Kinh nghiệm và lưu ý đầu tư đất nền sinh lời cao

Đất nền là loại đất thô chưa chịu sự tác động của con người để xây dựng nhà cửa, công trình. Đơn thuần đó chỉ là một mảnh đất hoang sơ, nguyên vẹn ban đầu và có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau khi đã được mua lại. Thông thường, đất nền sẽ được chia ra làm ba dạng chính là: đất nền thổ cư, đất dự án và liền kề. Những người đầu tư vào đất nền đã đúc kết các kinh nghiệm quý báu để giúp cho việc kinh doanh đất nền sinh lời cao, thủ tục mua bán nhanh gọn.

Chọn vị trí thuận lợi

Đây là yếu tố cực kì quan trọng trong việc đầu tư bất động sản đất nền cũng như các loại hình bất động sản khác. Trong khi quỹ đất tại các thành phố lớn đang ngày càng hạn hẹp thì nguồn đất nền đang ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà đầu tư thi nhau “săn đất”. 

Để mảnh đất có thể tăng giá thì đương nhiên nhà đầu tư phải chọn ở những vị trí trung tâm, thuận lợi cho việc đi lại, gần các trục đường lớn, trường học, bệnh viện, siêu thị, những đoạn đường không bị ngập nước, không nằm trong diện đền bù thì chắc chắn mảnh đất đó sẽ tăng giá nhanh và cao. 

Khả năng quy hoạch và tính pháp lý của khu đất

Trước khi mua đất nền cần phải tìm hiểu kĩ xem ngôi nhà đó có nằm trong quy hoạch hay dự án nào hay không. Thông thường để kiểm tra việc này nhà đầu tư cần phải tham khỏa nhiều nguồn như văn phòng công chứng, nhà môi giới, những người ở xung quanh đó hay các cổng thông tin chính thống.

Bởi lẽ khi mua phải ngôi nhà nằm trong dự án quy hoạch thì sẽ không được chuyển nhượng, mua bán hay sang tên cho người khác. Phương án hữu ích nhất chính là photo sổ đỏ của ngôi nhà và mang đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi thông tin.

Một lưu ý nữa khi mua bán đất nền chính là kiểm tra xem mảnh đất đó có đang vướng phải tranh chấp nào hay không. Vì thông thường chỉ những tranh chấp lớn thì mới có nhiều thông tin còn những tranh chấp nhỏ sẽ không mấy ai để ý đến để biết. Thậm chí, nhiều mảnh đất được thế chấp rồi ngân hàng phát mãi mà nhà đầu tư không biết nếu mua phải cũng sẽ gặp nhiều rắc rối trong thủ tục sang tên. 

Ưu tiên đất nền trong khu dân cư

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư thích chọn hình thức đầu tư đất nền dự án trong các khu dân cư vì có tính an toàn cao, pháp lý rõ ràng. Hình thức đầu tư này vừa tiết kiệm được thời gian lựa chọn đất có vị trí địa lý thuận lợi vừa tránh được những vướng mắc, thủ tục giấy tờ rườm rà. Do được mua qua các chỉ đầu tư dự án nên những mảnh đất  này đã được nghiên cứu kỹ càng về vị trí địa lý, tính thanh khoản trước khi được lập dự án, mua bán và đổ tiền vào xây dựng.

Bên cạnh đó, đất nền dự án đã có sẵn một lượng dân cư nhất định ở xung quanh nên tính thanh khoản của những loại đất này sẽ cao hơn. Tuy nhiên, trướ ckhi mua đất nền dự án thì nhà đầu tư vẫn phải đến khu vực đó để tham khảo xem các đối tượng sinh sống của khu vực này, lối sống thế nào. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu về chủ đầu tư dự án., thời gian khởi công xây dựng đến khi hoàn thành. 

Đầu tư theo nhóm 

Đầu tư đất nền cần đến một số vốn lớn vì thế có thể chọn đầu tư theo hình thức nhó, để giảm thiểu rủi ro thì có thể chung vốn cùng với các nhà đầu tư khác. Nhưng đối với các nhà đầu tư cùng chung vốn thì nên lựa chọn những người chung chí hướng, có hiểu biết về lĩnh vực này.

