Chung cư hết hạn sử dụng sau 50 năm, nếu di dời người mua nhà có được đền bù

Hạn sử dụng của các dự án chung cư chỉ nên nằm trong khoảng 50-70 năm

Không phải đến thời điểm hiện tại, quy định thời hạn sử dụng 50 - 70 năm cho chung cư mới nhận được sự quan tâm của dư luận khi mới đây, trong đề cương về Luật Nhà ở (đã sửa đổi) đang được Bộ xây dựng trình thẩm định và lấy ý kiến có đề xuất về phương án về việc sở hữu chung cư có thời hạn theo thời gian sử dụng của công trình được đề cập tới.

Trước đó, vấn đề sở hữu chung cư trong thời gian bao nhiêu lâu cũng từng gây ra rất nhiều sự tranh cãi. Rất nhiều chuyên gia cho rằng, quy định về việc sở hữu chung cư cần phải có quy định chính xác về khoảng thời gian bởi vì trong thực tế, những khu nhà chung cư cũ đã bị xuống cấp trầm trọng đang gặp phải rất nhiều khó khăn trong vấn đề xử lý, nâng cấp. Những khu nhà ổ chuột này hình thành trong thành phố lớn đã làm xấu đi bộ mặt đô thị. 
Chia sẻ về vấn đề nói trên, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ ra rằng, có rất nhiều khu chung cư cũ xuống cấp tại thành phố Hà Nội, điển hình như tập thể Thành Công, Nguyễn Công Trứ, nhưng vấn đề cải tạo những khu nhà này không hề dễ dàng bởi vì người dân không chấp nhận mức đền bù thỏa thuận được đưa ra.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, người dân Việt Nam vốn quen với cách tư duy nhà chung cư được sở hữu vô thời hạn và có thể để lại cho con cháu sau này, hay khi thu hồi, đập đi xây lại họ sẽ được đền bù một khoản tiền rất lớn.

GS. Đặng Hùng Võ nhận định rằng, các công trình chung cư khi đã hết niên hạn sử dụng chỉ có thể phá đi xây lại nhà mới chứ không thể sửa chữa được. Mặc dù tâm lý của người dân có thể hoang mang, lo lắng nhưng nếu để họ sử dụng căn hộ vĩnh viễn, thành phố sẽ lại có những khu nhà tập thể cũ nát, xập xệ gây ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị mà thôi.

Cũng theo nhận định của ông Võ, niên hạn sử dụng dành cho mỗi công trình chung cư chỉ nên dao động trong khoảng thời gian 50 - 70 năm tùy theo chất lượng xây dựng của từng công trình.

Trong khi đó, TS. KTS. Tô Kiên cũng từng đặt ra câu hỏi: "Công trình chung cư tới bao nhiêu tuổi thì cần phải "thanh lý"? Theo ông Tô Kiên, câu trả lời phụ thuộc vào tốc độ và ngưỡng xuống cấp của công trình được cho là cần phải thanh lý, tuy nhiên tiêu chuẩn sẽ được nhìn nhận và điều chỉnh khác nhau ở các nước. Đối với các nước phát triển, nhu cầu về tái sinh đô thị sẽ cao hơn so với việc xây dựng, phát triển công trình mới. Việc tiến hành phá bỏ xây lại hay cải tạo chỉnh trang các công trình chung cư cũ sẽ góp phần rất lớn vào công cuộc tái sinh đô thị đó.

Ví dụ, Nhật Bản là quốc gia nổi tiếng về chất lượng, độ bền tuyệt vời của sản phẩm và giữ gìn mọi thứ rất cẩn thận trong đó có cả công trình nhà cửa. Chính vì lẽ đó mà các tòa nhà chung cư của họ rất chậm xuống cấp Đó là chưa kể đến việc các công trình chung cư luôn được bảo trì định kỳ thường xuyên, nên tốc độ xuống cấp căn hộ còn chậm nữa. Do đó, lý do chính để các công trình chung cư cũ ở Nhật cần thanh lý không hẳn là vì lý do xuống cấp mà do "lỗi mốt", thiết kế không còn phù hợp với cuộc sống hiện đại. Thông thường, chung cư sẽ hết niên hạn sử dụng khi đạt 50 năm, lúc này công trình sẽ cần phải đập đi xây lại. Con số này được đánh giá là hợp lý vì sau từng đó năm, bối cảnh chung, nhu cầu sinh hoạt và lối sống sẽ rất khác so với thời điểm mới triển khai công trình.

Bài toán di dời người dân khi chung cư cũ hết thời hạn sử dụng

Nhiều người dân lo lắng rằng khi chung cư hết hạn sử dụng thì những người mua nhà sẽ mất trắng toàn bộ khoản tiền bạc tỷ đã bỏ ra. Thực tế là vấn đề di dời người dân đi đâu sau khi chung cư cũ hết hạn sử dụng chưa có những hướng đi và giải pháp cụ thể, hợp lý. Đơn cử như tại Việt Nam, việc xử lý khoản tiền đền bù giữa chủ đầu tư và người dân trong những khu nhà chung cư đã xuống cấp rất khó để tìm được sự đồng thuận. Hay vấn đề khi người dân chuyển sang những khu tái định cư mới, họ sẽ phải đối mặt với những căn hộ có chất lượng dịch vụ kém, không đảm bảo nhu cầu sinh hoạt.

Một số chuyên gia đưa ra kiến nghị, nếu như kết thúc thời gian sử dụng 50-70 năm thì nhà nước nên cấp cho người dân quyền được sử dụng một căn hộ khác, dựa trên giá trị thực tế căn hộ tại thời điểm đó. Người dân có thể sẽ đóng thêm chi phí. Nhưng vấn đề lại nảy sinh, đó là rất khó xác định được chính xác giá trị sử dụng của căn hộ đã qua sử dụng để từ đó đạt được sự đồng thuận, thống nhất của cả người bán và cơ quan quản lý.

Ông Tô Kiên chia sẻ kinh nghiệm nhiều quốc gia trên thế giới, đó là sự khác biệt về việc di dời tái định cư. Vị chuyên này cho rằng, tại các nước phát triển, tỷ lệ người dân đi thuê nhà là tương đối cao. Lý do có rất nhiều, trong đó có việc chuyển đổi vùng làm việc, người dân không đủ khả năng tài chính để mua, sở hữu nhà riêng và nhất là không có nếp nghĩ truyền thống như ở nước ta là cần phải sở hữu nhà mới được coi là "an cư lạc nghiệp", là "có mảnh đất cắm dùi".

Thế nên, họ thường có nhu cầu nhanh thì thuê nhà trong vòng 2 - 3 năm, lâu hơn thì 5 - 7 năm, nên nếu có chuyện chung cư phải đập đi xây mới lại thì xác suất rơi vào những người thuê không cao. Hơn nữa, trong hợp đồng thường có một điều khoản là trong trường hợp người thuê buộc phải dời đi thì họ sẽ có đền bù tài chính.

Hay khi mua nhà, trong hợp đồng thường có điều khoản quy định rằng khi nhà hết niên hạn, họ sẽ phải chấp nhận đập đi xây lại với các điều kiện đền bù phù hợp thị trường lúc đó, không có quyền phủ quyết. Tóm lại, chỉ có pháp luật nghiêm minh, chặt chẽ và ý thức, đạo đức con người tốt mới có thể giải quyết triệt để tận gốc vấn đề trong mối đồng thuận chung về xử lý nhà chung cư hết hạn.