Chuyên gia khẳng định chủ sở hữu không mất nhà nếu chung cư có thời hạn sử dụng 50 - 70 năm

Chủ sở hữu chung cư sẽ không mất nhà 

Theo Tiền Phong, trước đó, dự thảo Luật Nhà ở 2013 sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo đưa ra hai phương án xác định thời hạn sử dụng nhà ở chung cư như sau:

• Thứ nhất, thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ được xác định cụ thể: Căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đó, loại hình này được quy định cụ thể về thời hạn sở hữu căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình (50 năm, 70 năm). Khi hết thời hạn này, có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền nhà chung cư không còn sử dụng được thì chấm dứt quyền sở hữu nhà ở chung cư, các chủ sở hữu thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà ở.
• Thứ 2, quy định thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo quy định pháp luật về đất đai: Nhà chung cư không có thời hạn sở hữu mà thực theo pháp luật về đất đai là ổn định, lâu dài.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, tại nhiều quốc gia trên thế giới đã có quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư như: Hoa Kỳ (99 năm), Singapore (90 năm), Trung Quốc (70 năm), Thái Lan (30 năm),...

Theo ông Khởi, quy định thời hạn sử dụng nhà ở chung cư sẽ giúp giá thành sản phẩm căn hộ hạ nhiệt, người dân có thêm đa dạng hình thức sở hữu phù hợp hơn với nhu cầu và tài chính của họ. Bên cạnh đó, với đề xuất trên, công tác cải tạo và xây dựng nhà ở chung cư cũ, chỉnh trang tái thiết đô thị thêm thuận lợi. Đồng thời đảm bảo an toàn cho tài sản và tính mạng cho cư dân.

Tuy nhiên, xét theo chiều hướng tiêu cực, quy định này sẽ ảnh hưởng tới tâm lý người tiêu dùng vì họ vốn đã hình thành quan điểm nhà ở là phải sở hữu lâu dài, vĩnh viễn. Với các ý kiến về thời hạn sở hữu 50 - 70 năm sau đó người mua nhà “trắng tay”, ông Khởi cho rằng sẽ không xảy ra bởi thời hạn sở hữu đất đai vẫn được duy trì trên từng hộ dân và họ vẫn được hưởng giá trị tiền sử dụng đất tại chung cư đó.

Chẳng hạn, sau thời hạn 70 năm, nếu chung cư kiểm định không đạt chất lượng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm “đập đi xây lại”. Khi đó, cư dân sẽ được ưu tiên mua lại căn hộ mới tại đây với giá đã trừ tiền sử dụng đất. Nếu người dân không có nhu cầu mua lại thì có thể bán cho chủ đầu tư hoặc những đối tượng khác.

Ông Khởi cho rằng, Bộ Xây dựng mới đưa ra dự thảo, sau đó sẽ còn nhiều công đoạn như: Khảo sát ý kiến người dân, các hiệp hội; Tổ chức những buổi hội thảo tham luận về vấn đề này. Được biết, đề xuất của Bộ sẽ trình lên Quốc hội 1 trong tháng 10/2022 và trình Quốc hội lần 2 trong tháng 5/2023.

Chuyên gia cho rằng đề xuất không phù hợp

Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, trong giai đoạn hiện nay chưa thể áp dụng thời hạn cho chung cư mà chỉ nên giới hạn thời gian sử dụng chung cư khi xác định dự án đã hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng thông qua giám định chất lượng kỹ lưỡng.

Đối với đại đa số người dân Việt Nam luôn giữ tâm lý sở hữu nhà ở lâu dài, còn thói quen sử dụng chung cư mới được định hình trong khoảng 10 năm nay. Vì vậy, đề xuất của Bộ có thể khiến thị trường chung cư suy giảm mức tăng trưởng.

Ông Lê Hoàng Châu cũng nhận định, căn hộ chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng dự án nhưng đồng thời đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất, diện tích xây dựng khác của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật đất đai, luật nhà ở. Tuy nhiên, không thể chỉ vì việc nhà ở, công trình xây dựng có niên hạn sử dụng mà đề xuất thêm quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư.

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam đưa ra ý kiến: “Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng”.

Đối với trường hợp hết hạn sử dụng 50 - 70 năm, nếu công trình bị phá hủy vào thời điểm hết hạn thì việc định giá đất được thực hiện và tính toán lại như thế nào để hoàn trả cho người dân lại chưa được nêu rõ. Như vậy, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay ở nơi khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu, đây chính là một vấn đề nan giải. Ngoài ra, việc thanh lý tài sản hay bán đấu giá để trả lại cho cư dân của dự án đó cũng phải xác định rõ ràng để nhà đầu tư mới có thể vào mua khu đất và xây dựng lại công trình.

“Hiện các dự án chung cư cũng có kế hoạch tu sửa định kỳ, vì vậy, sau thời hạn 50 - 70 năm, nếu chất lượng xây dựng của dự án vẫn còn đảm bảo cho cuộc sống của người dân thì cần gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời điểm đó. Cùng với đó, để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi chủ đầu tư bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50-70 năm, cần điều chỉnh tiền sử dụng đất để giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp thực tế” - Ông Khương nhấn mạnh.