Siết tín dụng bất động sản càng làm khó người lao động mua nhà

Khó khăn với người có nhu cầu mua ở thực

Theo Vietnamnet, hầu như người có thu nhập thấp hay người có nhu cầu mua nhà ở thực đang sử dụng các công cụ đòn bẩy tài chính từ các khoản vay ngân hàng. Theo khảo sát mới đây trên địa bàn TP. Hà Nội, hầu như người dân đều cho biết đang rơi vào tình cảnh “tiến thoái lưỡng nan” với việc mua nhà. Vợ chồng anh Nguyễn Minh Tuấn (trú tại Hà Đông - Hà Nội) cho biết, hai anh chị mới kết hôn nên có nhu cầu mua một căn hộ để ở. Anh Tuấn đã tham khảo một số dự án chung cư tại các quận vùng ven, tuy nhiên bất động sản đang tăng giá quá cao so với tài chính của gia đình. Bởi vậy, họ buộc chọn cách vay ngân hàng, với 1,5 tỷ đồng có hiện tại, anh Tuấn phải vay thêm 800 triệu đồng của ngân hàng. 

Anh Tuấn chia sẻ, tổng thu nhập của hai vợ chồng hiện hơn 20 triệu đồng/ tháng. Mỗi tháng sẽ trả được lãi và gốc cho ngân hàng theo dư nợ giảm dần. Tuy nhiên, vừa qua lại có thông tin các ngân hàng sẽ siết chặt cho vay nên gia đình anh rất lo lắng. “Nếu các ngân hàng không hỗ trợ tài chính thì vợ chồng tôi không cách nào xoay sở được”. 

Tương tự, bà Nguyễn Thị Thảo (Hà Nội) đang có nhu cầu mua một căn hộ tại quận Thanh Xuân. Với tài chính chưa đủ nên gia đình bà Thảo cũng chọn cách đi vay ngân hàng thêm 600 triệu đồng. “Như trước đây, hầu như các ngân hàng đều cho vay 70% giá trị tài sản thì nay đã rút xuống khoảng 50%. Như vậy, nếu căn hộ có giá trị là 1 tỷ đồng thì ngân hàng chỉ cho vay 500 triệu đồng thay vì 700 triệu đồng như trước kia” - bà Thảo nói. 

Bà Thảo cho rằng, việc ngân hàng siết cho vay bất động sản đã tác động đến nhu cầu về nhà, đất. Việc này có thể làm hạ nhiệt sức nóng của thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, cũng cần có cơ chế để những người thực sự có nhu cầu mua nhà ở tiếp cận được với nguồn vốn vay ngân hàng. 

Từ góc độ ngân hàng, mỗi đơn vị sẽ có một chế độ, chính sách cho vay riêng. Một đại diện cho biết, tỷ lệ tăng trưởng cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân đã khá nhiều nên ngân hàng sẽ hạn chế cho vay lĩnh vực này mà tập trung vào những lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác. Điều này sẽ phù hợp với chủ trường kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản của Ngân Hàng Nhà Nước. 

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ: “Tôi từng chứng kiến một chu kỳ có lượt đầu cơ rất lớn, nhất là với lĩnh vực bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Có những giai đoạn, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy kinh tế bằng các khoản vay ngân hàng ngắn và dài hạn để thực hiện giao dịch đầu tư ngắn hạn, lướt sóng. Vì vậy, thị trường đã trở nên rất sôi động nhưng đồng thời người vay có thể mất khả năng trả nợ”. 

Hạ nhiệt thị trường

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, ngay khi ngân hàng siết cho vay bất động sản đã tác động lớn đến cả khách hàng và chủ đầu tư. Nếu các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc không được vay ngân hàng sẽ rất khó có nguồn lực để tạo lập quỹ đất và chi trả các chi phí khác như xây dựng, bảo lãnh dự án,... Theo đó, các chủ đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn, kéo theo là nguồn cung ngày càng bị hạn chế.

“Đối với các khách hàng cá nhân, khi không thể vay tiền mua nhà sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ lệ tiêu thụ của dự án, tương lai cơ hội mua nhà sẽ ngày càng khó khăn hơn. Tuy nhiên, theo tôi biết, việc siết tín dụng bất động sản chỉ xảy ra ở một số ngân hàng chứ không phải đại trà” - ông Phúc nói. 

Chuyên gia cho rằng, ngân hàng đang siết chặt tín dụng chứ không phải hạn chế toàn bộ. Tuy nhiên, chính sách này cũng có những tác động tích cực như làm hạ nhiệt thị trường bất động sản và ưu tiên nguồn tiền vào các hoạt động sản xuất kinh doanh. 

“Giả sử, nếu đưa room (hạn mức) tín dụng ngân hàng khoảng 20%, trong đó 8% cho bất động sản và 12% dành cho sản xuất kinh doanh. Thế nhưng, khi thấy thị trường bất động sản tăng trưởng rất nhanh, rất mạnh thì không phải 12% đi vào sản xuất kinh doanh nữa mà gần như 20% đi vào thị trường bất động sản” - Chuyên gia nghiên cứu Đinh Minh Tuấn cho biết. 

Như vậy, nếu tiền không vận động ở trong thị trường trường bất động sản thì việc tạo giá trị cho thị trường sẽ giảm xuống, Giá bán vẫn tiếp tục tăng nhưng độ hồi phục về sản xuất kinh doanh là bằng không. Vì thế, mục đích của Ngân Hàng Nhà Nước và Chính phủ là hạ nhiệt thị trường, điều chỉnh dòng tiền vào thị trường bất động sản và sản xuất kinh doanh. Bên cạnh đó, những người lần đầu vay ngân hàng để đầu tư bất động sản sẽ có lợi thế hơn, giá được kiểm soát. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, việc cho vay bất động sản thực tế vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng. Bởi, 6 lĩnh vực ưu tiên cho vay với lãi suất không quá 6%, trong khi bất động sản lên đến 11 - 12%/ năm, chưa tính thêm các khoản khác. Vì vậy, chắc chắn ngân hàng sẽ không dễ gì loại bỏ nguồn lợi này. 

Đối với những dự án bất động sản được đầu tư bởi các doanh nghiệp địa ốc uy tín với quỹ đất sạch, đầy đủ pháp lý,... thì ngân hàng sẽ liên kết để cho khách hàng vay như bình thường. Với các dự án này, người mua cũng có thể yên tâm vì có sự liên kết giữa chủ đầu tư và hệ thống ngân hàng cho vay.