Bất động sản công nghiệp bắt đầu giai đoạn tăng trưởng mới

Nguyễn Ngọc Huyền

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ghi nhận giai đoạn tăng trưởng mới khi hàng loạt thương vụ lớn đã được thực hiện tại những vị trí trọng điểm trên nhiều tỉnh, thành cả nước.

BĐS Việt Nam hấp dẫn các nhà đầu tư

Mới đây, Tập đoàn Framas của Đức đã thuê một khu nhà xưởng xây sẵn có diện tích 20.000m2 thuộc Dự án KTG Industrial Nhơn Trạch 2 tại tỉnh Đồng Nai. Ông Fabian Urban - Giám đốc phụ trách mảng công nghệ giày dép của Framas Việt Nam cho biết lý do chọn Việt Nam để phát triển nhà máy vì cơ sở vật chất nơi đây vượt trội hơn so với các địa điểm khác trong khu vực.

Ngày 12/5 vừa qua, thương hiệu trang sức Đan Mạch Pandora đã ký Biên bản ghi nhớ xây dựng cơ sở chế tác trang sức mới tại Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore III (VSIP), tỉnh Bình Dương, khu vực này chỉ cách TP. Hồ Chí Minh 40 km. Theo ông Jeerasage Puranasamriddhi - Giám đốc cung ứng tại Pandora Production Co., Ltd. thì đây là nhà máy thứ 3 của công ty và là địa điểm đầu tiên được phát triển bên ngoài Thái Lan. 

bat-dong-san-cong-nghiep-bat-dau-giai-doan-tang-truong-moi-1-1653379282.jpg
Bất động sản công nghiệp ba miền Bắc - Trung - Nam đều ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ

Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, ngành thương mại điện tử trong vài năm gần đây bùng nổ rất mạnh mẽ. Các nhà đầu tư nước ngoài ráo riết tìm kiếm bất động sản hậu cần chất lượng cao để đáp ứng nhu cầu ngày một tăng nhanh chóng.

Trong vòng 5 đến 10 năm tiếp theo, thị trường logistics dự kiến có những bước phát triển vượt bậc. Tốc độ tăng trưởng của tầng lớp trung lưu với mức thu nhập rất mạnh mẽ, kết hợp sự lan rộng của thị trường thương mại điện tử sẽ giúp thúc đẩy thị trường logistics phát triển tốt hơn.

Ông Puranasamriddhi chia sẻ: "Chúng tôi đã phân tích kỹ nhiều quốc gia trên thế giới trước khi quyết định lựa chọn đặt nhà máy của mình tại tỉnh Bình Dương của Việt Nam. Bình Dương vốn có nghề thủ công đa dạng, giúp tạo điều kiện tốt hơn để chúng tôi có nguồn nhân lực phù hợp. Hơn nữa, KCN VSIP nơi đây có hạ tầng rất phát triển và chính quyền địa phương đã hỗ trợ nhiều trong việc chúng tôi đặt nhà xưởng tại đây". 

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam phân tích, nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản công nghiệp và logistics của Việt Nam chia làm 2 phần gồm: Các ngành sản xuất; Bất động sản công nghiệp hỗ trợ cho các doanh nghiệp sản xuất, logistics.

"Miền Bắc hiện nay đang hưởng nhiều lợi thế khi có vị trí sát cạnh Trung Quốc. Cùng hệ thống hạ tầng phát triển vượt bậc, kết nối thuận lợi với mọi tỉnh thành cả nước và liên kết tốt tới Trung Quốc đã giúp các khu kinh tế trọng điểm phía Bắc trở thành một phần để mở rộng sản xuất và là phần kéo dài chuỗi cung ứng của các nhà máy sản xuất" - bà Trang nhận xét.

Tập chung tại khu vực phía Bắc hầu hết là các ngành điện tử, tiêu dùng, công nghệ cao. Còn tại miền Trung, vì thành lập sau cùng nên hiện tại vẫn đang phát triển, những doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại khu vực này chủ yếu là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, hoạt động trong ngành truyền thống gồm sơ chế và sản xuất hàng tiêu dùng. Khu vực miền Nam được thành lập đầu tiên vào giai đoạn nền kinh tế vừa đổi mới nên rất thu hút các ngành như dệt may, sản xuất đồ gỗ, hàng tiêu dùng… và tạo ra chuỗi cung ứng rất đồng bộ.
Việt Nam theo thống kê có khoảng 600 khu công nghiệp được thành lập trên 61 tỉnh, thành phố. Chủ yếu phát triển tại các vùng kinh tế trọng điểm quốc gia. Hệ sinh thái khu công nghiệp của Việt được hàng ngàn doanh nghiệp quốc tế để ý và mong muốn bước chân vào thị trường.

Sự phát triển của bất động sản công nghiệp 

Với lợi thế về chi phí lao động phù hợp, chính trị ổn định, nhiều ưu đãi từ chính phủ, triển vọng kinh tế tích cực và nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) đã ký kết thì miền Bắc Việt Nam được đánh giá rất cao. Khu vực này đang là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư muốn dịch chuyển ra khỏi thị trường Trung Quốc nhưng vẫn có thể duy trì khoảng cách gần với công xưởng chính tại quốc gia này.

Khu vực miền Bắc bao gồm 25 tỉnh, thành phố, trong đó có 5 tỉnh, thành phố phát triển công nghiệp với tổng diện tích đất công nghiệp khoảng 10.000ha bao gồm: Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc và Hưng Yên. Các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu tới từ Singapore, Đài Loan và Nhật Bản

bat-dong-san-cong-nghiep-bat-dau-giai-doan-tang-truong-moi-2-1653379309.jpg
Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc khá ổn định

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc khá ổn định với mức trung bình khoảng 80%. Giá thuê đất đạt 109 USD/m2/kỳ hạn thuê. Giá thuê đất công nghiệp tại Hà Nội vẫn có bình quân cao nhất khu vực với 139,9 USD/m2/kỳ thuê.

