Bất chấp thị trường bất động sản nhiều khu vực đã “hạ nhiệt”, giá bán vẫn ở mức “trên trời”

Thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện dấu hiệu “hạ nhiệt”

Đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản chia sẻ thông tin, trong năm 2021, Bộ Xây dựng đã báo cáo lên Thủ tướng Chính phủ khi ở một số khu vực, đặc biệt là phân khúc sản phẩm đất nền ở một số khu vực được quy hoạch dự kiến lên quận, hoặc chuẩn bị sáp nhập hoặc triển khai hệ thống hạ tầng giao thông chạy qua... ghi nhận sự tăng giá đột biến. Ngoài ra, giá nhà căn hộ chung cư đã tăng từ 5-7%, loại hình nhà ở riêng lẻ có nơi tăng đến 30%.

Giá bất động sản tăng cao đến từ nhiều nguyên nhân khác nhau, một phần là do nguồn cung khan hiếm, hoạt động siết tín dụng chưa điều chỉnh tốt, thông tin về thị trường chưa được công khai kịp thời, chính xác, chặt chẽ, nên có hiện tượng môi giới, cò đất lợi dụng thông tin để từ đó thực hiện việc nâng giá, thổi giá.

Trước những thực tế nói trên, ông Khởi cho hay, Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản đôn đốc, cùng với đó là sự vào cuộc mạnh mẽ của chính quyền địa phương, thị trường bất động sản hiện tại so với năm 2021 đã có nhiều nơi hạ nhiệt. Tuy vậy, mặt bằng giá bất động sản vẫn còn rất cao.

Ông Khởi chia sẻ, với yêu cầu phải cung cấp nhiều nhà ở hơn dành cho đối tượng khách hàng thu nhập thấp, trung bình, Bộ Xây dựng đã đề xuất nên rất nhiều giải pháp khác nhau, thứ nhất là đẩy mạnh gia tăng nguồn cung mới cho thị trường; tiếp đến là cần cung cấp rõ ràng, minh bạch thông tin về các dự án, thông tin về các nguồn hàng để từ đó tránh xảy ra hiện tượng giới đầu cơ lợi dụng cấu kết tăng giá, thứ ba là phải gia tăng nguồn vốn đầu tư…

Trong hai năm 2020 - 2021, nguồn cung bất động sản đã giảm mạnh. Trong năm 2021 nguồn cung nhà ở đã giảm tới 34% so với thời điểm năm 2020, năm 2020 số dự án mới cũng đã giảm tới 50% so với thời điểm năm 2019. Còn nhà ở xã hội gần như không xuất hiện thêm bất cứ dự án nào được cấp phép mới, trong khi đây là phân khúc luôn có nhu cầu thực tế cao nhất.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nguồn cung sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân đến thời điểm hiện tại mới chỉ đạt được khoảng 7,3 triệu m2/12,5 triệu m2 theo như kế hoạch đã đề ra; trong đó nhà ở dành cho công nhân là 2,7 triệu m2 tương đương với 54.000 căn hộ, nhà ở xã hội dành cho đối tượng người có thu nhập thấp ở đô thị đạt khoảng 4,6 triệu m2 với 92.500 căn hộ.

Điều đáng chú ý là cả nước hiện đang trong quá trình triển khai 339 dự án nhà ở xã hội nhưng tốc độ thi công rất chậm, trong đó nhà ở dành cho công nhân là 7,6 triệu m2 tương đương với hơn 152.000 căn hộ, nhà ở xã hội dành cho đối tượng người lao động thu nhập thấp đô thị là 9,6 triệu m2 tương đương với 219.000 căn hộ.

Chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm, một số địa phương đã khởi công được 11 dự án nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ cho đối tượng công nhân khu công nghiệp. Tuy nhiên, nguồn cung về nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân hiện vẫn còn thấp khiến cho việc thực hiện triển khai các chính sách hỗ trợ về nhà ở còn tương đối chậm chạp. Cụ thể, gói hỗ trợ trị giá 15.000 tỷ đồng dành cho những người mua, cải tạo và thuê mua nhà ở, hiện tại Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ giải ngân được số tiền 140 tỷ đồng cho gần 800 khách hàng.

Để đảm bảo có đủ nguồn nhà ở xã hội cung ra thị trường, ông Khởi đề xuất các doanh nghiệp có độ tín nhiệm cao, có năng lực tốt, có dự án chất lượng cao cần phải được tạo điều kiện thuận lợi để tiếp cận nguồn vốn tín dụng để từ đó phát triển các dự án bất động sản; tiếp tục cho vay đối với những dự án có đầy đủ tính pháp lý, ưu tiên cho vay đối với những dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, nhà dành cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung mới cho thị trường.

Về phía Bộ Xây dựng đã thành lập đoàn làm việc với các tỉnh thành để từ đó đẩy mạnh nguồn cung cho thị trường bất động sản. Theo đó, UBND các tỉnh sẽ xây dựng danh sách các dự án nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân được ưu tiên hỗ trợ lãi suất vay vốn gửi cho Bộ Xây dựng. Sau đó Bộ Xây dựng sẽ công bố công khai danh sách, từ đó ngân hàng sẽ thực hiện cấp khoản vay theo công văn mà Bộ Xây dựng công bố. 

Điều chỉnh và kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào bất động sản trong tương lai

Thực tế là trong thời gian vừa qua, đã xảy ra hiện tượng phát hành trái phiếu vượt quá chỉ tiêu, quy định khiến cho thị trường xuất hiện nhiều vấn đề. Ở góc độ quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng hiện chưa đưa ra đề xuất về việc siết chặt hoạt động phát hành trái phiếu mà đánh giá thị trường vốn và trái phiếu bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vừa qua khi thị trường tài chính nóng lên thì thị trường bất động sản cũng nóng theo. Có thể nói, đây là sự phát triển không bình thường. Do đó khi điều chỉnh dòng vốn hay siết phát hành trái phiếu sẽ nảy sinh nhiều vấn đề ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng cần phải xây dựng những quy định rõ ràng, cụ thể để hoạt động phát hành trái phiếu được thực hiện một cách ổn định, tránh tình trạng phát triển quá nóng như vừa qua. 

Về việc huy động vốn phát triển dự án, trong thị trường bất động sản, có nhiều kênh để thực hiện huy động bao gồm thông qua tín dụng, phát hành trái phiếu, liên doanh, thu hút vốn từ khách hàng, vay vốn tín dụng từ ngân hàng và vốn chủ sở hữu.

Tuy nhiên, thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản đều phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Khi Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt dòng vốn tín dụng thì các doanh nghiệp sẽ phải chuyển hướng sang huy động vốn từ trái phiếu.

Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất phải có biện pháp điều chỉnh và kiểm soát chặt chẽ dòng vốn, trong đó ưu tiên cấp vốn cho những dự án có tính khả thi cao, các dự án cung cấp nguồn cung nhanh cho thị trường.

(Nguồn: Nhịp sống đô thị)