Từ cuối năm 2021 đến nay, thị trường bất động sản đã chứng kiến những cơn sốt đất tại nhiều địa phương khi giá đất liên tục “nhảy múa”, nhiều nơi tăng khá mạnh, thậm chí tăng gấp đôi, gấp ba chỉ trong thời gian ngắn. Trong cơn sốt đất quay cuồng, nhiều nhà đầu cơ lướt sóng dễ dàng kiếm tiền tỷ, nhưng cũng không ít những người không tìm hiểu kỹ, chạy theo cơn sốt ảo và đầu tư vào những khu vực nóng sốt để rồi khi thị trường quay đầu giảm nhiệt, nhiều nhà đầu tư mắc cạn, không kịp thoát hàng lâm vào cảnh lao đao…
Thời gian gần đây, nhiều địa phương như Hà Nội, Vĩnh Phúc, Nghệ An, Bình Phước, Lâm Đồng… đã có các động thái “siết” phân lô tách thửa, tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạm dừng các giao dịch đất đai, tăng cường kiểm soát thị trường bất động sản, thanh tra, kiểm tra các sàn giao dịch bất động sản… khiến thị trường chững lại rõ rệt. Nhiều khu vực tăng giá quá mạnh đang dần “hạ nhiệt”, thanh khoản thấp, vắng bóng người mua.
Khi cơn sốt đất hạ nhiệt, giao dịch gần như trầm lắng. Nhiều nhà đầu tư “ăn theo” sức nóng của thị trường, sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư phải chật vật thoát hàng, rao bán giảm giá, cắt lỗ các lô đất để thu hồi vốn. Vì vậy, những thông báo bán cắt lỗ nhà đất được đăng tải dày đặc. Dù phải chịu lỗ từ vài trăm triệu đến cả tỉ đồng, nhiều chủ đất cũng muốn bán nhanh để trả nợ, nhưng vẫn rất khó tìm người mua.
Điển hình tại Hà Nội, thông tin rao bán cắt lỗ các lô đất xuất hiện dày đặc trên các trang rao vặt và diễn đàn, hội nhóm trên mạng xã hội thời gian gần đây. Nhiều lô đất được rao bán cắt lỗ hàng trăm triệu đồng những vẫn rất khó tìm người mua.
Về sự chững lại của thị trường, nhiều môi giới nhà đất tại các vùng ven Hà Nội thừa nhận, sau khi "lệnh" siết phân lô tách thửa được ban hành tại Hà Nội, không còn cảnh dàn xe tấp nập, nối đuôi nhau đi xem, mua bán đất nữa. Thị trường đã xuất hiện tình trạng “cắt lỗ" đến từ những nhà đầu tư mua lại trước đó.
Khảo sát thực tế trên thị trường, giá đất tại nhiều khu vực từng là điểm nóng thời gian qua hiện đã hạ nhiệt, giá bán chững lại, không có dấu hiệu tăng lên. Cụ thể, khu vực gần đường 420 Hòa Lạc, giá dao động từ 9-12 triệu đồng/m2. Khu vực Đồng Mô, Yên Bài (Ba Vì) giá dao động ở mức 10 triệu đồng/m2 tùy khu vực. Tại Mỹ Lộc (Phúc Thọ) giá đất thổ cư khoảng 9 triệu đồng/m2. Khu vực đường tỉnh 466 Yên Bình (Thạch Thất) khoảng từ 9-11 triệu đồng/m2...
Tại Hà Tĩnh, những ngày gần đây cơn sốt đất nền đã có chiều hướng hạ nhiệt. Các giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai không còn diễn ra rầm rộ như thời điểm cuối năm 2021 đến quý 1/2022. Nhiều nhà đầu tư lướt sóng sau khi “chốt lời” thành công đã nhanh chóng rời khỏi thị trường. Tuy nhiên cũng không ít những nhà đầu tư trót cọc hàng trăm triệu đồng phải bỏ cọc hoặc những người mua đất ở “đỉnh sóng” bị “kẹp hàng” đang tìm các bán tháo, cắt lỗ nhưng vẫn rất khó chốt được giao dịch.
Tại Nghệ An, sau thời gian đất nền nóng “sốt”, đến nay thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều giao dịch bị “bỏ cọc”, một số phiên đấu giá đất có ít người tham gia. Một số môi giới ở Nghệ An cho biết, gần đây số lượng nhà đầu tư liên hệ, hỏi đi xem đất giảm mạnh, thậm chí nhiều khách còn bỏ cọc, chấp nhận mất tiền cọc, không tiếp tục giao dịch.
Tình trạng bỏ cọc một phần do giá khởi điểm đấu giá đất ở một số địa phương khá cao. Điểm hình phường Quỳnh Xuân, thị xã Hoàng Mai tháng 4/2022 đấu 44 lô đất với giá khởi điểm thấp nhất 2,5 tỷ đồng và cao nhất hơn 4,4 tỷ đồng. Tại xã miền núi Tân Thành (huyện Yên Thành), một số lô đất có giá khởi điểm gần 4 tỷ đồng.