Khu vực miền Trung đang thu hút các doanh nghiệp nhờ lợi thế về quỹ đất lớn, giá đất rẻ và hệ thống cảng biển dày đặc. Tuy nhiên, chủ yếu tập trung tại Đà Nẵng và Quảng Nam, tốc độ phát triển còn chậm hơn so với hai miền còn lại. Phần lớn các khu công nghiệp miền Trung được lấp đầy bởi các doanh nghiệp trong nước. Nguồn cung diện tích đất công nghiệp đến từ Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định đạt hơn 7.500 ha, tỷ lệ lấp đầy ở mức 67%. Giá thuê là lợi thế khi chỉ với mức 34 USD/m2/kỳ thuê, bằng 30% so với giá thuê đất công nghiệp khu vực miền Bắc và bằng 25% so với miền Nam.

Hiện nay, Đà Nẵng được đánh giá như một điểm đến mới, thu hút dòng tiền từ nước ngoài đổ về. Trong đó, Arevo Inc. đến từ Mỹ mong muốn đầu tư 135 triệu USD để phát triển nhà máy tại Khu công nghệ cao Đà Nẵng. Các ngành công nghiệp trọng điểm chủ yếu tập trung vào những ngành như công nghiệp chế biến thực phẩm. Bên cạnh đó, miền Trung hiện đã nổi lên như một trung tâm của ngành công nghiệp nặng, năng lượng, dầu khí và là cái nôi của các ngành công nghiệp nhẹ, kim loại, gỗ, đồ nội thất, dệt may,...

Với lợi thế là trung tâm phát triển công nghiệp đầu tiên của đất nước, khu vực miền Nam luôn đi đầu về tốc độ tăng trưởng, tạo ra sức hấp dẫn. Các ngành nghề chủ yếu tập trung nơi đây là cao su, nhựa, các ngành công nghiệp dệt may. Miền Nam là một điểm đến ưu tiên với các nhà sản xuất, đặc biệt là có thêm sự xuất hiện của TP. Hồ Chí Minh - Thành phố phát triển hàng đầu cả nước. 

Không chỉ TP. HCM mà các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai cũng tạo ra vùng kinh tế sôi động, thịnh vượng. Tổng diện tích đất công nghiệp tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu đạt hơn 25.000ha với mức cho thuê khoảng 135 USD/m2/kỳ thuê, tỷ lệ lấp đầy đạt tới 89%. Thương vụ nổi bật nhất mới đây là Coca-Cola đầu tư tại KCN Phú An Thạnh và Lego thuê tại KCN VSIP.

Mô hình phát triển BĐS công nghiệp linh hoạt

Các tỉnh trọng điểm khu vực Bắc - Trung - Nam có tổng nguồn cung đạt trên 6,2 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy gần 79%. Các dự án tiêu biểu phải kể đến trong những năm qua là 50.000 m2 xưởng cao tầng Kizuna tại Long An, khoảng 40.000 m2 Frasers Phú Tân tại Bình Dương…

Thực tế, thị trường nhà xưởng xây sẵn đang rất thu hút và là mặt hàng “hot” trên thị trường, bất chấp ảnh hưởng từ Covid - 19. Quý I/2022 ghi nhận giá thuê trung bình của loại hình này khoảng 4 USD/m2/tháng và tăng trưởng gần 5% theo năm.

bat-dong-san-cong-nghiep-bat-dau-giai-doan-tang-truong-moi-3-1653379326.jpg
Các tỉnh trọng điểm khu vực Bắc - Trung - Nam có tổng nguồn cung đạt trên 6,2 triệu m2

Bên cạnh đó, thị trường nhà kho xây sẵn còn khá mới mẻ trong phân khúc BĐS công nghiệp vì phát triển theo sau các hoạt động của doanh nghiệp sản xuất. Tuy nhiên, đại dịch đã phần nào tác động tích cực tới loại hình này. Tính đến quý I/2022, nguồn cung nhà kho xây sẵn tại 14 tỉnh, thành miền Bắc - Trung - Nam đã đạt trên 5,2 triệu m2 và đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 90%. Giá thuê trung bình nhà kho xây sẵn trong quý I/2022 đạt 3,4 USD/m2/tháng.

Theo đánh giá từ các chuyên gia, ngành công nghiệp đang tăng trưởng tích cực đã kéo cả nguồn cung tăng lên để đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Mức giá thuê trung bình cũng được dự đoán có thể tăng thêm trong giai đoạn tới vì nhu cầu với các dự án mới và các doanh nghiệp ngày càng đưa ra yêu cầu khắt khe hơn.

Cushman & Wakefield ghi nhận, trong những năm qua, sự gia tăng của các nhà điều hành không gian linh hoạt nhà ở và văn phòng đã gia nhập thị trường. Vì vậy, thị trường đang chờ đợi một mô hình phát triển linh hoạt sẽ áp dụng vào phân khúc bất động sản công nghiệp. Hơn nữa, đứng trước nhu cầu ngày càng tăng mạnh từ lĩnh vực thương mại điện tử đã đòi hỏi loại hình nhà kho nhỏ, linh hoạt hơn để dễ dàng phân phối hàng chặng cuối “last mile” nhanh nhất. “Mô hình kho bãi linh hoạt nhất định sẽ thành công và kỳ vọng trong tương lai gần sẽ có nhà đầu tư tham gia phát triển mô hình này ở Việt Nam” - Chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam nhấn mạnh.