Khi nào giá bất động sản sẽ giảm?

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, "Giá bất động sản tăng", đây là ghi nhận của hàng loạt tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản về diễn biến chủ đạo của thị trường địa ốc trong nhiều năm qua.

Mới đây, tại hội thảo chuyên đề "Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản" diễn ra trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 4 vào ngày 5/6, Thứ trưởng Bộ Tài chính - ông Nguyễn Đức Chi cho biết, mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở và đất nền liên tục tăng.

Trong năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng từ 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng từ 15-20%; giá đất nền tăng từ 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Thứ trưởng Bộ Tài chính lý giải rằng, việc tăng giá trên thị trường bất động sản được cho là do yếu tố cung cầu, nguồn cung của thị trường chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, dẫn tới giá nhà tăng. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, việc tăng giá nhà ở là do đầu cơ, tích trữ của một số bộ phận nhà đầu tư.

Chuyên gia Trần Khánh Quang cho biết, giao dịch có giá trị lớn hàng chục tỷ khan hiếm trên thị trường. Trên thực tế, thị trường khó khăn từ trước, song vẫn là diễn biến ngầm do chủ đầu tư quảng cáo, đẩy thị trường lên.

Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển nhận định, thị trường đang giảm thanh khoản trên diện rộng, xu thế quay về khu vực nhu cầu thực ở hoặc cho thuê. Ông Hiển cho rằng, thực ra các bất động sản dự án đã giảm thanh khoản từ năm 2021. Vào thời điểm đó, nhà đầu tư có xu hướng xuống tiền ở đất kế bên dự án hoặc các khu vực lân cận theo kiểu dựa hơi.

Sang năm 2022, lực đẩy ngày càng đuối, các giao dịch bất động sản ngoài dự án dần trở về thực tại, sau khi các nhà đầu tư tạo thị trường và nhà đầu tư lướt sóng hết lực. Thị trường chỉ còn thông điệp "dù ít người mua nhưng giá vẫn tăng".

Hiện tại, quy luật kinh tế dần thể hiện quyền lực, cung - cầu dựa trên nhu cầu sử dụng và hiệu quả đầu tư, thay thế cho đầu cơ gia tăng khiến cho thị trường ngày càng mất thanh khoản. Mặc dù vẫn có giao dịch diễn ra ở mọi phân khúc, vẫn có những miếng đất tăng giá nhưng đó là do vị trí riêng, do các yếu tố riêng, còn trên diện rộng thì thị trường tiếp tục giảm thanh khoản bởi 3 yếu tố: một là giá đã tăng cao so với nhà đầu tư mới dù là đất nông nghiệp hay đất thị trấn vắng người nơi xa; hai là dòng tiền lớn của các công ty, đại gia bất động sản đang bị thắt lại và quan trọng nhất là các nhà đầu tư cảm thấy vào bất động sản lúc này là không dễ ăn.

Trong giai đoạn thị trường không dành cho nhóm đầu cơ dựa trên dòng tiền vay, thì những nhà đầu tư theo tiêu chuẩn an toàn sẽ chọn những bất động sản có thể "thấy được nhu cầu", vì thế, họ sẽ có xu thế quy về TP.HCM hay những đô thị lớn.

Ông Hiển cho biết: "Tôi đã dự đoán từ giữa năm 2021 và đã quan sát giá giảm từ cuối năm 2021. Nhưng chỉ giảm khi người mua - bán thương lượng trực tiếp với nhau, chứ không giảm trên các phương tiện thông tin đại chúng. Thị trường giảm thanh khoản, năm 2022 bất động sản không còn nhiều khả năng tăng giá".

Ông Hiển cũng phân tích thêm, nhiều người cùng đổ vào đầu tư một ngành thì giá tăng. Tuy nhiên, theo quy luật cung cầu, khi cung tăng cao nhưng cầu không có thì buộc giá phải giảm. Thị trường hiện tại đã đẩy cung ảo tăng lên nhiều lần so với nhu cầu thực sự của người đang mua bất động sản.

Chuyên gia Savills Việt Nam - ông Sử Ngọc Khương nhận định, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn duy trì ở mức cao và tính thanh khoản chậm. Nguyên nhân thị trường thanh khoản thấp là bởi vì quỹ đất không còn phát triển dự án mới, các dự án bị ách tắc do pháp lý, thứ ba là nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.