Các huyện Đô Lương, thị xã Hoàng Mai (Nghệ An) thời điểm đất đấu giá “nóng” nhất có những lô đất đấu giá thành công từ 5,5 đến 6 tỷ đồng. Tuy nhiên một số nhà đầu tư cho rằng giá đã bị đẩy lên ở mức “ảo”, với tình trạng thị trường hạ nhiệt, đi ngang như hiện nay các lô đất đấu giá cao rất dễ bị bỏ cọc.
Đối với khu vực Tây Nguyên, một số huyện thuộc các tỉnh như Lâm Đồng, Đắk Lắk thời gian qua đã trở thành “điểm nóng” của thị trường bất động sản khu vực, các nhà đầu tư từ nhiều nơi đã rầm rộ kéo về tìm hiểu, mua đất khiến giá đất nơi đây tăng chóng mặt.
Tuy nhiên đến nay, giá nhà đất cũng như giao dịch bất động sản khu vực này đã có dấu hiệu “hạ nhiệt”, thậm chí giá bán một số nơi “lao dốc không phanh”. Điển hình tại xã Cư Suê, huyện Cư M’gar, (tỉnh Đắk Lắk) là một trong những nơi "nóng" sốt nhất thời gian qua. Trong khoảng 2 tháng trở lại đây thị trường đã lắng xuống rất nhiều, lượng nhà đầu tư cũng như môi giới" không còn xuất hiện nhộn nhịp như trước. Giá bán theo đó cũng giảm mạnh.
Cách đây khoảng nửa năm, một sào đất nông nghiệp một số khu vực thuộc buôn Sút M'rư, xã Cư Suê có giá khoảng 2 tỉ đồng tùy vị trí. Thế nhưng hiện nay, giá mỗi sào đất chỉ còn khoảng 1,5 tỉ đồng, giảm khoảng 500 triệu đồng/sào.
Tương tự tại tỉnh Lâm Đồng, sau quyết định tạm dừng tách thửa, phân lô của chính quyền địa phương, giao dịch đất đai tại Lâm Đồng cũng “giảm nhiệt”. Nhiều nhà đầu tư trước đó mua những mảnh đất nông nghiệp hàng ngàn m2 nhằm phân lô, tách thửa để bán nhưng hiện nay không thể phân lô được, một số nhà đầu tư chấp nhận giảm mạnh giá để bán cả mảnh lớn nhưng vẫn không có người mua. Điển hình một lô đất 6.000m2 tại xã Đông Thanh, huyện Lâm Hà được chủ đất giảm từ 8,2 tỷ xuống còn 6,3 tỷ nhưng 2 tháng nay vẫn chưa chốt được giao dịch.
Việc chững lại của thị trường đất nền hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng đất nền “hạ nhiệt” là điều tất yếu trong bối cảnh các Bộ, ngành và cơ quan chức năng một số địa phương “siết” chặt các hoạt động phân lô, tách thửa, các giao dịch chuyển nhượng đất đai, “siết” tín dụng cho lĩnh vực bất động sản…
Trong khi đó, nhiều quan điểm cho rằng, sự “giảm nhiệt” của thị trường đất đai chỉ diễn ra trong ngắn hạn, về lâu dài tiềm năng tăng trưởng vẫn tốt do nhu cầu tích trữ tài sản của người dân là khá lớn, đặc biệt việc đầu tư xây dựng các dự án hạ tầng sẽ thúc đẩy sự phát triển các khu vực ven đô.
Đánh giá tác động đến thị trường đất nền của việc siết phân lô tách thửa, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng đây là điều cần thiết để giảm cơn "khát" đất nền của giới đầu cơ, đồng thời giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, tránh tình trạng "sốt" ảo. Tuy nhiên về lâu dài, các cơ quan chức năng cần có quy định cụ thể, rõ ràng với đất đai để ngăn chặn tình trạng "bong bóng" bất động sản.
Theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc "siết" phân lô, tách thửa chỉ là giải pháp tình thế, ngắn hạn để kiểm soát tình hình, không nên lạm dụng. Để tạo ra sản phẩm bất động sản hợp pháp, các tỉnh cần phải làm tốt các vấn đề về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn, có dự án bài bản, công khai để người dân được biết…
Mặt khác, trong bối cảnh hiện tại, khi các ngân hàng đang đồng loạt tăng lãi suất không chỉ gây bất lợi cho các doanh nghiệp bất động sản mà nhà đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn. Chưa kể trước đó đã xuất hiện nhiều tín hiệu không tốt từ thị trường chứng khoán, việc siết thanh tra dự án, siết thuế chuyển nhượng bất động sản khiến thị trường từ từ chững lại và rơi vào thời điểm khó khăn. Theo các chuyên gia, dù hiện tại, giá bất động sản nhiều nơi chưa giảm vì kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư còn lớn, nhưng khi đứng trước tình trạng khó khăn chung, thị trường gặp khó, giá nhà đất khi đó buộc phải giảm…
