Siết tín dụng bất động sản, giá nhà chưa chắc hạ nhiệt

Mục tiêu hạ nhiệt bong bóng bất động sản

Đầu tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ra công văn gửi các chi nhánh ngân hàng, tổ chức tín dụng về việc yêu cầu kiểm soát chặt các khoản cấp tín dụng với các lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Ngay sau đó, hàng loạt ngân hàng đã có động thái siết cho vay bất động sản, thậm chí là thông báo dừng cho vay bất động sản. 

Cụ thể, ngân hàng Sacombank đã ra thông báo yêu cầu các chi nhánh, phòng giao dịch không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho cán bộ nhân viên và người thân vay để xây, sửa hoặc mua bất động sản. 

Ngân hàng Techcombank cũng ra thông báo tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua bất động sản.

Trong những năm qua, dư nợ bất động sản tại các ngân hàng vẫn được đánh giá là chiếm một phần không nhỏ trong tổng dư nợ của ngân hàng. Đơn cử, theo thống kê đến cuối năm 2021, tổng dư nợ bất động sản tại ngân hàng Đông Phương (OCB) ở mức 32%, trong đó hơn 70% là cho vay mua nhà ở, chỉ có 9% cho vay liên quan đến các dự án bất động sản. Tại ngân hàng Sacombank, dư nợ bất động sản là 22%, trong đó vay mua nhà, cho vay tiêu dùng chiếm 60%, cho vay doanh nghiệp là 40%. Xét về con số tuyệt đối, dư nợ cho vay doanh nghiệp bất động sản tại Sacombank là 30.000 tỉ đồng trên tổng dư nợ 400.000 tỉ đồng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thực tế, tỉ lệ vay bất động sản tại các ngân hàng sẽ cao hơn con số thống kê này bởi không ít khoản cho vay bất động sản đã được ẩn dấu sau khoản cho vay tiêu dùng, cho vay sản xuất… mà ngân hàng không thể kiểm soát được.

Theo báo cáo quý I/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung gặp nhiều rủi ro, đặc biệt sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị, Covid-19… nhưng bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường thu hút dòng tiền đáng kể. Giá hầu hết các phân khúc bất động sản đều tăng, đặc biệt là đất nền tăng 3 - 5 lần so với thời gian trước. 

Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) công bố số liệu cho thấy, chỉ số giá nhà ở tại Việt Nam hiện nay cao hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, trong khi ở các nước công nghiệp phát triển, con số này chỉ cao hơn 6-7 lần.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, bất động sản ở Việt Nam đang "sốt" ảo. Dự án nhà sẽ được chủ đầu tư tự ý nâng giá 1 – 2 lần thì tùy theo vị trí so với giá dự tính ban đầu. Một khi doanh nghiệp tự tăng giá mà không có cơ sở giải thích thì đó là giá ảo. 

Thực tế, số lượng giao dịch bất động sản thời gian qua không nhiều, thanh khoản thị trường kém do giá cả không phản ánh đúng giá trị thực. Người có nhu cầu thực sẽ không bỏ tiền ra mua khi giá bị thổi quá cao. Tình trạng bong bóng bất động sản trong thời gian qua đã làm méo mó thị trường, gây nhiều hệ luỵ đến cơ quan quản lý cũng như cuộc sống của người dân.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Mội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thực ra, siết tín dụng bất động sản đã diễn ra nhiều năm nay với nhiều ngân hàng. Tuy nhiên, thời gian gần đây do một số vụ việc liên quan đến các dòng tiền bất động sản, chứng khoán và trái phiếu nên cơ quan chức năng càng siết chặt hơn. Việc này sẽ làm giảm tình trạng vay tiền để đầu cơ bất động sản.

Động thái siết tín dụng bất động sản được cho là sẽ làm hạ nhiệt những cơn bong bóng giá nhà đất vốn đã quá cao trong thời gian qua bởi nó sẽ tác động trực tiếp đến nhà đầu tư bất động sản, giới đầu cơ nhà đất – nhóm người đang dùng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Thậm chí, việc giới hạ cho vay bất động sản từ phía ngân hàng cũng gây khó khăn cho cả các chủ đầu tư đang có lượng hàng tồn kho lớn.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho rằng, việc siết tín dụng trong lĩnh vực bất động sản trong bối cảnh hiện nay là cần thiết. Tuy nhiên, chỉ kiểm soát với hành vi đầu cơ thổi giá, còn với người có nhu cầu thật thì vẫn phải có cơ chế cho vay.

Cẩn trọng với những tác dụng ngược 

Việc Chính phủ và ngân hàng nhà nước thời gian qua đẩy mạnh siết tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản, ngoài mục đích để ngăn chặn bong bóng, còn có mục tiêu kéo giá nhà, giá đất xuống. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế tỏ ra lo ngại việc này có thể sẽ có những tác dụng ngược.

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc siết tín dụng bất động sản sẽ càng làm cho thiếu nguồn cung vì các chủ đầu tư khó tiếp cận vốn để phát triển nguồn cung, từ đó gây sốt giá nhiều hơn. 

Thực tếm việc bất động sản bị đẩy giá là do cung không đủ cầu. Để tháo gỡ tình trạng này, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, cần phải khơi thông nguồn cung, tìm các kênh đầu tư và đưa ra các chính sách điều tiết nguồn cung hợp lý. 

Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành cho rằng, hiện nay thị trường bất động sản do chính các công ty bất động dẫn dắt. Vì vậy, siết tín dụng là cần thiết nhưng cũng phải có sự phân loại, siết đúng đối tượng.
Nếu không tính toán, có thể xảy ra tình trạng hàng loạt doanh nghiệp, nhà đầu tư chuẩn bị mọi thứ để triển khai dự án xong rồi phải nằm chờ vì thiếu vốn, dẫn đến tình trạng tốn kém chi phí thì thiệt hại rất lớn cho doanh nghiệp, cũng như nền kinh tế.