Lệch pha phân khúc khiến giá nhà tại TP.HCM tăng liên tục

Theo Dân Trí, trong những năm vừa qua, giá nhà ở TP.HCM liên tục lập đỉnh khiến cho khả năng tiếp cận của đại bộ phận người dân còn hạn chế. Dịch Covid-19 khiến hầu hết các lĩnh vực trên địa bàn thành phố bị tác động tiêu cực, tuy nhiên, giá bất động sản, căn hộ leo thang không ngừng.

Trao đổi với phóng viên bên lề hội thảo tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy đầu tư trong lĩnh vực bất động sản diễn ra vào sáng 27/5, các chuyên gia cho rằng, vấn đề chính của những bất cập trên đến từ sự "lệch pha phân khúc thị trường". Cụ thể, các dự án nhà ở trên địa bàn hầu như nhắm vào phân khúc trung cấp và cao cấp, không đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân.

Điểm nghẽn về hấp thụ vốn

Theo TS. Trần Du lịch, Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, thực trạng nhà ở, chung cư tại TP.HCM đang có sức cầu quá cao so với nguồn cung. Vì vậy, dù thành phố mới trải qua dịch bệnh, giá nhà ở, chung cư hầu như tháng nào cũng tăng, giá bị đẩy lên cao.

"Điều này cho thấy điểm nghẽn ở khâu hấp thụ vốn. Đại dịch, các vấn đề thay đổi về cấp giấy phép đầu tư, giá đất khiến 2 năm qua, TP.HCM có hàng trăm dự án đang bị vướng. Đây là điểm cần tháo gỡ để tạo thêm nguồn cung cho thị trường", ông Lịch phân tích.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - ông Lê Hoàng Châu chia sẻ, năm 2017 là thời điểm thị trường bất động sản tại TP.HCM phát triển đỉnh cao, với khoảng 30.000 căn hộ được đưa ra thị trường. Đến năm 2021, số lượng chỉ trên dưới 15.000 căn và ở mức rất thấp trong những tháng đầu năm 2022.

"TP.HCM có tình trạng lệch pha phân khúc thị trường. Tức là, nhà ở chỉ tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, phân khúc trung - cao cấp chiếm phần còn lại, số lượng nhà ở vừa túi tiền gần như không có", ông Lê Hoàng Châu nêu vấn đề.

Cụ thể, trong năm 2021, 74% sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường tại TP.HCM là cao cấp, chỉ 26% còn lại ở phân khúc trung - cao cấp.

Trong năm 2020, tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền chiếm 1% tổng sản phẩm thị trường bất động sản tại TP.HCM. Đến năm 2021, tỷ lệ này bằng 0% và không có căn nhà vừa túi tiền nào được bán ra thị trường.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn từ năm 2015-2020, thành phố có trung bình 3.000 căn nhà ở xã hội được hình thành mỗi năm. Dù tỷ lệ này cao hơn trung bình cả nước nhưng trên thực tế còn rất khiêm tốn so với nhu cầu người dân.

Nói về giải pháp cho thực trạng trên TS. Trần Du Lịch cho rằng, trước mắt, địa phương cần tập trung tháo gỡ vướng mắc cho từng dự án cụ thể. Bước tiếp theo là mở cửa hành lang pháp lý để hình thành những dự án nhà ở mới.

"Hiện nay, Trung ương, Quốc hội đang bàn về vấn đề chồng chéo giữa các quy định pháp luật liên quan. Chúng ta có thuận lợi là Hội nghị Trung ương 5 vừa rồi có chỉ đạo việc sửa Luật Đất đai và hàng loạt luật khác liên quan", ông Trần Du Lịch cho hay.

Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá, vừa qua, chính quyền thành phố đã có nhiều động thái tập trung tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường bất động sản. Cụ thể, sau kiến nghị của Hiệp hội, UBND TP.HCM đã bàn bạc cùng các sở, ban ngành để tìm hướng tháo gỡ các dự án còn vướng mắc, địa phương này cũng khởi động hàng loạt dự án nhà ở xã hội trong thời gian gần đây.

Có nên siết tín dụng vào bất động sản?

Nhắc lại tầm quan trọng của lĩnh vực bất động sản, ông Trần Du Lịch chỉ rõ rằng, đây là một trong những động lực phát triển của TP.HCM, là một bộ phận chủ lực, không thể thiếu với nền kinh tế đô thị. Ngoài các vấn đề về quy trình, thủ tục thì các doanh nghiệp cũng đang gặp khó khăn nhất định đối với dòng tiền đầu tư vào lĩnh vực này.

Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia đề cập đến một vấn đề nóng hiện nay là thông tin về chủ trường kiểm soát dòng tín dụng chảy vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước. Theo vị chuyên gia này, việc kiểm soát để chống các doanh nghiệp đầu cơ, không mang lại hiệu quả là cần thiết.

Tuy nhiên, các dự án bất động sản khả thi, dự án đầu tư khu công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng, thương mại và dịch vụ vẫn cần được tạo điều kiện thuận lợi nhất về dòng vốn, tín dụng. Đặc biệt, các cơ quan quản lý cần có chính sách khác nhau, không cào bằng giữa những doanh nghiệp hoạt động tốt và những doanh nghiệp có vấn đề.

Ông Lê Hoàng Châu nêu lên thực trạng, vừa qua, có một số nhà đầu tư đã lợi dụng các cuộc đấu giá quy mô lớn để phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Những đơn vị này đã bị xử lý về mặt pháp luật và một số cơ quan Nhà nước có xu thế siết chặt tín dụng, kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp.

Theo quy định của pháp luật, nhà đầu tư thực hiện dự án có quy mô dưới 20 ha cần có vốn sở hữu tối thiểu 20% giá trị, trên 20 ha cần tối thiểu 15%. Vì vậy, hệ thống ngân hàng thương mại đóng vai trò là "bà đỡ" để các doanh nghiệp huy động được 75-80% nguồn vốn đầu tư còn lại.

"Nếu không có bà đỡ này, chúng ta không thể có các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản, dự án khu đô thị như hôm nay. Nguồn vốn tín dụng đóng vai trò rất quan trọng", ông Lê Hoàng Châu chỉ rõ.

Tuy nhiên, theo lộ trình, đến tháng 9 năm 2023, các ngân hàng thương mại chỉ được dùng tối đa 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Do đó, việc phát hành trái phiếu vẫn là nguồn vốn quan trọng đối với các doanh nghiệp.

"Hiện tại, nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn dư địa lớn. Tuy nhiên, rủi ro của chúng ta nằm ở chất lượng trái phiếu phát hành, còn những trái phiếu không đạt chuẩn mực, không đảm bảo an toàn. Đây là điều cần chấn chỉnh thời gian tới", ông Châu đưa ra giải pháp.

Đưa ra góp ý để thị trường bất động sản phát triển thời gian tới, TS. Trần Du Lịch mong muốn, các doanh nghiệp cần kinh doanh, sử dụng dòng tài chính một cách lành mạnh, tránh tình trạng tay không bắt giặc như đã từng xảy ra. Đó là điều cần thiết để hình thành những doanh nghiệp hoạt động theo đúng pháp luật, tạo niềm tin cho thị trường và triệt tiêu những doanh nghiệp hoạt động theo hướng tiêu cực.