Thực hư chuyện giá nhà tăng cao giữa bối cảnh chủ nhà thi nhau tìm cách “đẩy hàng”

Giá trên đà tăng cao

Theo báo cáo thị trường quý 2 của CBRE Việt Nam, bình quân giá nhà ở căn hộ chung cư sơ cấp tại TP HCM đang nằm ở ngưỡng là 2.455 USD/m2, tăng ở mức là 8,6% theo năm, ở phân khúc trên 50 triệu đồng/m2 ghi nhận tăng trưởng 7%. Nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM hiện nay lại đang có xu hướng tập trung vào phân khúc chung cư cao cấp, hạng sang; phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân khá ít ỏi, chủ yếu là nằm ở các tỉnh vùng ven, xung quanh thành phố lớn.

Tương đồng, theo báo cáo mới nhất của Propertyguru Việt Nam cũng cho hay, nguồn cung sản phẩm căn hộ chung cư trong quý 2 tại TP HCM đạt ở mức hơn 14.000 căn từ tổng cộng 12 đợt mở bán mới, vượt tổng nguồn cung mới của cả năm 2021.

Theo đó, thị trường bất động sản đã có 11.259 căn đã được chào bán thành công, tăng gần 1,4 lần so với thời điểm cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đã đạt ở mức trên 75% rổ hàng. Giá nhà căn hộ chung cư mới được tung ra trên thị trường sơ cấp ghi nhận tiếp tục tăng 4-7% trong 6 tháng qua, mức tăng trưởng mạnh nhất rơi vào loại hình sản phẩm cao cấp, giá bán đang ở mức trên 50 triệu đồng/m2.

Bất động sản liền thổ cũng ghi nhận tình trạng tăng giá khá mạnh trong bối cảnh nguồn cung tương đối khan hiếm. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, bình quân giá bán sản phẩm sơ cấp của phân khúc nhà phố và biệt thự tại TP HCM trong quý 2 đã đạt ở ngưỡng là hơn 9.300 USD/m2 và 11.300 USD/m2 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng).

Riêng phân khúc sản phẩm biệt thự, bình quân giá chào bán tài sản trong thời điểm quý vừa qua đã tăng ở mức là hơn 2.400 USD/m2 so với thời điểm đầu năm nay. Bình quân mức giá chào bán nhà liền thổ tại khu vực TP HCM đã tăng thêm 25% so với thời điểm quý đầu năm. Đây là mức tăng giá tương đối mạnh, đẩy các loại tài sản liền thổ lập nên mặt bằng giá bán mới kể từ đợt đấu giá đất Thủ Thiêm từ cuối năm ngoái cho đến nay.

Theo báo cáo thống kê quý 2 của Colliers Việt Nam đã chỉ ra rằng, giá sơ cấp căn hộ tại TP HCM đã tiếp tục tăng khoảng 5% so với cùng kỳ quý trước, đặc biệt là ở khu Đông. Một số dự án căn hộ chung cư còn đang ở ngưỡng giá là từ 45 -50 triệu đồng/m2 như Akari City của Tập đoàn Nam Long Group tại khu vực Tây Sài Gòn đang rất được quan tâm.

Theo nhận định của các báo cáo, tất cả những dự án căn hộ tại khu vực TP HCM được giới thiệu ra mắt thị trường trong quý 2/2022 đều ghi nhận tỷ lệ bán khá tốt, cho thấy nhu cầu mua nhà căn hộ chung cư tại thành phố vẫn còn đang ở mức cao. Với những dự án căn hộ chung cư có giá dao động trong khoảng 2 tỷ đến 5 tỷ đồng/căn, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận khách hàng cùng với sự hỗ trợ từ các ngân hàng nên rất được quan tâm.

Một số lý giải từ các báo cáo này, giá căn hộ chung cư tăng khá nhanh trên thị trường sơ cấp là chi phí đầu vào bị leo thang, các chính sách khuyến mãi, ưu đãi để bán hàng như hỗ trợ ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay đến từ các chủ đầu tư trong quý vừa qua đã được cộng dồn vào giá bán.

Với nhà liền thổ, số lượng mở bán sản phẩm mới đang bị hạn chế dần theo thời gian khi TP HCM xây dựng định hướng tập trung phát triển nhà cao tầng trong thập kỷ tới cộng với việc quỹ đất phát triển các dự án nhà gắn liền với đất chỉ còn giới hạn tại các khu vực TP Thủ Đức, huyện Nhà Bè và Bình Chánh khiến cho các dự án nhà liền thổ thường có mức giá chào bán bị tăng dần theo thời gian.

Tổng kết quý 2 năm nay, giá bán nhà ở căn hộ chung cư trung bình tại TP HCM trong thời điểm quý 2/2022 đã vọt tăng lên ngưỡng 65 triệu đồng/m2, tăng giá là 3% so với thời điểm quý 1/2022. Giá bán phân khúc sản phẩm này được các chuyên gia dự báo là sẽ tăng khoảng 5 - 10%/năm trong thời gian tới.

Liệu giá nhà có còn tiếp tục tăng nữa?

Theo nhận định của bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, quản lý cấp cao CBRE Việt Nam: Mặc dù thị trường trong thời gian những tháng đầu năm đối mặt với khó khăn về nguồn vốn, quỹ đất, song vẫn có một số tín hiệu khả quan.

Theo bà Thanh, trong những tháng tới, nguồn cung vẫn duy trì tốc độ như giai đoạn nửa đầu năm 2022 với khoảng 10.000 căn hộ được mở bán và hơn 200 sản phẩm nhà liền thổ. Áp lực từ lạm phát tăng cao, chi phí phát triển sẽ rất khó để bất động sản có thể giảm hoặc là chững lại giá bán sản phẩm sơ cấp trong các tháng cuối năm.

Tuy nhiên đà tăng của bất động sản có thể sẽ chậm lại so với thời điểm 6 tháng đầu năm. Bà Thanh dự đoán rằng tốc độ tăng giá căn hộ TP HCM trong nửa cuối năm có thể sẽ duy trì vào khoảng ngưỡng 4% thay vì mức là 7% như trong nửa đầu năm.

Theo báo cáo mới nhất của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, trong nửa cuối năm 2022, phân khúc bất động sản nhà ở vẫn sẽ gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, sản phẩm nhà ở chung cư sẽ tiếp tục thiết lập nên mặt bằng giá mới.

Nguyên nhân đến từ những rủi ro bất trắc trong kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp khiến cho các đơn vị chủ đầu tư các dự án đang gặp khó khăn trong việc triển khai xây dựng dự án.

Ngoài ra, việc cấp phép chậm cho các dự án cũng một lần nữa khiến cho nguồn cung bất động sản nhà ở gặp phải nhiều khó khăn. Với những nhà đầu tư cá nhân và các hộ gia đình đang có sở hữu bất động sản, nguy cơ tình trạng lạm phát bùng nổ trên phạm vi toàn cầu đã khiến họ càng phát sinh nhu cầu nắm giữ tài sản thay vì bán ra và thu tiền về.

"Nguồn cung bị thắt chặt trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn được thúc đẩy là các yếu tố khiến cho giá cả bất động sản phân khúc căn hộ chung cư nhiều khả năng sẽ thiết lập nên mặt bằng giá mới trong thời gian nửa cuối năm nay. Việc giảm giá là rất khó diễn ra. Thậm chí, mức giá bán căn hộ có thể tăng bình quân ở mức 10% từ nay cho đến cuối năm", đại diện của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.