đây, TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng FERI đã đưa ra khuyến nghị, việc dùng đòn bẩy tài chính ở thời điểm này nên cân nhắc, vì đây sẽ là con dao 2 lưỡi.

Theo nhiều chuyên gia, năm 2023 sẽ là một năm bản lề của thị trường bất động sản. Sau quãng thời gian trầm lắng, mất thanh khoản, thị trường bất động sản năm 2023 dần phục hồi (có thể là giữa năm hoặc cuối năm). Điều kiện cần để thị trường có thể phục hồi phải đảm bảo những tiêu chí: tình hình tài chính sẽ phải thay đổi, room tín dụng và lãi suất cũng sẽ phải điều chỉnh. Song song đó, niềm tin từ nhà đầu tư cũng cần khôi phục. Bởi lẽ thời điểm hiện tại, niềm tin của các nhà đầu tư đang dè chừng, nói cách khác là đang bị lung lay gây nên ảnh hưởng tới quyết định xuống tiền.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân khi có thời điểm, chủ đầu tư công bố tăng giá lên tới gần 20% thế nhưng nhà đầu tư lại rất hào hứng. Thế nhưng lúc công bố chiết khấu lên tận gần 50% thì lại dè chừng. Đây là một nghịch lý khi mà giá sảm phẩm giảm còn khó bán hơn lúc tăng. Năm 2023, những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực sẽ tăng thanh khoản. Nhu cầu này luôn tồn tại dù thị trường tốt hay khó. Phân khúc chung cư đang được các chủ đầu tư chiết khấu khá sâu, đây là “cơ hội 10 năm có 1” để người dân mua được căn nhà đầu tiên với giá hợp lý. Vấn đề còn lại là sự thúc đẩy của chính sách giúp họ tiếp cận được thuận tiện hay không?