Luôn kiểm soát nguồn vốn

Những người đầu tư đất nền cần phải có khả năng quản lý tài chính tốt để biết được nên chọn và xuống tiền vào đâu trong thời điểm nào là hợp lý. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng nên cân nhắc một số nguồn tiền khác như vay ngân hàng thay vì tự bỏ hết tiền ra để mua. Hiện nay, các ngân hàng đều có chính sách hỗ trợ rất lớn để thúc đẩy các nhà đầu tư phát triển phân khúc bất động sản.

Ngoài ra, khi đầu tư vào đất nền không có nghĩa là dùng toàn bộ số vốn để rót tiền vào mà cần phải lập một quỹ tiết kiệm hoặc quỹ dự phòng trong trường hợp gặp rủi ro. Đây cũng là cách để nhà đầu tư an tâm và thoải mái trong thời gian chờ đợi bất động sản lên giá hoặc gặp những biến động thị trường. 

Đồng thời, khi thị trường đang xảy ra sốt đất thì tốt nhất các nhà đầu tư không nên rót vốn vào vì đây là thời điểm khá nhiều rủi ro, việc nắm bắt thị trường cũng trở nên khó hơn bao giờ hết. Bên cạnh đó, không phải lúc nào đầu tư vào lúc sốt đất thì nhà đầu tư cũng thu được lãi cao.

Thẩm định giá đất nền trước khi đầu tư

Sau khi mua được một khối bất động sản thì điều quan trọng nhất là định giá được các tài sản trước khi định bán ra. Khi đó sẽ phải tính các khoản tiền phát sinh trong quá trình sở hữu bất động sản như hao hụt tài sản, các khoản thuế hoặc những khoản vay tài chính khác. Đồng thời, nhà đầu tư vẫn phải hiểu về các điều khoản thế chấp đối với tài sản của họ.

Để định giá đất nền thì nhà đầu tư nên thông qua các nhà môi giới hoặc đơn giản nhất là so sánh các lô đất xung quanh ở cùng khu vực. Đồng thời, nhà đầu tư cần tìm hiểu kĩ để tránh việc cò đất thổi giá nâng giá trị ảo của lô đất lên nhưng trên thực tế lúc bán lại không có cái giá đấy.

Xác định tính thanh khoản của khu đất nền

Đối với đất nền thì tính thanh khoản tốt hơn các loại hình bất động sản khác rất nhiều. Nếu như tại các thành phố lớn đất nền ở khu vực trung tâm dần trở nên khan hiếm và chủ yếu là sự nở rộ của loại hình chung cư thì tại các địa phương vùng ven đất nền vẫn đang “sốt” và có giá rất tốt. Tại những khu vực này khi bất động sản công nghiệp phát triển nhiều nhà đầu tư nước ngoài xây dựng khu công nghiệp thì đất nền đương nhiên sẽ tăng giá do nhu cầu thay đổi..

Để xác định được tính thanh khoản của khu đất có cao không cần dự vào một số yếu tố sau đây: 

- Xem xét mảnh đất đó có được ngân hàng hỗ trợ cho vay hay không? Mức hỗ trợ tối đa là bao nhiêu % giá trị của khu đất. Nếu mảnh đất đó có thể vay thế chấp được khoảng 50% giá trị thì chứng tỏ lô đất đó có tính thanh khoản tốt.

- Tham khảo các lô đất và những vị trí xung quanh xem thị trường mua bán ra sao, có sôi động hay không? Đồng thời, cần phải tra khảo, nghiên cứu trên các trang web mua bán nhà đất và tìm thông tin xem khu vực đất nền đó có được nhiều người mua bán hay không, mức giá ra sao, nhu cầu khách hàng thế nào...

- Đồng thời, xem xét dân cư xung quanh có đông không, nhiều người mua nhà không và đời sống của họ ra sao. 

Tìm hiểu môi trường xung quanh

Việc chọn môi trường xung quanh của khu đất cũng rất quan trọng, phần lớn khách hàng mua đất sẽ tìm hiểu các yếu tố xung quanh như đảm bảo an ninh, không có tệ nạn xã hội, đời sống văn minh. Như vậy, mảnh đất mới có tính thanh khoảng cao và tăng giá trị trong tương lai.

