Trái phiếu "rác" BĐS làm ảnh hưởng đến việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp

Bất động sản có loạt điểm nghẽn

Theo Tiền Phong, Phó Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) - ông Trần Du Lịch cho biết, trong 20 năm qua thị trường bất động sản đã đóng góp rất lớn vào quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng công nghiệp... Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng có những khuyết tật, méo mó. Mới đây, sự liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản không minh bạch đã tạo ra rủi ro lớn. Vì thế, Nhà nước đang chấn chỉnh và lành mạnh hóa 2 thị trường này.

Tuy nhiên, ông Lịch đặt vấn đề, dù chấn chỉnh tín dụng thế nào thì Ngân hàng Nhà nước phải làm sao để những dự án bất động sản nhà ở, khu công nghiệp... đang vận hành tốt thì vẫn phải bơm vốn để cho dự án hoàn thành.

Ngoài vấn đề vốn, ông Trần Du Lịch cũng khẳng định rằng, hiện có rất nhiều điểm nghẽn kìm hãm sự phát triển và thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản. TP.HCM có hàng trăm dự án "nghẽn" do liên quan đến các thủ tục quy trình hành chính, dẫn tới không phát triển được. Những dự án này nguy hiểm tới nhà đầu tư khi lượng tiền đổ vào khá lớn nhưng không thể triển khai. Thêm vào đó là các vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý của hàng chục đạo luật khác nhau như vấn đề giá đất, thu tiền đất hay giao đất cho thuê đất...

"Nếu thị trường bất động sản ngưng trệ sẽ tác động rất lớn tốc độ phát triển kinh tế. Đặc biệt đối với TP.HCM, thị trường bất động sản càng quan trọng, vì nó sẽ thúc đẩy rất nhiều ngành phát triển, trong đó có ngành xây dựng", ông Lịch nhấn mạnh.

Tương tự đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM đang gặp nhiều khó khăn, nguồn cung hạn hẹp, cung cầu lệch pha và hàng trăm dự án vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ. Có 3 dòng vốn chính cho doanh nghiệp bất động sản thì 2 dòng đang bị "bóp" là tín dụng và trái phiếu, kênh huy động từ khách hàng cũng đang "tắc" thì làm sao các doanh nghiệp địa ốc "thở"? Trái phiếu "rác" nhất trong lĩnh vực bất động sản làm ảnh hưởng toàn bộ hoạt động phát hành trái phiếu huy động vốn của doanh nghiệp. Vì thế, cần chấn chỉnh, phân loại, xếp hạng tín nhiệm các doanh nghiệp để có thể cởi trói cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu lành mạnh.

"Sức khỏe của thị trường bất động sản phản ánh thực trạng, sức khỏe của nền kinh tế. Nếu bất động sản yếu, nền kinh tế không thể mạnh. Làm sao để bất động sản như chim én báo hiệu mùa xuân chứ không phải chim báo bão. Chính phủ cần định hướng dòng vốn tích cực để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững; có sự minh bạch, công bằng chứ không phải lúc nóng sốt, lúc đóng băng", ông Châu nhấn mạnh.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cũng cho rằng, bất động sản liên quan ít nhất 4 lĩnh vực có đóng góp lớn cho GDP là xây dựng, du lịch, lưu trú ăn uống và tài chính ngân hàng. Chưa kể, bất động sản là lĩnh vực liên quan đến 35 ngành nghề khác nhau, thu hút vốn FDI tới 10% trong những tháng đầu năm 2022.

"Bất động sản là ngành liên thông chặt chẽ giữa ngân hàng - chứng khoán - bảo hiểm. Nếu bất động sản bị ảnh hưởng thì hệ lụy kéo theo hàng loạt. Trong khi đó, nền kinh tế của chúng ta trên góc độ vĩ mô đang phục hồi rất tốt sau đại dịch, nếu để các yếu tố liên quan dòng vốn ảnh hưởng đến bất động sản, chứng khoán thì thực sự không đáng. Vì vậy, cần xem xét để phát triển doanh nghiệp xanh, trái phiếu xanh, bất động sản bền vững...", ông Lực nói.

Giá nhà tăng vượt ngưỡng

Theo ông Trần Du Lịch, nếu xét về vĩ mô, giá đất tại Việt Nam đang vượt sức chịu đựng của nền kinh tế và thu nhập của người dân. Ông Lịch không đồng tình, khi đem giá đất tại Hà Nội và TP.HCM so sánh với giá đất tại các thành phố lớn, phát triển bậc nhất trên thế giới như Hồng Kông, Tokyo, Singapore, New York... mà quên rằng thu nhập đầu người tại Việt Nam chưa bằng 1/10 của người dân các quốc gia đó.

"Nếu kéo dài mất cân đối cung cầu, lệch pha sẽ còn bất ổn. Điều vô lý nữa là giá một chung cư tăng tới vài chục % chỉ trong 2 năm", ông Lịch nói.

Nhấn mạnh quan điểm thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển bền vững khi giải quyết được nhu cầu thực về nhà ở của số đông người dân, ông Lê Hoàng Châu phân tích rằng, những người giàu hoàn toàn có thể tự tạo lập nhà ở theo sở thích của mình nhưng người thu nhập thấp rất cần những căn nhà ở phù hợp với thu nhập.

Thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung sản phẩm nhà ở. Riêng đối với TP.HCM, đỉnh cao thị trường là năm 2017, các chủ đầu tư đã đưa ra thị trường 30.000 căn nhà ở/năm nhưng những năm gần đây thấp hơn, chỉ khoảng 16.000 căn/năm. Thị trường cũng phát triển lệch pha, nếu năm 2020 có 1% là nhà ở giá thấp thì năm 2021 là 0%.

Ông Châu cũng đưa ra dẫn chứng, TP.HCM là địa phương phát triển nhà ở xã hội tốt nhất trên cả nước, nhưng từ năm 2015-2020 cũng chỉ đưa ra được 15.000 căn nhà ở xã hội. Như thế, cần tháo gỡ vướng mắc lớn nhất hiện nay tại nhiều dự án bất động sản nhà ở là quy định dự án phải có 100% đất ở mới công nhận chủ đầu tư, tuy nhiên hầu hết dự án nhà ở đều là đất hỗn hợp.

Bất động sản có vai trò rất quan trọng trong mọi nền kinh tế, là loại hàng hóa đặc biệt và có "tuổi thọ" rất lâu so với các loại hàng hóa khác. Tuy nhiên, bất động sản liên quan đến rất nhiều luật như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá... và được áp dụng chung như hàng hóa bình thường khác khi đấu thầu hay đấu giá. Vì thế, để triển khai một dự án có liên quan đến bất động sản, nhà đầu tư phải thực hiện nhiều thủ tục để không vi phạm Luật pháp Việt Nam, tốn rất nhiều thời gian cho nhà đầu tư nói riêng và cho lĩnh vực bất động sản nói chung.