Bài toán gia tăng quỹ đất cho nhà ở xã hội khi đã có gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng

Rào cản về quỹ đất

Theo chỉ tiêu giai đoạn 5 năm (2021 – 2025) của TP HCM, sẽ tăng thêm 2,5 triệu m2 nhà ở xã hội. Thế nhưng chỉ tiêu này hiện tại đang vướng mắc cả thủ tục pháp lý lẫn cơ chế và một rào cản lớn hơn chính là quỹ đất cho nhà ở xã hội đang bị thu hẹp. Trước đó, báo cáo từ phía Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cũng chỉ rõ, quy định hiện hành của pháp luật, hiện dự án nhà ở xã hội được hình thành từ 2 nguồn. Thứ nhất là từ việc giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch. Thứ hai là đất do các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Dù xuất phát từ nguồn nào thì việc quỹ đất dành cho nhà ở xã hội cũng cần phải tuân thủ với quy định phù hợp với quy hoạch. Thế nhưng việc quy hoạch để có quỹ đất phát triển cho nhà ở xã hội dường như chưa quan tâm đúng mức.

Theo đó, Luật Nhà ở năm 2005 đã có quy định khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, phải xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thực tế trong quy hoạch thành phố đã không xác định cụ thể đối với loại đất này. Chẳng hạn, trong quy hoạch sử dụng đất của thành phố kỳ 2011-2020 không có xác định chỉ tiêu riêng cho đất xây dựng nhà ở xã hội mà chỉ có chỉ tiêu chung về đất ở. Điều này dẫn đến lúng túng, thiếu chủ động trong tạo lập quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội.

Việc tiếp nhận, khai thác, quản lý đối với nguồn đất này do nghĩa vụ chủ đầu tư dành cho xây dựng nhà ở xã hội hiện chưa thực hiện hiệu quả. Các dự án nhà ở xã hội được thực hiện trong thời gian qua chủ yếu là do chuyển công năng từ nhà ở tái định cư hoặc từ nhà ở thương mại. Liên quan tới câu chuyện gia tăng quỹ đất, UBND TP HCM mới đây đã kiến nghị phía Bộ Xây dựng tìm phương hướng giải quyết về thủ tục nghĩa vụ xây dựng nhà ở xã hội các các dự án nhà ở hết hạn chủ trương đầu tư.

Có nhiều dự án có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 10ha được thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, nghĩa là được thay thế quỹ nhà tương đương hoặc tiền đối với nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội. Hiện tại, văn bản hết hiệu lực thực hiện, các chủ đầu tư phải thực hiện lại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP.

Dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2ha đất trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Còn nhiều vướng mắc

Những năm vừa qua, nhà ở xã hội luôn trong tình trạng lệch pha cung – cầu. Dù nhu cầu của người dân rất lớn nhưng nguồn cung phân khúc này lại rất nhỏ giọt. Ngoài lợi nhuận bị khống chế, vướng mắc liên quan tới thủ tục cũng là nguyên nhân chính khiến nhiều doanh nghiệp khó khăn, không mặn mà đầu tư nhà ở xã hội.

Luật Nhà ở hiện nay quy định, đất để xây nhà ở xã hội bao gồm: Đất được Nhà nước giao, cho thuê; đất trong các dự án nhà ở thương mại; và đất ở hợp pháp để xây nhà ở xã hội. Nếu doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, đủ điều kiện thì mới được giao làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Luật sư Võ Đình Đức (Đoàn luật sư Hà Nội) chia sẻ rằng, điều kiện đầu tư các dự án nhà ở xã hội còn khó hơn nhà ở thương mại. Luật Đầu tư và Luật Đất đai đã có quy định cho phép thực hiện dự án nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, gồm đất ở và đất khác không phải đất ở, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài điều kiện về đất đai, các cụ công cụ được nhà nước dùng để quản lý phát triển nhà ở bao gồm cả kế hoạch và quy hoạch. Các công cụ này cũng là thước đo để xác định khu vực nào được xây dựng nhà ở xã hội, giai đoạn nào sẽ phát triển. Điều này cũng là chìa khoá để ngăn tình trạng “mua gom” đất hay xây dựng nhà ở xã hội ồ ạt.

Thế nhưng nếu như không cho phép thực hiện các dự án nhà ở xã hội, đất không phải là đất ở sẽ lãng phí. Theo đó, nếu chủ đầu tư sử dụng đất theo mục đích cũ hoặc làm dự án mới phù hợp với mục đích sử dụng đất sẽ không được chấp nhận vì không phù hợp với quy hoạch được duyệt. Nếu nhà đầu tư xin chuyển mục đích sử dụng đất, làm dự án nhà ở thì sẽ không phù hợp với quy định phải có đất ở mới được đầu tư nhà ở thương mại, nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở.

Và quy định phải có đất mới thực hiện nhà ở xã hội khiến các khu đất đủ điều kiện làm nhà ở xã hội ngày càng ít đi, chi phí tăng. Điều này cũng làm tăng giá nhà ở xã hội. Trước đó, phía UBND TP HCM đã nhận được nhiều hồ sơ xin chấp thuận chủ trương, đầu tư chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Các nhà đầu tư cũng chứng minh có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất ở để đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc nhà đầu tư có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất, quyết định giao đất nhưng mục đích sử dụng đất hiện hữu không phải là đất ở.

Theo Luật Nhà ở, nhà đầu tư không đáp ứng được điều kiện về đất để phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Các chuyên gia cũng khẳng định, quy định nhà đầu tư phải có đất ở mới được phát triển nhà ở xã hội như hiện nay khiến cho Luật Nhà ở không đồng bộ với Luật Đầu tư, Luật Đất đai.