Trong khi giá bất động sản leo thang, thanh khoản của thị trường vẫn “xuống dốc”

Giá tăng nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh

Theo báo cáo thống kê từ DKRA Vietnam, thị trường đất nền ở TP. HCM và các tỉnh thành giáp ranh trong tháng 5 đã ghi nhận 889 sản phẩm mới được ra mắt. Trong đó, Bình Dương và Long An là hai tỉnh dẫn đầu về nguồn cung mới khi chiếm tỷ lệ lần lượt 58% và 34% tổng sản phẩm nguồn cung trong tháng, còn lại là Đồng Nai chiếm tỷ lệ thấp nhất với 8%. Hầu hết những sản phẩm mới ra mắt thị trường nằm ở vị trí khu vực trung tâm của các tỉnh hoặc tại các khu vực có xuất hiện thông tin quy hoạch bài bản.

Tỷ lệ tiêu thụ trên toàn thị trường đạt được ở mức 74%, tương đương với 656 sản phẩm đất nền. Trong đó, lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu ở thị trường Long An, chiếm đến gần 70%. Nguyên nhân chính đến từ việc chủ đầu tư nhận booking sớm cho khách hàng trước thời điểm dự án mở bán từ 3-6 tháng. Các khu vực còn lại ghi nhận tình trạng giao dịch ở mức khá thấp, chỉ từ 20-50% tổng nguồn cung.

Tại thị trường TP. HCM, Bà Rịa -  Vũng Tàu và tỉnh Tây Ninh không ghi nhận sự xuất hiện của nguồn cung mới trong tháng 5 vừa qua, giao dịch chủ yếu phát sinh từ những dự án cá nhân phân lô hộ lẻ của người dân, đã có sổ riêng từng nền, quy mô diện tích nhỏ chỉ từ 1 - 2 ha.

Về mặt bằng giá bán sơ cấp, các sản phẩm tại tỉnh Long An có dao động trong ngưỡng từ 20 - 33,5 triệu đồng/m2, tại tỉnh Đồng Nai giá bán dao động trong ngưỡng từ 26,7 - 40 triệu đồng/m2 và giá bán sơ cấp tại khu vực Bình Dương nằm trong ngưỡng từ 20 - 58 triệu đồng/m2. Giá bán thứ cấp tăng cao phổ biến ở mức từ 7 - 11% so với thời điểm cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, tính thanh khoản trên thị trường bất động sản thứ cấp đã có sự sụt giảm rõ rệt. Theo thông tin từ bộ phận nghiên cứu thị trường của DKRA Vietnam, nguyên nhân của việc thanh khoản giảm phần lớn đến từ động thái kiểm soát chặt vốn tín dụng vào bất động sản, kể cả đối với những dự án đã có sổ từng nền. Dự báo trong tháng 6 và các tháng tiếp theo, nguồn cung và sức cầu sẽ tiếp tục giảm trên toàn thị trường.

Giá bất động sản nhiều khả năng sẽ khó giảm trong thời gian tới

Nhận định về những diễn biến tiếp theo của thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng thị trường sẽ không lặp lại hiện tượng “bong bóng” như đã từng xảy ra trong giai đoạn năm 2011 - 2013. Bởi lẽ hiện nay, thị trường bất động sản đang phát triển rất bài bản, về mặt tín dụng cũng được cơ quan chức năng điều tiết chặt chẽ, không có hiện tượng định giá bán quá cao so với giá mua, mức độ đầu tư.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng cho rằng, nhiều khả năng giá bất động sản vẫn sẽ tăng mạnh do tình trạng khan hiếm nguồn cung, cộng với việc nhu cầu đầu tư của người dân vẫn rất lớn. Nhưng, giá bất động sản tăng không đồng nghĩa với việc tính thanh khoản cũng sẽ tăng lên theo. Nhiều khả năng, thị trường sẽ rơi vào trạng thái không có thanh khoản ở một số khu vực.

Có những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng để đầu tư “ảo”, đến khi lãi suất tăng cao sẽ phải bán cắt lỗ để trả nợ. Tuy nhiên, đây chỉ là một số trường hợp cá biệt không đại diện cho toàn bộ thị trường. Vì thế, những nhà đầu tư muốn xuống tiền trong thời điểm hiện tại cần phải hết sức tỉnh táo. Đặc biệt, nên cân nhắc sử dụng dòng tiền nhàn rỗi, hạn chế tối đa việc dùng đến đòn bẩy tài chính, nếu thị trường rơi vào trạng thái suy thoái hoặc “ngủ đông” trong 2-3 năm thì cũng chịu ảnh hưởng quá lớn.

Nhìn nhận về thị trường bất động sản hiện tại, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, cả phân khúc nhà ở và bất động sản thương mại tại Việt Nam có thể sẽ tăng giá đáng kể trong thời gian tới và là kênh đầu tư giúp giảm thiểu rủi ro nhiều nhất trong bối cảnh lạm phát gia tăng.

Tuy nhiên, khi lạm phát bùng nổ, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường sẽ không có khả năng mua, lúc này tính thanh khoản sẽ không có. Đồng thời, rất nhiều nhà đầu tư cũng sử dụng các hình thức đòn bẩy tài chính để đầu tư vào bất động sản, khiến cho các loại hình tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như tạo ra áp lực lớn lên hệ thống ngân hàng.

Trong bối cảnh thị trường ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp như hiện nay, việc nhà đầu tư nên cân nhắc, suy nghĩ kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư vào bất động sản là rất quan trọng, tránh lặp lại nguy cơ rủi ro "chết trên đống tài sản" như đã từng xảy ra trong quá khứ.

Trong thời gian sắp tới, việc một số các nhà đầu tư chấp nhận bán tháo, bán lỗ tài sản không thể chịu được sức ép quá lớn từ các công cụ hỗ trợ tài chính là điều hoàn rất dễ xảy ra. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không quá lớn, rất khó thao túng thị trường, vì thế sẽ không gây ra tác động đến mặt bằng giá chung.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở trong thời gian tới khó lòng được cải thiện, vẫn sẽ duy trì tình trạng khan hiếm, chính vì thế việc giảm giá bất động sản sẽ là điều rất khó có thể xảy ra.

Chính vì vậy, TS. Sử Ngọc Khương đưa ra khuyến nghị: "Đối với các nhà đầu tư, trước khi quyết định xuống tiền đầu tư vào bất động sản, cần phải chú ý về giá và tính pháp lý của bất động sản. Đối với những nhà đầu tư đang có ý định bán bất động sản vào thời điểm hiện tại, cần cân nhắc kỹ về mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán đi tài sản đó. Nên sử dụng tiền bán bất động sản vào những kênh đầu tư hiệu quả, an toàn trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động, bất ổn chính trị quốc tế căng thẳng.

(Nguồn: Nhịp sống kinh tế)