Đòn bẩy tài chính trong bất động sản có thể biến ta thành tỷ phú hoặc đưa ta ra khu ổ chuột

Ngậm ngùi nhận trái đắng

Ngay từ những tháng đầu năm 2021, giá đất đã sôi sục ở nhiều nơi trung bình tăng 10% sau một tháng. Thậm chí một số nơi tăng đến 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng. Nhiều địa phương, người dân bỏ kinh doanh, sản xuất, tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để lao vào đầu tư đất. Trong đó có nhiều nhà đầu tư mới, non kinh nghiệm ôm tiền chạy theo cơn sốt, với lòng tin có thể kiếm tiền nhanh chóng từ bất động sản.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, trong các cơn sốt đất chỉ có đầu cơ và số ít người may mắn là thắng cuộc. Khi cơn sốt đất vào thời kỳ nguội, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, huy động vốn khắp nơi phải ngậm trái đắng, đất không bán được, thậm chí phải cắt lỗ.

Là một nhà đầu tư chớm bước chân vào thị trường bất động sản, chị Mai Hà (trú tại Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ: “Đợt tháng 3 vừa rồi, thông tin sốt đất ngập tràn các trang mạng xã hội làm tôi cũng xốn xang. Vì nghe đồn người nọ người kia kiếm được cả trăm triệu trong 1 tháng nên tôi cũng muốn đầu tư. Bạn môi giới cũng khẳng định chắc nịch rằng chỉ sau khoảng 2 tuần là sẽ có lãi và lo tìm khách hàng mua cho tôi.

Tôi mạnh dạn đầu tư mảnh đất tại Bắc Giang, rộng gần 100m2, với giá 2,5 tỷ đồng, trong đó hơn 1 tỷ là do tôi vay mượn. Sau đó tôi có liên hệ lại nhưng môi giới lại bảo rằng thị trường đang chững lại nên chưa tìm được khách mua. Đến bây giờ mảnh đất của tôi vẫn nằm im”.

Trường hợp tương tự, anh Hoàng Trung (trú tại Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết: “Đợt vừa rồi tôi thấy sốt đất liên tục, có người cũng kiếm khá nhờ vào lướt sóng nên dù trong tay chỉ có 1 tỷ tôi cũng đầu tư. Lùng sục mãi tôi tìm được mảnh đất rộng 87m2 tại Thanh Oai (Hà Nội) với mức giá 3 tỷ đồng, tương đương 34,4 triệu đồng/m2. 

Thời điểm xuống tiền đất vẫn rất sốt nóng nên tôi cũng không ngần ngại vay thêm 2 tỷ đồng, hi vọng sẽ chốt lời được cao. Thế nhưng cho đến nay, mảnh đất vẫn đắp chiếu để đấy, chưa sang tay được cho ai. Nếu bây giờ bán nhanh có khi phải cắt lỗ nhưng mới mua mà lỗ cả nửa tỷ bạc thì tiếc, trong khi nợ vẫn còn đó, lãi vẫn đẻ hàng ngày”.

Phương án giảm rủi ro mức tối đa

Nói về việc sử dụng đòn bẩy tài chính, nhiều nhà đầu tư “chinh chiến” lâu năm chia sẻ rằng, đòn bẩy tài chính là một phương án đầu tư bất động sản thông minh. Nó có thể biến ta thành tỷ phú, nhưng cũng có thể khiến ta trắng tay nếu sử dụng không đúng cách. Các rủi ro điển hình có thể kể đến như: 

Thứ nhất, nhà đầu tư hoàn toàn không làm chủ được khả năng thu hồi vốn cũng như khả năng sinh lời của bất động sản. Đây chính là điểm rủi ro nhất khi chúng ta quyết định sử dụng bất cứ dạng đòn bẩy nào khi đầu tư vào bất động sản. Nếu căn hộ của chúng ta đang sở hữu khó bán, đồng nghĩa với việc số vốn đi vay đã bị “giam” và đương nhiên người chịu lỗ hàng ngày là chính nhà đầu tư.

Thứ hai, cần cân nhắc rất kỹ tỷ lệ lãi cho các khoản vay đầu tư. Những sự tự tin không đúng lúc, đúng chỗ sẽ chỉ sớm khiến nhà đầu tư bị “gãy đòn bẩy” và tệ hơn là nguy cơ mất trắng.

Thứ ba, nếu như thị trường bất động sản là “mảnh đất màu mỡ” thì bản thân nó cũng tạo môi trường cạnh tranh cực kỳ khắc nghiệt. Dù mô hình kinh doanh có thông minh đến đâu, khả năng tính toán khoản vay tốt thế nào thì thị trường vẫn tạo rủi ro rất lớn cho khả năng sinh lời.

Nhìn chung, một khi nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính thì họ sẽ luôn phải chịu rủi ro. Tuy nhiên với lĩnh vực bất động sản thì vẫn có một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đòn bẩy tài chính, giúp nhà đầu tư giảm rủi ro đến mức tối đa.

Trước tiên, nhà đầu tư cần thận trọng khi đánh giá thị trường bởi đây là khâu quan trọng nhất trước khi dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư. Mỗi nhà đầu tư cần có sự đánh giá khách quan, chính xác những biến động của thị trường như: cung - cầu, chính sách phát triển, khung khổ pháp lý liên quan đến dự án…

Nhà đầu tư có thể tự đánh giá thông qua năng lực, kinh nghiệm vốn có; hoặc dựa vào các báo cáo đánh giá thị trường từ phía các cơ quan chức năng; hoặc trên những sàn giao dịch bất động sản uy tín. Việc đánh giá thị trường cần tiến hành thường xuyên để kịp thời có những thay đổi trước biến động khôn lường của thị trường bất động sản.

Tiếp đó, nhà đầu tư nên chọn các khoản vay minh bạch, rõ ràng, chính thống để làm đòn bẩy. Việc chọn đối tác là các công ty tài chính “ma”, tuy giải ngân nhanh nhưng bạn có thể phải chịu lãi cao đến cắt cổ. Tốt nhất là các nhà đầu tư nên sử dụng gói hỗ trợ từ các Ngân hàng lớn, uy tín để được hưởng các ưu đãi về lãi suất cũng như thời gian cho vay.

Bên cạnh đó, cần xem xét tính thanh khoản của sản phẩm. Để đánh giá tính thanh khoản của một dự án, nhà đầu tư phải trả lời các câu hỏi: Nếu bán gấp thì liệu có ai mua bất động sản đó không? Hay nói cách khác là bất động sản này có khả năng chuyển đổi thành tiền mặt ngay được hay không? Tính thanh khoản là tiêu chí cần đặc biệt lưu ý nếu nhà đầu tư rót tiền vào bất động sản với phần lớn nguồn vốn là đi vay. Nếu không có thanh khoản tốt, bất động sản đó có thể sẽ rất lâu mới phát sinh doanh thu, khiến nhà đầu tư nợ chồng nợ chất vì tài sản không tăng giá mà vẫn phải chi trả lãi suất hàng tháng.

Có thể nói, sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản là hoạt động phổ biến của nhiều nhà đầu tư. Đây được đánh giá là một công cụ hỗ trợ đắc lực cho hoạt động đầu tư bất động sản, giúp nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư thu về lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, song song những lợi ích to lớn, đòn bẩy tài chính vẫn luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, rất dễ đưa nhà đầu tư đến con đường phá sản, nợ nần.