“Gọng kìm” siết tín dụng có khiến bất động sản hạng sang, cao cấp “lung lay”?

Theo nhận định của ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam việc siết chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản sẽ có tác động rất lớn đến nguồn cung và khả năng tiêu thụ của thị trường. Tuy nhiên, nhìn theo hướng tích cực, việc siết chặt tín dụng sẽ giúp thị trường hoạt động minh bạch, ổn định hơn, thanh lọc được những chủ đầu tư yếu kém về năng lực, hạn chế tình trạng đầu cơ tràn lan và rủi ro bóng bóng bất động sản, giúp thị trường phát triển bền vững hơn. 

Đối với phân khúc bất động sản cao cấp - hạng sang, việc siết chặt tín dụng sẽ không tác động quá lớn đến sự hấp dẫn của phân khúc này đối với khách hàng và nhà đầu tư bởi:

Thứ nhất, bất động sản hạng sang là dòng sản phẩm đặc thù, nguồn cung tương đối hạn chế. Đa phần các dự án căn hộ hạng sang ở thành phố Hồ Chí Minh đều nằm ở khu vực trung tâm, vì thế khá hiểm, có tính độc bản.

Thứ hai, do giá trị của mỗi sản phẩm là rất lớn, nên đối tượng khách hàng mua phân khúc này hầu hết là những "triệu phú", ‘tỷ phú” sở hữu nguồn tài chính lớn, không hoàn toàn phụ thuộc vào ngân hàng.

Cũng theo nhận định của ông Thắng, đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong thời gian 2 năm vừa qua, đây là dòng sản phẩm bất động sản phải chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất của dịch bệnh Covid-19, cả nguồn cung và sức cầu của thị trường đều ở ngưỡng rất thấp. Tại một số thời điểm, bất động sản nghỉ dưỡng hoàn toàn rơi vào cảnh “đóng băng”. Có thể nói, loại hình bất động sản đã hoàn toàn chạm đáy trong thời kỳ dịch bệnh. 

Hiện tại, các hoạt động du lịch trở lại, những điều khó khăn nhất đã tạm đi qua, đây là giai đoạn bất động sản đang dần trên đà hồi phục và bứt phá phát triển nhờ những thông tin tích cực như: Mở cửa lại các tuyến đường bay quốc tế, các thông tin tích cực về việc tháo gỡ các tồn đọng pháp lý trong tương lai đối với loại hình căn hộ nghỉ dưỡng condotel, officetel, định hướng đẩy mạnh phát triển du lịch của Chính phủ, các gói hỗ trợ kích cầu phát triển kinh tế hậu dịch…

Tuy nhiên, quy định về siết chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đã tác động trực tiếp đến đà phục hồi của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, tuy nhiên nhìn nhận ở góc độ tích cực trong tầm nhìn dài hạn sẽ giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững, thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém về tài chính, không đủ khả năng thực hiện dự án, tránh rủi ro vỡ cam kết như đã từng xảy ra trong quá khứ.

Đánh giá về tác động của việc siết chặt tín dụng đối với loại hình bất động sản cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng ảnh hưởng như thế nào đến thị trường Tp.HCM khi hiện tại, phần lớn các dự án đang được triển khai đều thuộc dòng sản phẩm cao cấp. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, các chính sách của cơ quan quản lý nhằm điều tiết dòng vốn đổ nhiều hơn vào các ngành sản xuất, kinh doanh và nhắm đến những khách hàng có nhu cầu ở thực, sẽ giúp họ có cơ hội tìm được chốn an cư là điều hết sức quan trọng và cần thiết. Những chính sách như vậy sẽ giúp cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế vĩ mô nói chung phát triển bền vững và ổn định trong tương lai. 

Tuy nhiên, quy định siết chặt tín dụng cần phải được nghiên cứu, thực hiện cẩn trọng, không nên thực hiện quá đột ngột bởi lẽ có khá nhiều chủ đầu tư phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng để triển khai, thực hiện các dự án. Các chủ đầu tư uy tín cũng nên được đánh giá, xem xét tạo điều kiện để có thể dễ dàng tiếp cận tín dụng mở rộng hoạt động kinh doanh, mang lại lợi nhuận cho thị trường.

Việc thiếu thốn nguồn vốn tín dụng đã khiến một số chủ đầu tư buộc lòng phải điều chỉnh lại quy mô dự án, khiến cho nguồn cung sụt giảm mạnh. Với những người có nhu cầu tìm mua nhà ở thực, đã có nguồn tiền đủ khả năng, điều kiện để vay ngân hàng mua dự án cao cấp, hạng sang, họ có thể gặp phải nhiều khó khăn hơn trong việc tiếp cận với nguồn vốn vay, tâm lý của khách hàng cũng sẽ cân nhắc, đắn đo hơn, ảnh hưởng ít nhiều đến khả năng thanh khoản của thị trường.

“Có khá nhiều các chủ đầu tư của các dự án hạng sang, cao cấp đã chuẩn bị sẵn những phương án cho nhiều kịch bản diễn biến khác nhau của thị trường, trong đó bao gồm cả việc chuẩn bị nguồn vốn. Có thể nhận định rằng trong giai đoạn hiện nay, các chủ đầu tư có tiềm lực kinh tế lớn, có kinh nghiệm dày dạn và tầm nhìn chiến lược dài hạn sẽ có ưu thế trong việc tiếp tục đà phát triển xây dựng các dự án căn hộ cao cấp", chuyên gia từ Colliers Việt Nam nêu quan điểm.

Một số chuyên gia kinh tế nhận định rằng việc siết chặt tín dụng bất động sản sẽ làm giảm số lượng nhà đầu cơ, các doanh nghiệp địa ốc phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính, các cá nhân có ít khả năng tài chính đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, làm cho thị trường phát triển tốt hơn vì lúc này sẽ chỉ còn lại những nhà đầu tư có vốn lớn, có năng lực thực sự, muốn gắn bó lâu dài với thị trường. Điều này sẽ từng bước góp phần làm minh bạch, ổn định và chuyên nghiệp hóa thị trường bất động sản.

Việc siết chặt tín dụng đồng thời sẽ kết hợp với siết chặt trái phiếu, làm cho trái phiếu phát huy đúng, hiệu quả góp phần đưa thị trường bất động sản trở về đúng với giá trị thực vốn có. Về lâu dài, việc siết chặt tín dụng sẽ khiến cho các đơn vị doanh nghiệp bất động sản không thể đầu tư tràn lan như trước mà phải cân nhắc tập trung vào các dự án có tính khả thi cao, có khả năng hấp thụ tốt trên thị trường và đưa ra sản phẩm nhanh nhất để huy động vốn từ khách hàng. 

Chính sách này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến các doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để chuẩn bị quỹ đất phát triển dự án hoặc đầu tư trong tương lai. Còn đối với các dự án bất động sản đã có quỹ đất được chuẩn bị từ trước, có kế hoạch phát triển bài bản sẽ chưa chịu nhiều tác động trong ngắn hạn.