Siết tín dụng - “Cơn ác mộng” mới chỉ bắt đầu đối với nguồn cung và giá bất động sản?

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong tháng 4/2022 vừa qua, không có bất cứ doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Đây là điều hiếm khi xảy ra, khi lĩnh vực bất động sản từ trước đến nay luôn đứng đầu trong nhóm ngành có giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cao nhất. Điều này chứng minh rằng việc thắt chặt nguồn vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, điều đáng quan tâm là việc kiểm soát chặt nguồn vốn sẽ ảnh hưởng rất lớn đến diễn biến nguồn cung cũng như giá bất động sản của thị trường.

Nguồn cung bất động sản hứng chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực

Tính đến thời điểm kết thúc quý I/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt mức 2,23 triệu tỷ đồng, ghi nhận tăng 2,24% so với thời điểm năm, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng của nền kinh tế. Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, Tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại. Đây là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt dòng tiền đổ vào ngành này.

Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho các hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 35%, tương đương với 780 triệu tỷ đồng, chủ yếu là các khoản vay mua và sửa chữa nhà ở. 

Theo đó, nguồn vốn tín dụng ngân hàng phục vụ cho việc kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm đà tăng mà giảm mạnh về tỷ trọng. Các công ty kinh doanh bất động sản nếu muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm kiếm các nguồn vốn khác.

Một trong những lựa chọn huy động vốn hàng đầu của các doanh nghiệp bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp, chỉ sau nguồn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, sau sự việc hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của một nhóm doanh nghiệp bị hủy bỏ, công chúng và cơ quan chức năng đều trở nên e ngại và thận trọng với hình thức huy động vốn. Việc không có doanh nghiệp nào có động thái phát hành trái phiếu trong tháng 4 là những hậu quả đầu tiên của sự lo ngại đó.

Các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới sẽ không còn được tự do phát hành trái phiếu như trước, bởi hành động can thiệp hủy bỏ kết quả phát hành rất khó để dự đoán trước. Thêm vào đó, mục đích phát hành cũng đang bị cơ quan chức năng kiểm soát chặt chẽ, nhằm tránh những hệ lụy nghiêm trọng có thể ảnh hưởng đến các nhà đầu tư cá nhân - những người chưa thực sự hiểu rõ về tình trạng trái phiếu cũng như khả năng thanh toán hoặc nguy cơ vỡ nợ của các tổ chức phát hành.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ vận hành lành mạnh và hiệu quả hơn, đảm bảo quyền lợi chính đáng của các nhà đầu tư cá nhân sau những động thái kiểm soát chặt chẽ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu của lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, động thái này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến việc tăng trưởng nguồn cung trong tương lai. 

Theo báo cáo quý I/2022 của CBRE thì nguồn cung bất động sản trên thị trường vẫn rất hạn chế. Riêng khu vực thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận chỉ có 1 dự án duy nhất mở bán mới trên thị trường giai đoạn tiếp theo với 800 sản phẩm. Con số này cho thấy lượng sản phẩm bất động sản chào bán mới trên thị trường theo quý đang trong tình trạng thấp kỷ lục trong vòng 10 năm gần đây.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản từ đầu năm 2022 đến thời điểm hiện tại phải gánh chịu muôn vàn áp lực. Quy định về kiểm soát dòng vốn tín dụng đối với bất động sản hay phát hành trái phiếu là giải pháp mạnh tay giúp ổn định thị trường vốn phát triển quá nóng trong thời gian qua. Tuy nhiên, thực hiện kiểm soát quá gắt gao sẽ làm cho thị trường bất động sản “khó thở”, các doanh nghiệp địa ốc ngại gia nhập thị trường, không dám thực hiện dự án. Điều này gây ra nhiều diễn biến xấu đối với thị trường bất động sản.

Theo Phó Chủ tịch của VARS, nguồn cung bất động sản chắc chắn sẽ phải hứng chịu rất nhiều ảnh hưởng tiêu cực, từ loại hình căn hộ chung cư cho đến sản phẩm biệt thự du lịch nghỉ dưỡng. Thị trường bất động sản năm 2022 đặt nhiều kỳ vọng cải thiện sau 2 năm gián đoạn vì dịch bệnh nhưng với việc thắt chặt dòng vốn đã khiến cho nguồn cung rất khó có thể hồi phục và cải thiện. Khi doanh nghiệp không thể huy động vốn tín dụng để làm dự án, thì nghĩa là các đơn vị sẽ rơi vào trạng thái khó khăn về kinh tế, không đủ tiềm lực tài chính để thực hiện dự án mới cũng như hoàn thiện các dự án đang triển khai. 

Đó là chưa kể đến việc nhiều chủ đầu tư, doanh nghiệp đang lo lắng, chần chừ ra hàng ở ở thời điểm hiện tại, bởi lẽ đây được coi là thời điểm rất nhạy cảm của thị trường bất động sản. Vì vậy, nếu tình trạng nguồn vốn chảy vào thị bất động sản tiếp tục bị ngăn chặn, tình trạng các doanh nghiệp dừng việc phát hành trái phiếu kéo dài sẽ khiến cho thị trường bất động sản diễn biến theo chiều hướng vô cùng tiêu cực.

