Giá bất động sản tiếp tục tăng cao nhưng giao dịch giảm: Con dao hai lưỡi

Nghịch lý giá cao, thanh khoản thấp

Từ cuối năm 2021 đến nay, cơn sốt bất động sản diễn ra tại nhiều địa phương khiến giá đất nhiều nơi tăng chóng mặt, đặc biệt ghi nhận mức tăng giá khá nhanh trong quý 1/2022 và dự kiến sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong thời gian tới. Trong khi đó, trái ngược với chiều hướng tăng giá trên thị trường, số lượng giao dịch nhà đất và mức độ quan tâm bất động sản sụt giảm.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong 4 tháng đầu năm 2022, nhu cầu tìm mua nhà đất đi xuống trên các kênh online, cụ thể đất nền giảm 8%, nhà riêng giảm 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức độ quan tâm đất nền bán trên cả nước cũng giảm 18% so với tháng trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, các giao dịch mua bán trực tiếp ở thị trường thứ cấp cũng chững lại. Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 4/2022 khu vực TP HCM và các tỉnh giáp ranh của DKRA Việt Nam, thị trường thứ cấp hầu như không ghi nhận phát sinh giao dịch đất nền nào trong tháng qua. Nguyên nhân được cho là mặt bằng giá đang bị đẩy lên quá cao, một số địa phương dừng cấp phép hoạt động tách thửa đất khiến nguồn cung đất nền giảm mạnh kéo theo sự sụt giảm của lượng giao dịch trên thị trường…

Trong khi đó, giá bán bất động sản tăng khá mạnh, phân khúc biệt thự, liền kề ghi nhận mức tăng đáng kể, đặc biệt là tại các quận, huyện tại Hà Nội và TP HCM. Giá rao bán biệt thự, liền kề tại Hoàng Mai, Hoài Đức, Gia Lâm (Hà Nội) tăng lần lượt là 46%, 39%, 82%. Tương tự ở Tân Bình, Quận 7, Quận 9 (TP.HCM) cũng ghi nhận mức tăng lần lượt là 60%, 35% và 25%.

Phân khúc căn hộ chung cư tại các đô thị lớn cũng đang trên đà tăng giá. Giá bán trung bình chung cư Hà Nội và TP HCM trong 4 tháng đầu năm 2022 ghi nhận mức tăng lần lượt là 9% và 3,4% so với mức giá trung bình giá cả năm 2021.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong đại dịch Covid-19, đến những tháng đầu năm nay, dòng tiền không đổ vào sản xuất, kinh doanh mà trú ẩn vào bất động sản do lo ngại lạm phát và các vấn đề địa chính trị. Điều này đã tiếp tục đẩy giá nhà đất liên tục tăng. Tuy nhiên, trong dài hạn, nền kinh tế vẫn phải đối mặt với các nguy cơ của khủng hoảng, lạm phát... đây cũng là một trong những yếu tố đẩy giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng thêm.

Nếu lạm phát cao, theo các chuyên gia, dòng tiền có thể tiếp tục đổ vào bất động sản nhưng cũng sẽ “khoét sâu” vào vấn đề đáng lo ngại của thị trường hiện nay là thanh khoản thấp và câu chuyện giá bất động sản tăng tỷ lệ nghịch với thanh khoản đã hiện hữu.

Khó thanh khoản khiến tồn kho gia tăng, nhà đầu tư “chôn vốn”

Nhận định về giá bất động sản hiện nay, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, giá chào bán hiện không phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm. Điều này không phù hợp với quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quy luật cung - cầu. Khi giá đất tăng cao, không phù hợp với thực tiễn thị trường thì có thể trở thành "dao hai lưỡi" vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa gây bất lợi cho chính các chủ đầu tư.

