Doanh nghiệp bất động sản mong mỏi tiếp cận nguồn vốn tín dụng

5 nguồn vốn của thị trường bất động sản

Hiện nay, thị trường bất động sản đang thiếu thanh khoản. Xuất phát từ nhiều nguyên nhân, có thể kể đến, những dự án không thể triển khai thực hiện được, không có sản phẩm, thiếu sản phẩm trên thị trường trong khi nhu cầu xã hội, nhà đầu tư rất lớn.

Hiện nay, bất động sản đang rất khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng. Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần cho biết ngân hàng không có chủ trương siết tín dụng vào bất động sản mà chỉ kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào bất động sản. Chúng tôi cũng đã kiến nghị với Thủ tướng cần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp khỏe mạnh, có uy tín, là khách hàng tin cậy của các Ngân hàng, có các dự án khả thi được tiếp cận với vốn tín dụng. Tạo điều kiện cho người dân tiếp cận vốn tín dụng để có thể mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà trong đó có cả nhà ở xã hội.

Thông tư 20/2021/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội quy định, các NHTM không cho cá nhân, hộ gia đình vay để thuê, mua nhà ở xã hội. Và hiện nay, người mua nhà có 1 kênh duy nhất là vay mua nhà ở các ngân hàng chính sách xã hội. 

Gói 15 ngàn tỷ trong tổng gói hỗ trợ phục hồi kinh tế - xã hội gần 350 ngàn tỷ hỗ trợ nền kinh tế sau COVID-19 giải ngân trong 2 năm từ nay đến 2023 sẽ rất khó giải ngân cho đối tượng mua, thuê nhà ở xã hội. Bởi hiện nay, các Ngân hàng thương mại không được phép cho vay trong trường hợp này, chỉ có thể cho vay để mua, xây, sửa nhà. 

Ngân hàng nhà nước có chủ trương khi sửa Luật Nhà ở sẽ sửa nội dung này, nhưng Luật Nhà ở phải năm sau, Chính phủ mới đưa vào chương trình thì sẽ không kịp để chúng ta giải ngân gói 15 ngàn tỷ này. 

Luật Đất đai quy định tất cả các dự án sử dụng đất người sử dụng đất phải chứng minh được năng lực tài chính, ký quỹ theo Luật Đầu tư. Về năng lực tài chính, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đa quy định dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha thì chủ sở hữu phải có số vốn tối thiểu 20%, quy mô trên 20ha thì vốn tối thiểu 15%. Điều đó có nghĩa 80-85% nguồn vốn đầu tư còn lại, doanh nghiệp có thể phải huy động từ các nguồn khác.

Thứ nhất là nguồn vốn tín dụng. Ngân hàng thương mại là "bà đỡ" của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Nếu không có ngân hàng thương mại các doanh nghiệp khó có thể có nguồn "vốn mồi" đầu tiên để thực hiện thi công các công trình của dự án. Nên nguồn vốn tín dụng là máu, là dưỡng khí của doanh nghiệp.

Nguồn vốn thứ 2 là nguồn vốn phát hành trái phiếu là nguồn vốn bổ sung, đó là xã hội hóa rất quan trọng với doanh nghiệp. Về nguồn vốn trái phiếu, Bộ Tài chính đã có tổng kết và điểm danh 20 doanh nghiệp có quy hoạch trái phiếu hàng trăm ngàn tỷ đồng. Thống đốc ngân hàng cũng đã có thông báo tổng dư nợ tín dụng bất động sản 2,288 triệu tỷ đồng trong đó có 37 ngàn tỳ đồng là nợ xấu chiếm 1,6%. Đứng về quy mô của nền kinh tế, dư nợ này chỉ chiếm 19,16%. Mức dư nợ tín dụng bất động sản như vậy là bình thường với một nền kinh tế mà thị trường bất động sản chiếm khoảng 19%. 

Ngân hàng nhà nước chủ trương kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản để nợ xấu không phình lên. Nhưng các tổ chức quốc tế có dự báo, có thể nợ xấu tiềm ẩn đang là vấn đề chúng ta phải tính toán trong thời gian tới. 

Về nguồn vốn của doanh nghiệp, hiện có 5 nguồn vốn chủ yếu. Có thể kể đến:

Thứ nhất, nguồn vốn chủ sở hữu, nguồn vốn này ở mức độ thấp từ 15-20%,

Thứ hai, nguồn vốn từ nguồn vốn tín dụng

Thứ ba, là trái phiếu.

Thứ tư, khi doanh nghiệp làm được đến một thời điểm đạt chuẩn theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì có thể huy động trước từ khách hàng là nguồn vốn cực kì quan trọng. Bởi nguồn vốn của khách hàng là nguồn vốn không chịu áp lực trả nợ, trả lãi, là nguồn vốn tuyệt vời với doanh nghiệp.

Thứ năm, nguồn vốn liên doanh liên kết. Hiện nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đang chiếm trên dưới 20% nhưng nội lực chúng ta yếu, nguồn vốn FDI có thể tăng lên. Tất nhiên có thể chía sẻ rủi ro nhưng cũng bị chia sẻ lợi ích. Với nguồn vốn liên doanh liên kết, nguồn vốn FDI là kênh rất quan trọng. Bên cạnh đó, chúng tôi rất khuyến khích các tập đoàn, doanh nghiệp có thể hợp tác, liên doanh liên kết trong nước sẽ giúp bổ sung nguồn vốn cho nhau, điều chuyển nguồn vốn nội địa để chúng ta cùng đạt được mục tiêu doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phải thống lĩnh thị trường bất động sản Việt Nam để đảm bảo an sinh xã hội, đảm bảo nguồn lực nhà ở cho xã hội. 

Cần cấp "oxy" cho doanh nghiệp bất động sản

Qua năm 2021, thị trường bất động sản TP HCM nói riêng có tới 74% là nhà ở cao cấp, 26% còn lại là nhà ở trung cấp, không có nhà ở "vừa túi tiền". Năm 2020, số lượng nhà ở vừa  túi tiền chỉ có hơn 100 căn, chiếm 1% tổng số nhà ở năm 2020. Đây là sự bất cân xứng trong thị trường bất động sản, điều này không đảm bảo mục tiêu chúng ta là phát triển nhà ở vừa túi tiền. 

Chúng tôi rất tán thành chủ trương không siết tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước, chúng tôi đề nghị:

Một là, những doanh nghiệp khỏe mạnh, là khách hàng tin cậy của các Ngân hàng sẽ có cơ chế để tiếp cận được nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. 

Hai là, những doanh nghiệp có dự án khả thi. Hiện nay, Ngân hàng thương mại cho vay tín dụng thì phải có tài sản thế chấp, mà tài sản thế chấp của chúng ta trên dưới 70% là BĐS. Đó là cách chưa đánh giá tính khả thi để doanh nghiệp có thể vay. 

Nếu chúng ta không thay đổi phương pháp cho vay trên cơ sở đánh giá tín nhiệm của doanh nghiệp, đánh giá chất lượng dự án, chúng ta sẽ không có được các doanh nghiệp đại bàng. 

Hệ thống ngân hàng chúng ta rất mạnh. Chúng ta hỗ trợ đảm bảo quyền lợi íchdoanh nghiệp bất động sản nhưng chúng ta cũng cần đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng thì nền kinh tế mới có thể phát triển. Chúng tôi rất chờ đợi cơ chế để doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA)