Đi tìm nhân tố có thể kìm hãm đà tăng giá bất động sản

Theo Enternews, tại chương trình "Có hẹn với chuyên gia bất động sản" được Batdongsan.com.vn tổ chức mới đây thông qua hình thức trực tuyến, chuyên gia Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận định, hiện tại Việt Nam vẫn chưa có nhiều các loại thuế được áp dụng riêng cho lĩnh vực bất động sản. 

Thực tế, ngoài thuế GTGT thì trong mua bán, chuyển nhượng đất đai còn chịu thêm 2% khoản thuế chuyển nhượng, 0,5% thuế trước bạ và 0,03% thuế cho tài sản phi nông nghiệp. Khi so sánh câu chuyện đánh thuế bất động sản với những quốc gia khác trên thế giới thì người Việt Nam đang có lợi hơn khi gần như không cần tốn thêm khoản nào cho việc vận hành và khai thác giá trị tài sản sau chuyển nhượng.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa - Phó Viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo, trường ĐH Kinh Tế TP. Hồ Chí Minh cho biết, tại mỗi quốc gia khác nhau sẽ có những quy định về thuế bất động sản khác nhau. Hoặc là đánh thuế bất động sản rất cao kèm theo hàng loạt các loại thuế khác liên quan đến nhà đất; Hoặc không đánh thuế bất động sản nhưng lại đánh thuế trước bạ và thuế trên thặng dư vốn…

Chẳng hạn, tại nước Anh với thị trường hơn 30 lần khủng hoảng về giá đất đai. Do đó họ đã đưa ra các mức thuế đánh dựa trên giá trị tài sản, mỗi khung giá sẽ có những mức thuế khác nhau. Ngoài ra, thuế sẽ được tính theo quá trình khai thác, sử dụng tài sản đó. Nếu mua căn nhà thứ 2 sẽ bị đánh thuế cao hơn căn nhà thứ nhất tới 3 - 5 lần.

Hay ở Pháp, cả chủ nhà và người đi thuê đều bị đánh thuế; Tại Hàn Quốc lại có sự phân chia các loại hình bất động sản khác nhau với các mức thuế tương ứng; Singapore cũng đánh thuế cao hơn cho tài sản thứ 2 và lũy tiến tăng dần với các bất động sản tiếp theo… Như vậy, cả người sở hữu và sử dụng bất động sản thì đều phải chịu các loại thuế khác nhau.

Nhìn chung, hầu hết các quốc gia đều coi trọng về yếu tố khai thác tối ưu giá trị của bất động sản. Còn tại Việt Nam, chỉ cần mua xong là chủ sở hữu không phải trả thêm bất kỳ khoản phí nào cho việc khai thác và vận hành. Bởi vậy, Việt Nam đang dần sửa đổi và điều chỉnh để thích ứng với xu hướng chung của thị trường quốc tế nhằm tạo ra giá trị và khai thác tối đa tiềm năng của bất động sản.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, việc đánh thuế bất động sản trong ngắn hạn sẽ giúp thị trường điều tiết tích cực hơn, giảm tình trạng đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất, chôn tiền. Tuy nhiên, thực tế là thuế sẽ khó để trở thành yếu tố tiên quyết giúp điều tiết đà tăng giá bất động sản. Bởi, việc tăng giá nhà đất vốn dĩ không chịu ảnh hưởng từ thuế. Vì vậy, việc dùng giải pháp thuế để chống đầu cơ sẽ không khả thi và chưa giải quyết tận gốc vấn đề, vì giá nhà vẫn tiếp tục tăng ngay cả khi bị đánh thuế.

"Nếu đánh thuế cao hơn sẽ càng đẩy giá bán lẫn giá cho thuê tăng theo, như vậy người dân có nhu cầu thực lại càng khó tiếp cận với nhà ở. Trong khi đó, giới đầu cơ có tài chính mạnh cũng không bị ảnh hưởng nhiều nếu thuế đánh cao. Do đó, giải pháp phù hợp nhất hiện nay là giải bài toán cung - cầu trên thị trường" - ông Tuấn nói.

Chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa cũng đồng quan điểm, vấn đề của thị trường bây giờ là phải nhanh chóng giải bài toán cân bằng nguồn cung nhà ở giữa các phân khúc. Triển khai đa dạng loại hình, đa dạng phân khúc sẽ giúp thị trường hạ nhiệt giá bán. Vấn đề này còn ngày nào chưa được giải quyết thì thị trường sẽ còn sốt nóng. Các biện pháp tài chính chỉ tạm thời tác động lên vài nhóm tài sản cụ thể.

"Cần xây dựng được chính sách phù hợp để đưa vào thị trường những loại hình nhà ở phong phú hơn nhằm cân bằng nguồn cung. Phải có giải pháp căn cơ chính là tạo thêm nguồn cung, đơn giản hóa thủ tục pháp lý. Chỉ khi có nguồn cung bất động sản dồi dào thì mới tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh. Do đó, giải pháp này vừa giúp xây dựng thị trường bất động sản phát triển ổn định lại vừa có thể làm hạ nhiệt giá bán. Một khi thị trường đi vào ổn định thì tình trạng đầu cơ cũng được kiểm soát" - ông Nghĩa nhận định.

Theo ý kiến từ nhiều chuyên gia, việc đánh thuế bất động sản phải thông qua một quá trình xem xét kỹ lưỡng hơn. Thuế có thể chỉ đơn giản là cần tăng nguồn thu để tạo công bằng. Tuy nhiên nên lưu ý, thuế bất động sản có hiệu ứng phụ, nếu không kiểm soát tốt sẽ gây ra những rủi ro khôn lường như thu nhập của một bộ phận dân cư bị co lại. Như vậy, gây ra tổn thất chung cho nền kinh tế lớn hơn là các lợi ích mà thuế đem lại. Do đó, thuế bất động sản cần được xây dựng một cách khoa học, hợp lý, cần có những đánh giá tác động tới chi tiêu xã hội.

Ngoài việc đánh thuế, hiện nay thị trường bất động sản còn đối diện với tình trạng lạm phát, chi phí tài chính gia tăng và chịu chính sách siết chặt tín dụng bất động sản. Ảnh hưởng trực tiếp là dòng tiền chịu khắc nghiệt hơn, các nhà đầu tư cá nhân, đầu tư thứ cấp chịu áp lực lớn phải thay đổi danh mục đầu tư, điều này tác động đến thanh khoản.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc sẽ khó khăn trong việc huy động vốn và một vài dự án của họ cũng bị gián đoạn triển khai. Tuy nhiên, qua việc rà soát tín dụng đã giúp cho thị trường thanh lọc và lựa chọn những doanh nghiệp có tài chính vững mạnh, các dự án có pháp lý an toàn để nhà đầu tư, người mua gửi gắm niềm tin.