Những lưu ý khi đầu tư đất nền

Bên cạnh những ưu, nhược điểm của việc mua bán đất nền thì nhà đầu tư vẫn cần phải lưu ý một số đặc điểm trước khi bỏ tiền vào loại hình này.

Xem xét kĩ lưỡng nếu mảnh đất bị thế chấp ngân hàng

Trong trường hợp mảnh đất nhà đầu tư định mua đã bị thế chấp tại ngân hàng thì người chủ vẫn có quyền thực hiện giao dịch nếu ngân hàng đồng ý. Nếu giao dịch diễn ra suôn sẻ thì việc mua đất sẽ trở nên dễ dàng cho các bên tham gia. Tuy nhiên, trong một số trường hợp người bán khôn minh bạch thì nhà đầu tư cần hết sức cẩn thận “tiền mất tật mang”. Vì cho dù nhà đầu tư có trả tiền xong xuôi cho các bên Ngân hàng ký lệnh giải chấp, trả sổ đỏ để các bên tiến hành thủ tục mua bán thì người bán vẫn lật lọng, không thực hiện tiếp thủ tục cần thiết để bàn giao đất. Trong khi đó, nhiều trường hợp nhà đầu tư còn mất trắng khi ngân hàng phát mãi mảnh đất đó và chủ đầu tư thì phá sản. 

Đất nền ngân hàng thanh lý giá rẻ

Hiện nay, nhiều người thế chấp đất nhưng không đủ khả năng chi trả nên ngân hàng đã phát mãi giá rẻ. Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào cũng phát mãi thành công vì có thể ngân hàng phát mãi nhưng người chủ lại gây khó dễ bằng cách họ chưa trả tiền chứ không phải không trả. 

Thông thường, nhiều nhà môi giới cũng lợi dụng cách này nhân danh ngân hàng để bán những mảnh đất giá rẻ, nếu nhà đầu tư không kiểm tra kĩ tính pháp lý thì sẽ dễ dàng sập bẫy lừa đảo khi mua phải đất nền ở xa trung tâm, heo hút, tiềm ẩn nhiều rủi ro không thể bán được. 

Đất nền phân lô chưa được cấp phép

Không thiếu những trường hợp đã bị lừa mua những mảnh đất khổng có tính pháp lý rõ ràng. Nhiều dự án vẫn đang trong quá trình xem xét hồ sơ chưa được cấp quyền và chưa có tính pháp lý nhưng đã được rao bán khiến các nhà đầu tư nhẹ dạ cả tin bị mắc lừa. Thậm chí những dự án “ma” đã được chính các cò đất hoặc các nhà môi giới mở ra để lừa khách hàng. Vì thế, cần phải xem xét kĩ lưỡng về tính pháp lý của lô đất cũng như các dự án có thể được triển khai hay không. 

Đất nền dự án không có thật

Đất nền ảo hay còn gọi là dự án ma là một thuật ngữ trong ngành bất động sản để chỉ các dự án không có thật, tồn tại trên mồm của những cò đất và những nhà môi giới lừa đảo. Đây là chiêu trò do chính họ vẽ nên để dụ dỗ khách hàng mua các khu đất nền dự án do chính họ “vẽ” nên. Nhiều nhà đầu tư không tìm hiểu kĩ tính pháp lý của mảnh đất nên sẽ bị cò đất dẫn đến xem một dự án khác rồi nhận tiền đặt cọc và trốn mất. Do đó, khách hàng cần hết sức cẩn thận xem xét giấy tờ, hồ sơ pháp lý và tính minh bạch của dự án trước khi mua. 

Thời điểm bán ra

Việc chọn thời điểm bán ra với đất nền cũng rất quan trọng vì nhiều trường hợp khi đất lên cao vẫn muốn giữ để giá tiếp tục tăng nhưng bất ngờ đất lại trượt giá thì không những thu được lãi mà còn chịu tổn thất về vốn bỏ ra.

Đầu tư đất nền đang trở thành một trong những loại hình thu hút nhiều nhà đầu tư nhất trên thị trường. Song, tỷ lệ thuận với sức hút của đất nền chính là tính rủi ro cũng cao khi các nhà môi giới và các cò đất không ngừng “giăng bẫy” để lừa đảo, cho nên nhà đầu tư cũng cần hết sức cẩn thận với loại hình này.