Bất động sản đang đối mặt với những thách thức nào?

Theo Vnxpress, trong nửa đầu năm nay, xu hướng đi ngang, thanh khoản sụt giảm ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp trong khi vướng mắc pháp lý vẫn tiếp tục kéo dài, dẫn đến tắc nghẽn nguồn cung. Kể từ tháng 4 đến nay, cả doanh nghiệp địa ốc lẫn người mua nhà đều khó tiếp cận với vốn vay do ngân hàng rà soát lại các khoản cấp tín dụng.

Cú sốc khát vốn

Chia sẻ bên lề hội nghị về thị trường bất động sản mới đây, chuyên gia tư vấn cấp cao của GIBC - ông Huỳnh Phước Nghĩa đánh giá rằng, thị trường vốn cho bất động sản những tháng đầu năm 2022 rất khắc nghiệt và có nhiều khả năng sẽ tiếp tục kéo dài cơn khát vốn đến cuối năm. Tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát một cách chặt chẽ. Nhà nước cũng đang cân nhắc hạn chế các nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tập trung tài trợ cho các dự án trung và dài hạn. Diễn biến này đã và đang gây khó cho quá trình phục hồi sau đại dịch của thị trường khi các dự án đến thời hạn được giải ngân để xây dựng nhưng lại bị hụt vốn, còn người mua thì khó tiếp cận tín dụng để mua nhà.

Theo ông Nghĩa, bất động sản đóng vai trò là thị trường nền tảng để phát triển đô thị. Bản chất của địa ốc là cuộc đua trường vốn, đòi hỏi hấp thụ dòng vốn lâu dài. Vì thế, nếu xảy ra những vấn đề nhạy cảm về nguồn vốn thì sẽ có tác động mạnh mẽ đến tâm lý thị trường. Ông Nghĩa khuyến nghị các doanh nghiệp nên chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A hay liên doanh để giảm thiểu các rủi ro hệ thống từ nay đến cuối năm.

Theo TS Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế cảnh báo tại một hội thảo tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản, nạn đầu cơ đất đai diễn ra ở nhiều địa phương trong nửa đầu năm 2022.

Ông Lịch nhận xét rằng, giá nhà đất trên thị trường hiện nay không hướng tới người mua cuối cùng. Người dân, nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp đổ xô đi mua, gom đất cho thấy nạn đầu cơ vẫn diễn ra trên thị trường. Trong những tháng đầu năm nay, miền Trung xuất hiện những đoàn người đi tìm mua đất nông thôn. Dòng tiền đầu tư, đầu cơ đổ về đây khiến giá đất tăng cao trong thời gian ngắn. Giá bất động sản đang rất cao, với mức giá này đáp ứng rất thấp cho người tiêu dùng thật, chủ yếu chỉ phục vụ cho giới đầu tư và đầu cơ. 

Trong khi đó, một lãnh đạo của Hiệp hội Ngân hàng chia sẻ rằng, giá bất động sản tăng cao cũng là rủi ro tiềm ẩn các tổ chức tín dụng cần phải tính đến. Ví dụ, trước đây giá bất động sản khoảng 100 triệu đồng/m2, cho vay 50% giá trị tài sản nhưng các dự án mới bán và cho vay loại nhà đất 300 triệu đồng/m2 thì tỷ lệ vay 50% tài sản cũng đội lên rất cao. Trong tình huống này nếu không tỉnh táo với cơn sốt giá thì các ngân hàng sẽ phải chật vật xử lý khối tài sản đảm bảo (tài sản thế chấp) giá cao này trong thời gian tới.

Pháp lý đình trệ, luật định chồng chéo

Tổng giám đốc Savills Việt Nam - ông Neil MacGregor cho rằng, tình trạng vướng pháp lý kéo dài có thể tiếp tục gây khó cho thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2022. Ông Neil MacGregor đánh giá rằng, Luật Đất đai và Luật Xây dựng còn đang chồng chéo, gây nên sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 nhưng quá trình triển khai vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do Luật Quy hoạch còn bất cập và có quy định chưa rõ ràng.

Ông Neil MacGregor cho rằng các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý. Từ đó, hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án, cũng như giúp cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở.

Trong khi đó, ông Cấn Văn Lực, thành viên của Hội đồng tư vấn Chính sách - Tài chính tiền tệ quốc gia cho hay, vướng mắc pháp lý có thể kéo lùi nhiều phân khúc thị trường bất động sản trong thời gian dài. Ông Lực chia sẻ, theo thống kê chưa đầy đủ, có khoảng hơn 260 dự án nghỉ dưỡng vướng pháp lý không cấp được giấy chứng nhận, tương đương với 680.000 tỷ đồng, đang chờ gỡ vướng pháp lý. Theo vị chuyên gia này, vào những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn tiếp tục khó khăn do vướng pháp lý chưa thể giải quyết dứt điểm trong 6 tháng tới.

Giá nhà cao, giao dịch thấp

Theo ghi nhận, trong quý II, giai đoạn từ ngày 1/4 đến 10/6, thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp vẫn gặp khó khăn về thanh khoản. Trên thị trường sơ cấp, có một số chủ đầu tư chào bán căn hộ và nhà phố nhưng lại vướng tâm lý siết tín dụng bất động sản nên giao dịch chậm, bởi người mua lo ngại khó tiếp cận vốn từ ngân hàng.

Trong khi đó, thị trường căn hộ thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) cũng rơi vào cảnh trầm lắng, ảm đạm. Nhiều chủ tài sản rao bán trong thời gian dài nhưng chưa có người mua, thậm chí thị trường căn hộ thứ cấp xuất hiện cảnh nhà đầu tư F0 giảm giá, bán hoàn vốn do đuối tài chính. Khi hết hạn được ưu đãi lãi suất, đà bán lỗ bắt đầu xuất hiện.

Trước đó, theo báo cáo thị trường nhà ở của DKRA cho thấy, quý I, thị trường chung cư TP HCM bán 1.385 căn trong rổ hàng mới, giảm 68% so với lượng tiêu thụ quý trước và giảm gần 30% so với cùng kỳ năm 2021. Sức tiêu thụ nhà chung cư trong quý đầu năm nay thậm chí còn kém hơn cả giai đoạn khó khăn do tác động của đại dịch hồi năm ngoái. Còn theo CBRE Việt Nam, lượng căn hộ tiêu thụ trong quý đầu năm tại TP HCM chỉ đạt khoảng 1.247 căn, sụt 78% so với quý trước và rớt 53% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các chuyên gia nhận định rằng, với những thách thức hiện nay, thị trường bất động sản cần giải quyết tổng lực hàng loạt vấn đề như khơi thông nguồn vốn, giải bài toán vướng pháp lý, bổ sung nguồn cung... mới có thể kịp hồi phục vào mua bán hàng cao điểm cuối năm.