Hội Môi giới bất động sản Việt Nam: Siết tín dụng sẽ khiến giá bất động sản tăng "phi mã"

Khan hiếm nguồn cung mới 

Theo VnExpress, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng là 2 kênh huy động chính cho các dự án bất động sản ở tất cả các phân khúc. Tuy nhiên trong thời gian vừa qua Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được Ngân hàng Nhà nước giao thực hiện trong năm 2022.

Ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, năm 2022 Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 14%, cao hơn mục tiêu tăng trưởng tín dụng của năm 2021 là 12%.

Trong bối cảnh dịch bệnh vẫn tiếp tục nhưng tiền vào thị trường chứng khoán và bất động sản tăng mạnh, do đó cần phải “nắn” dòng vốn để hướng vào các lĩnh vực ưu tiên, lĩnh vực khó khăn của nền kinh tế đã chịu tác động mạnh do dịch bệnh Covid-19 trong thời gian qua. 

Quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là sẽ không tăng thêm mà còn phải kiểm soát chặt đối với dòng vốn vào các lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản hay kênh trái phiếu.

Vì vây, năm 2022, Ngân hàng Nhà nước sẽ thanh tra những khoản tín dụng vào trái phiếu mà một số tổ chức tín dụng phát hành không đảm bảo an toàn theo tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Đối với lĩnh vực bất động sản, Ngân hàng Nhà nước vẫn tạo điều kiện cho bất động sản nhà ở, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực sự. Ngược lại sẽ kiểm soát chặt chẽ đối với bất động sản đầu cơ, dự án lớn có hệ số rủi ro cao.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, các dự án BOT, BT giao thông.

Từ tháng 3/2022, Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) đã không cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản, trừ trường hợp cho vay cán bộ, công nhân viên và người mua, xây, sửa bất động sản để ở. Ngân hàng này cũng không thực hiện huy động-cho vay cầm cố sổ cùng lúc. Những hành động này của Sacombank sẽ được áp dụng đến hết tháng 6/2022.

Ông Nguyễn Minh Tâm, Phó Tổng Giám đốc Sacombank cho biết ngân hàng có thể có điều chỉnh chính sách cho vay bất động sản trong từng thời điểm, chứ không tạm ngưng trong thời gian lâu dài.

Từ cuối tháng 3/2022, Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) cũng ra thông báo tạm dừng giải ngân khoản vay mua bất động sản (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận).

Ông Hồ Hùng Anh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Techcombank cho biết, việc hạn chế cho vay bất động sản của ngân hàng là nhằm tuân thủ quy định chung của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, ngân hàng Techcombank vẫn tham gia tài trợ các khách hàng và dự án tốt.

Đây được coi là những động thái bước đầu của các tổ chức tín dụng trong lộ trình kiểm soát tín dụng vào bất động sản, kiểm soát lượng cung tiền trên thị trường một cách thận trọng hơn.

Đối với trái phiếu doanh nghiệp, dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản thông qua kênh này tăng mạnh. Trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD, gấp 3 lần so với năm 2020.

Kể từ đầu năm đến hết ngày 31/3/2022, tổng giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng tăng 13,7% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó nhóm bất động sản hiện dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,3% tổng giá trị phát hành. Việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Có thể thấy, việc siết tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp đang được thực hiện mạnh mẽ nhằm ngăn chặn các rủi ro của thị trường bất động sản. Tuy nhiên lại khiến các doanh nghiệp trong lĩnh vực này “loay hoay” đi tìm nguồn vốn. 

Trong khi đó, tại thị trường Việt Nam việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như các quỹ đầu tư bất động sản hay các kênh như đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài vẫn chưa phổ biến. Vì vậy, việc chặn những nguồn tài chính quen thuộc khiến nguồn cung bị thắt chặt, đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý.

"Riêng thị trường nhà đất TP Hồ Chí Minh đang chứng kiến mức tăng giá mạnh từ 5-10% chỉ trong vòng một tháng. Điều này có thể thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan như bán lẻ, sản xuất công nghiệp, đồng thời gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô", Hội môi giới nhận định.

Giải pháp lâu dài 

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, trên thị trường tài chính nhiều rủi ro bên cạnh việc bảo vệ các nhà đầu tư cá nhân, thì cơ quan chức năng cũng cần có những chính sách, để các doanh nghiệp bất động sản hoạt động lành mạnh có cơ hội phát triển. Mọi ngành nghề trong nền kinh tế sẽ được tiếp cận với dòng vốn, trong đó có cả bất động sản. 

Theo đó, Hội đề xuất cần có những chính sách cởi mở hơn để các doanh nghiệp thực hiện thu hút vốn từ nước ngoài, cùng với đó là các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở…

Việc phát hành trái phiếu bất động sản nói riêng và trái phiếu doanh nghiệp nói chung cũng cần có cơ chế để giảm thiểu sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân, đây là nhóm đối tượng dễ bị tổn thương vì không đủ kiến thức và kinh nghiệm.

"Cuộc chơi với trái phiếu doanh nghiệp nên dành cho các doanh nghiệp và các tổ chức tài chính như ngân hàng, các quỹ đầu tư chuyên nghiệp, vận hành theo cơ chế thị trường", Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định.