Giá bất động sản tiếp tục leo thang?

Nhu cầu mua bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở đang không ngừng tăng cao qua từng năm nhờ động lực chính là cơ cấu dân số trẻ tăng và tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh. Ngoài ra, nguồn cung bất động sản từ trước đến giờ cũng chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu của người dân, do những ách tắc trong cấp phép dự án. Vì thế, việc siết chặt dòng vốn sẽ là một đòn giáng mạnh thêm vào thị trường, khiến cho nguồn cung tiếp tục sự khan hiếm. Điều này khiến cho cán cân cung - cầu sẽ có sự chênh lệch lớn, làm cho giá bất động sản tiếp tục leo thang.

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản, trong thời điểm quý I/2022, giá giao dịch bất động sản bình quân luôn duy trì xu hướng tăng. Khảo sát về giá bán một số loại hình bất động sản trong thời điểm tháng 3/2022 tại 8 địa phương gồm Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Bình Dương, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu cho thấy mặt bằng giá bất động sản đã tăng khá cao đối với nhiều loại hình.

Cụ thể, tính riêng tại khu vực Hà Nội, giá căn hộ chung cư ghi nhận tăng mức 1,53%, loại hình nhà ở riêng lẻ tăng giá 2,24%, đối với đất nền cho xây dựng nhà ở cũng tăng 2,85%. Tương tự, ở TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ ghi nhận là 2,48% đối với giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tăng giá 2% và loại hình đất nền ghi nhận tăng hơn 3,6%.

Trong báo cáo của VARS, thị trường nhà đất TP. Hồ Chí Minh cũng chứng kiến mức tăng giá rất mạnh trung bình từ 5 - 10% chỉ trong vòng tháng 4.

Có thể nhận thấy rõ ràng là việc chặn đứng những nguồn tài chính quen thuộc đối với bất động sản (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), trong khi việc thu hút những nguồn vốn từ các kênh tài chính khác (quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản…), hoặc kênh vốn khác (đầu tư trực tiếp và gián tiếp từ thị trường nước ngoài) mất khá nhiều thời gian để có thể vận hành ổn định đã khiến cho nguồn cung mới của thị trường bất động sản bị thắt chặt. Điều này đã đẩy mức giá giao dịch lên một cách bất hợp lý.  

Mức giá bất động sản tăng cao nhanh chóng cũng đã thúc đẩy chi phí sản xuất của các nhóm ngành liên quan như sản xuất công nghiệp, bán lẻ tăng vọt. Điều này xét về dài hạn sẽ là nguy cơ gây tổn hại nền kinh tế vĩ mô vốn đã bất ổn và nhạy cảm sau thời kỳ dịch bệnh. 

VARS nhận định rằng các cơ quan chức năng ngoài việc xây dựng bức tường bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính thì cũng cần có những chính sách bảo vệ cho các doanh nghiệp bất động sản uy tín, làm ăn minh bạch. Nguồn vốn cần phải được khơi thông đối với mọi lĩnh vực ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó không thể thiếu bất động sản. 

Việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu bất động sản nói riêng, ngoài việc quản lý, giám sát chặt chẽ các đơn vị doanh nghiệp phát hành, cũng cần xây dựng một cơ chế phù hợp để giảm thiểu sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân - những người dễ chịu tác động tiêu cực nhưng lại thiếu đi kiến thức và kinh nghiệm trên thị trường tài chính đầy rủi ro. Cuộc chơi trái phiếu doanh nghiệp nên là cuộc đối đầu giữa các doanh nghiệp và các tổ chức tài chính và nên được vận hành theo cơ chế thị trường. 

Ngoài ra, cũng đến lúc các cơ quan chức năng nên có những đề xuất quy định cởi mở hơn để có thể thu hút vốn của các doanh nghiệp nước ngoài, cũng như có các sản phẩm đầu tư hiệu quả, ví dụ như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), hoặc chứng khoán hóa bất động sản, các quỹ tiết kiệm nhà ở…

vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế đã được chứng minh trong một thời gian dài từ khi bắt đầu hình thành cho tới nay. Vì lẽ đó, không có nguyên nhân gì để cản trở sự phát triển của ngành này, thay vào đó cơ quan chức năng cần phải không ngừng hoàn thiện thủ tục pháp lý, tháo gỡ các vướng mắc về pháp luật, tạo điều khơi thông dòng vốn, hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản tự tin hoạt động, giúp cho thị trường có nền tảng tốt để hồi phục và bứt phá.

Chuyện người dân thiếu nhà ở các thành phố lớn đang là vấn đề rất đáng lo ngại. Khi người dân không thể an cư thì đất nước sẽ khó có thể ổn định để phát triển và hội nhập cùng bạn bè quốc tế. Vì vậy, việc tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản, cân đối cung cầu, đảm bảo mặt bằng giá bất động sản ổn định, phát triển đúng với nền kinh tế thị trường cũng sẽ là giải pháp góp phần hiện thực hóa giấc mơ mua nhà của một bộ phận lớn người lao động.

(Theo nguồn: Tạp chí tài chính)