Chuyên gia nhận định xu hướng mới và giá bất động sản trong tương lai

Thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm đã trải qua những cơn “sốt” đất từ Bắc vào Nam. Giá nhà, giá đất đều tăng chóng mặt ở khắp các tỉnh, thành gây ra những mối lo ngại cho thị trường này cũng như toàn nền kinh tế. Vì vậy, các địa phương phải chủ động tìm biện pháp hạ nhiệt giá đất, tránh tình trạng ảo giá, gây khó khăn cho chính quyền và doanh nghiệp đầu tư dự án. 

Cơn sốt đất xuất phát từ đâu?

Ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho rằng, những cơn “sốt” đất không chỉ có ở Việt Nam mà nó xuất hiện trên toàn cầu từ những nước phát triển như Hoa Kỳ, Nhật Bản, Thái Lan,... Tuy nhiên, các quốc gia này ngay sau đó đã đưa ra chính sách phù hợp ngăn chặn kịp thời để đưa bất động sản về giá trị thực. 

Tại Việt Nam, cơn “sốt” nhà, đất đầu tiên diễn ra vào giai đoạn 1993 - 1994, đây là thời điểm đất nước chuyển từ nền kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường đã khiến giá đất khu vực đô thị bị đẩy lên cao để tương ứng với các đô thị tại những quốc gia lân cận như Singapore, Thái Lan. Trong giai đoạn này, 2 thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá đất tăng gấp 3 lần.

Giai đoạn thứ 2 bắt đầu từ cuối năm 2000 đến đầu năm 2002, giá đất tại hai thành phố này đã tăng từ 3 - 10 lần, sau đó dần lan rộng ra các địa phương khác. Tại thời điểm này, mặt bằng giá đất ở Hà Nội và TP. HCM cao hơn hẳn giá đất tại một số đô thị lớn trên thế giới như New York, Tokyo, Bangkok,...

Đến năm 2007 - 2008 là giai đoạn khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế. Sự kiện này gây ảnh hưởng lớn tới quá trình sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Chứng khoán theo đó lao dốc, nhà đầu tư bắt đầu dồn tiền vào bất động sản khiến cơn “sốt” đất lần thứ 3 bùng nổ trên cả nước. Tới năm 2009, Chính phủ ban hành gói kích cầu cho nền kinh tế đã giúp hạ nhiệt thị trường này. Giai đoạn 2018 - 2020 lại tiếp tục cơn “sốt” đất mới do nguồn cung hạn chế, nhiều dự án địa ốc vướng mắc về đất đai không tiến hành xây dựng, dẫn đến mặt bằng giá lại tăng thêm 1,5 - 2 lần. 

Các chuyên gia kinh tế nhận xét, người mua bất động sản hầu như đều sử dụng vốn vay để đầu tư. Do đó, khi Chính phủ lại siết tín dụng thì giá nhà đất tại các địa phương sẽ hạ nhiệt vì nhà đầu tư cần bán ra để thu hồi vốn nhằm thanh toán các khoản nợ. Việc khóa bớt dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản sẽ ngăn ngừa tình trạng “cò” đất dùng chiêu trò thổi giá đất lên cao hay các trường hợp nhà đầu tư ồ ạt vay tiền mua đất.

Dự báo giá đất hạ nhiệt

Thời gian qua, không chỉ có đất nền, nhà ở hay các dự án tăng cao mà cả đất nông nghiệp tại nhiều tỉnh, thành toàn quốc cũng đua nhau tăng giá. Nhưng người mua đất chủ yếu nhằm đầu cơ, chờ giá tăng rồi bán kiếm lời.  

Tuy nhiên, với những người đã mua đất vào thời điểm giá tăng cao hiện nay rất khó để bán, nhất là Nhà nước đang hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản, càng khiến các nhà đầu tư phải nhanh chóng bán ra sản phẩm. Khảo sát tại các khu vực Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng, Bình Thuận, Bình Dương, Lâm Đồng,... đều có đất nông nghiệp rao bán, nhưng người mua không nhiều. Bởi, nhà đầu tư trước đó đã mua với giá rất cao nên nay khó hạ giá để bán ra vì như vậy sẽ thua lỗ do vốn đầu tư chủ yếu vay từ ngân hàng.

Theo chia sẻ của ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương (thuộc Tập đoàn Savills của Anh, chuyên cung cấp dịch vụ BĐS hàng đầu thế giới): “Trong những năm gần đây, tại TP. HCM không có nhiều dự án nhà ở mới được triển khai nhưng nhu cầu của người dân về BĐS lưu trú, thương mại bán lẻ, văn phòng vẫn tăng cao. Như vậy, trong thời gian tới, thị trường có thể ghi nhận mức cung cầu chênh lệch ngày càng lớn, các doanh nghiệp sẽ chuyển qua đầu tư vào các thị trường như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu để tăng thêm nguồn cung cho khách hàng”. 

Ông Mauro Gasparotti cho biết thêm, Chính phủ dần siết chặt hoạt động cho vay bất động sản. Việc này có thể giảm thiểu rủi ro khi thị trường đang tăng trưởng quá “nóng” và dễ xảy ra bong bóng BĐS trong tương lai. Thị trường cũng được phát triển ổn định, lành mạnh hơn và đem tới những giá trị bền vững trong dài hạn. Nhìn chung, thị trường Việt Nam trong những quý còn lại của năm 2022 và sang những năm tới có nhiều triển vọng tích cực.

Cơn "sốt" đất nông nghiệp tại Đồng Nai cơ bản đã hạ nhiệt, nhưng thị trường vẫn thiết lập mặt bằng giá mới khá cao, mức giảm giá chưa sâu vì nhiều người mua thứ cấp phải chịu giá cao nên vẫn lưỡng lự chờ đợi. Sản phẩm nhà ở, đất nền tại các dự án giá vẫn có xu hướng tăng nhẹ so với quý đầu năm 2022. 

Ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch CLB BĐS Việt Nam chia sẻ: "Thời gian qua, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng nhanh, đất đai có mức giá rất cao, chi phí đầu tư nhà ở, đất nền cũng bị đội lên. Vì vậy, giá sản phẩm trong dự án mà các doanh nghiệp bán ra sắp tới có thể tăng nhẹ, tuy nhiên không quá cao như giai đoạn trước. Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục là các thị trường bất động sản thu hút nhiều doanh nghiệp địa ốc. Bởi những địa phương này có hạ tầng giao thông sắp hoàn thiện và kết nối thuận tiện tới nhiều vùng kinh tế trọng điểm, đồng thời cũng rút ngắn thời gian di chuyển tới TP. Hồ Chí Minh".

Thời gian này, Chính phủ cùng Quốc hội đã yêu cầu các bộ, ngành, tỉnh, thành nhanh chóng đóng góp ý kiến hoàn thiện nội dung sửa đổi Luật Đất đai 2013 nhằm khắc phục những hạn chế trong quản lý đất đai. 

Trong đó, vấn đề đang nhận được nhiều quan tâm và đề xuất là chính sách đánh thuế cao vào đối tượng mua bất động sản thứ 2 trở lên. Điều này có thể hạn chế dòng tiền chảy quá nhiều vào lĩnh vực bất động sản gây ra các cơn "sốt" đất. Vì vậy, thị trường bất động sản trong 1 - 2 năm tới sẽ khó xảy ra những đợt tăng giá cao điểm như 2 - 3 năm vừa qua.