Vị chuyên gia này cũng cảnh báo, nếu các dự án đưa ra mức chào bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận sẽ khó bán, dẫn tới “ế hàng,” làm gia tăng lượng tồn kho bất động sản. Đồng thời, khi giá bất động sản tăng nhanh, bị thổi lên mức quá cao sẽ gây nhiều hệ lụy, làm méo mó thị trường, khiến thị trường bất động sản thiếu ổn định, không bền vững.

Điều này có thể thấy rõ qua các đợt sốt đất. Các cơn sốt tuy chỉ diễn ra trong thời gian ngắn nhưng hậu quả và hệ luỵ để lại rất lớn. Mặt bằng giá bị đẩy lên cao, những nhà đầu tư xuống tiền khi thị trường đạt đỉnh, tham gia cuộc đua về giá sẽ bị kẹt dòng tiền do khó bán, không thanh khoản được. Nếu muốn nhanh chóng thu hồi vốn phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ… Còn người có nhu cầu mua ở thực cũng không mua được bởi mức giá xa vời so với khả năng chi trả.

Cùng quan chung quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận xét thực tế giao dịch trên thị trường hiện nay đang thấp và bị hạn chế do mức giá bất động sản tại nhiều nơi đã bị đẩy lên quá cao, không phản ánh đúng giá trị thực. Trong khi đó, nhà đầu tư hay người có nhu cầu thực cũng có thể tính toán được giá trị sản phẩm ở mức độ hợp lý. Vì vậy, họ sẽ không lựa chọn những sản phẩm đã bị thổi giá lên quá cao, dẫn đến tình trạng hấp thụ kém trên toàn thị trường.

Mặt khác, hiện nay nguồn cung bất động sản đang rất khan hiếm. Lợi dụng tình trạng này, nhiều môi giới, đầu cơ tiếp tục đẩy giá bất động sản tăng lên nhưng nhiều chỗ đưa ra mức giá quá ảo nên không có người mua. Những người có nhu cầu ở thực sẽ tìm kiếm những khu có giá cả hợp lý, chủ đầu tư uy tín. Vì vậy, những dự án đáp ứng được những tiêu chí về giá cả, pháp lý vẫn sẽ có thanh khoản tốt.

Quan sát diễn biến thực tế thị trường thời gian quam, có thể thấy hiện nay nhiều nhà đầu tư đang bị mắc kẹt, chôn vốn do mua đất vào các đợt sốt nóng sau đó không bán được. Nhiều khu vực sốt đất, giá bán “chạy trước” trong khi sự phát triển hạ tầng, dịch vụ chưa phát triển, chưa theo kịp đà tăng giá nhà đất.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội đánh giá, giá chào bán quá cao nhưng khó tìm người mua đang làm khó chính các chủ đầu tư dự án mở bán hàng trong năm 2022. Vị chuyên gia Savills cũng cho biết, trên thị trường hiện một số dự án liền kề, shophouse đưa ra mức giá bán tăng rất cao, gần gấp đôi so với năm ngoái nhưng không dễ tìm người mua, dự án không có thanh khoản.

Dù vậy, các chuyên gia cho rằng bất động sản tiếp tục được chọn là kênh “trú ẩn” an toàn trong bối cảnh giá cả nhiều mặt hàng biến động tăng, nguy cơ lạm phát cao...  Tuy nhiên, ảnh hưởng của lạm phát sẽ khiến giá bán bị đẩy lên cao để hao trừ trượt giá, bất động sản khi đó sẽ tiếp tục thiết lập mặt bằng mới. Các dự án hình thành trong tương lai cũng sẽ tính sẵn giá bán của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm vì các chủ đầu tư sẽ tính luôn phần lạm phát vào giá thành.

Do đó, trong khoảng 1 năm tới dự báo sẽ tồn tại nghịch lý giá nhà đất liên tục leo thang nhưng thanh khoản chậm bởi người dân đua sở hữu tài sản dẫn đến nguồn lực xã hội, dòng tiền bị “chôn” vào bất động sản.