Giá bất động sản, đất nền tăng liên tục có phải do đầu cơ?

Nguyên nhân tăng giá trên thị trường bất động sản được cho là do yếu tố cung cầu

Theo Dân Việt, Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi cho biết, với vai trò là kênh dẫn vốn, thị trường vốn là một kênh quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản để huy động vốn trung và dài hạn, phù hợp với tính chất đầu tư của các dự án bất động sản. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường vốn và thị trường bất động sản có sự liên kết, gắn bó chặt chẽ với nhau, bổ trợ cho nhau phát triển. Rủi ro của thị trường này có thể ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường còn lại. Vì thế, cần có sự đánh giá, nhìn nhận sự phát triển của cả hai thị trường để có những giải pháp phát triển phù hợp, giảm thiểu các rủi ro có thể xảy ra.

Quy mô của thị trường vốn tăng trưởng bình quân là 28,5%/năm giai đoạn từ năm 2016-2021. Đến cuối quý I năm 2022, quy mô thị trường vốn đạt 134,570 GDP năm 2021, cao gấp 3,5 lần quy mô năm 2015.

Từ đầu tháng 4 năm 2022, thị trường có nhiều đợt điều chỉnh, trong đó nhóm cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản có sự điều chỉnh nhiều nhất; việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng nhanh về quy mô nhưng cũng phát sinh nhiều rủi ro, bất cập. Vấn đề này cần được nhìn nhận và đánh giá sâu hơn để có giải pháp phát triển thị trường bền vững trong thời gian tới.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2021 cả nước có 282.105 giao dịch bất động sản thành công. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 111.640 giao dịch, giảm 3,3% so với năm 2020. Mặc dù nền kinh tế chịu nhiều tác động của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền liên tục tăng từ đầu năm 2021, đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng từ 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng từ 15-20%; giá đất nền tăng từ 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Trong quý I năm 2022, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 20.325 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 45,5% so với quý IV năm 2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021.

"Việc tăng giá trên thị trường bất động sản được cho là do yếu tố cung cầu, nguồn cung của thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của người dân, dẫn đến giá nhà tăng (nhu cầu nhà ở của người dân tăng trong bối cảnh đô thị hóa nhanh là xu thế chung của sự phát triển). Nhưng cũng có ý kiến cho rằng việc tăng giá nhà ở là do đầu cơ, tích trữ của một bộ phận nhà đầu tư", Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi nói và cho biết, mặc dù có sự tăng trưởng nhanh nhưng thị trường vốn, thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại hạn chế cần được phân tích, làm rõ để khắc phục trong thời gian tới.

Thị trường vốn tăng trưởng nhanh nhưng tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro

Đối với thị trường vốn, có thể thấy thị trường phát triển chưa sâu và dễ bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, ảnh hưởng của thị trường tiền tệ, tài chính quốc tế. Đối với thị trường bất động sản, gần đây nhất là các vấn đề về giải phóng mặt bằng và trường hợp đấu giá đất ở Khu đô thị Thủ Thiêm (TP.HCM) đã cho thấy những hạn chế nhất định về quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, thuế, tín dụng, thu tiền sử dụng đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng, tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai cũng như các quy định pháp lý về kinh doanh bất động sản.

Thời gian qua, thông qua tín dụng ngân hàng và thị trường vốn, các doanh nghiệp địa ốc đã huy động được một lượng vốn lớn, hỗ trợ đắc lực và hiệu quả cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và phát triển các dự án. Việc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro do việc phát hành trái phiếu lãi suất cao thiếu thông tin, kém minh bạch, có thể ảnh hưởng đến tình hình tài chính của doanh nghiệp bất động sản, hậu quả sử dụng vốn thấp và thị trường bất động sản không thuận lợi cũng khiến cho dòng tiền trả nợ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn của doanh nghiệp khó khăn.

Thứ trưởng Chi cũng nhấn mạnh rằng, cần thiết phải có các giải pháp nhằm phát triển thị trường vốn, thị trường bất động sản lành mạnh, từ hoàn thiện khung khổ pháp lý (Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn...) đến triển khai các giải pháp điều hành và quản lý, cũng như giám sát thị trường.

Trong hội thảo, bà Phan Thị Thắng - Phó Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, những năm gần đây, trong khi trái phiếu Chính phủ có lãi suất ở mức thấp, giới đầu tư càng có xu hướng dịch chuyển sang nắm giữ các khoản nợ của doanh nghiệp vốn được định giá khá cạnh tranh, cả dưới dạng chứng khoán và các khoản vay. Thị trường chứng khoán phái sinh tuy số lượng sản phẩm phái sinh còn hạn chế, chỉ có hai sản phẩm phái sinh dựa trên tài sản cơ sở là chỉ số cổ phiếu VN30 và trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 5 năm, cũng chỉ mới ra đời được hơn 3 năm, song tốc độ tăng trưởng khá nhanh, ở mức hai đến ba con số mỗi năm.

Bà Thắng nhận định rằng, quy mô của thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu đang phát triển chưa tương xứng với thị trường tín dụng, chưa trở thành kênh chuyển tải có hiệu quả các nguồn vốn đầu tư và tạo ra tính thanh khoản cao của chứng khoán. Hệ thống tài chính của Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng đang theo hướng phát triển của thị trường tín dụng ngân hàng hơn là thị trường vốn. Điều này gây ra sức ép lên hoạt động cấp tín dụng của hệ thống ngân hàng.

Thị trường vốn hiện nay đang thiếu vắng các dịch vụ tài chính huy động vốn gắn với khả năng chấp nhận rủi ro cao như nguồn vốn mạo hiểm, trái phiếu xanh hay hoạt động niêm yết chéo... "Đây là một yếu tố vô cùng quan trọng. Hệ thống tài chính càng tinh vi và phát triển thì phần vốn mạo hiểm cho các hoạt động đổi mới sáng tạo càng lớn", bà Thắng nhấn mạnh.

Theo bà Thắng, với các đặc điểm và tình trạng thị trường vốn hiện nay, cần tiếp tục định hướng thúc đẩy sự phát triển theo hướng cụm ngành (industrial cluster) để khai thác tác động cộng hưởng, tương hỗ của dịch vụ tài chính hiện hữu, mới nổi và thiếu vắng trên thị trường cùng với các dịch vụ hỗ trợ khác.

Đồng thời cũng khuyến khích các chính sách để thu hút các tổ chức, định chế tài chính có tầm ảnh hưởng, dẫn dắt dòng vốn quốc tế vào thị trường Việt Nam; các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, các nhà đầu tư trong lĩnh vực đổi mới sáng tạo, trí tuệ nhân tạo, nghiên cứu phát triển R&D, công nghệ tài chính - fintech, dữ liệu lớn...