Thị trường bất động sản chững lại, giá nhà đất vẫn neo ở mức cao

Cách đây hơn 1 năm, một số khu đất thuộc địa phận huyện Thạch Thất, Hà Nội được chào bán với giá khoảng 2 tỷ đồng, cho 100m2. Thời điểm này, rất nhiều nhà đầu tư bất động sản tấp nập cảnh mua, tranh bán, nhưng nay, khi chúng tôi trở lại không khí nhộn nhịp đấy đã không còn nữa. Không chỉ riêng khu vực vùng ven Hà Nội, tình trạng này còn diễn ra tại một số địa phương khác. Giá bất động sản tăng nóng, có nơi gấp đôi, thậm chí là gấp 3 trong suốt 2 năm qua.

Hai nguyên nhân chính dẫn tới sự chững lại của thị trường được các nhà phân tích chỉ ra. Đầu tiên, trong vài tháng vừa qua, vấn đề một số ngân hàng hạn chế cho vay mua bất động sản, và lãi suất cũng có một số điều chỉnh. Thứ hai, việc Tổng cục thuế làm chặt tình trạng bán nhà 2 giá, giá bán 1 đằng, giá kê khai 1 nẻo. Khiến các giao dịch bất động sản có một vài ảnh hưởng không nhỏ. Bởi, nhiều giao dịch sau khi trừ thuế, phí thì lợi nhuận sẽ không còn dồi dào như trước.

Cụ thể, theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, giá nhà đất ở nhiều nơi đang trong tình trạng tăng nóng, nhất là đất nền tại các khu vực sắp lên quận, hay khu vực có thông tin về quy hoạch dự án đi qua. Đặc biệt trong đó có những khu vực giá nhà chung cư tăng tới 15% và 30%  ở phân khúc nhà riêng lẻ.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại, song giá nhà đất vẫn neo ở mức cao. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là bởi động thái “phanh” tín dụng vào bất động sản từ ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, hay việc “siết” thuế bất động sản.

Theo số liệu báo cáo thị trường tháng 5 của Batdongsan.com.vn, số lượng sản phẩm nhà, đất bán ra trong tháng 5 giảm 11% so với cùng kỳ năm 2021. Các giao dịch mua bán loại hình đất cũng có dấu hiệu chững lại, chỉ ghi nhận một vài điểm nhích ở các khu vực đường vành đai và một số khu vực có thông tin về dự án quy hoạch.

Đầu tư bất động sản đều nhằm mục đích đầu tư dài hạn

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, hoạt động mua bán, giao dịch bất động sản bán đang tăng trưởng khá chậm so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, lượng quan tâm bất động sản bán giảm đến 9% so với cùng kỳ năm trước mà chủ yếu tập trung ở các loại hình là đất, đặc biệt là đất nền dự án. Lượng tin đăng rao bán bất động sản tăng trên 22%, đất nền dự án tăng 38%. “Mặc dù, có nhiều thông tin đồn thổi thị trường đối mặt với nhiều khó khăn nhưng nhìn chung mặt bằng giá vẫn ở mức rất tốt”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Cùng quan điểm với ông Nguyễn Quốc Anh, một vị lãnh đạo của doanh nghiệp bất động sản khác cũng đưa ra ý kiến rằng thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại, nhưng cũng tuỳ vào từng phân khúc. Bởi phân tích thị trường cho thấy, trong khi hai phân khúc đất nền và biệt thự ở thị trường Hà Nội có giảm về số lượng giao dịch so với thời gian trước, thì bên cạnh đó phân khúc nghỉ dưỡng ven đô và các sản phẩm cho thuê có pháp lý tốt và chủ đầu tư uy tín thì tính thanh khoản vẫn rất tốt.

Trước những dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản “chững lại” nhưng giá vẫn ở mức cao, khiến nhiều chủ đầu tư có tâm lý lo sợ rằng thị trường có nguy cơ đóng băng dẫn đến giá bất động sản có chiều hướng sụt giảm, ông Nguyễn Quốc Anh nếu quan điểm, thực tế đầu tư bất động sản là dựa trên quan điểm đầu tư của mỗi người, phần lớn người mua bất động sản đều có mục đích đầu tư dài hạn. Do đó, tâm lý đầu tư hầu như sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh hay các yếu tố khách quan khác. Chính vì thế mà dù trải qua hai năm chịu nhiều tác động do đại dịch COVID -19 nhưng giá bất động sản vẫn tăng liên tục.

“COVID -19 chỉ là yếu tố ngắn hạn còn đầu tư là vấn đề dài hạn. Theo một câu nói rất hay thì: Không nên bán rẻ tài sản của chúng ta. Chúng ta đầu tư  với kỳ vọng 3-5 năm, thậm chí đầu tư 10 năm thì không có lý do gì để bán. Hoặc do các yếu tố ảnh hưởng khác mà các nhà đầu tư kỳ vọng sẽ hết trong 2-3 năm thì sau đó thị trường sẽ quay lại”, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn bày tỏ.

Cũng theo ông Anh, yếu tố quan trọng nhất tác động đến việc giá bất động sản tăng hay giảm là do tỷ lệ cung - cầu trên thị trường. Vì sao cung - cầu quyết định về giá? Nguồn cầu trong thực tế của chúng ta hiện rất lớn, nhất là tại hai thị trường lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, khi có tới 80% lượng giao dịch, có nhu cầu tìm kiếm nhà, đất.

“Tốc độ đô thị hóa tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh phát triển rất nhanh, dẫn đến số lượng nhu cầu về nhà ở là rất cao, ước tính mỗi năm cần khoảng 70.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu của người dân. Trong khi, giao dịch quý vừa rồi ở phân khúc nhà ở chỉ dừng lại ở mức 5.000 – 10.000 căn hộ, con số này là quá nhỏ so với nhu cầu. Một khi lượng cầu lớn thì giá không thể giảm, đấy đã là quy luật. Không riêng gì Việt Nam mà kể cả thị trường Hàn Quốc, Úc thì cũng khó để giải quyết được bài toán này”, ông Anh lý giải nguyên nhân thị trường “chững” lại mà giá nhà vẫn tăng.

Tuy nhiên, ông Quốc Anh cho rằng, để nhận xét đúng về thị trường bất động sản thì cần phải bóc tách từng khu vực, loại hình. Vì có những nơi không tăng giá theo giá trị và tiềm năng thật mà tăng giá theo dạng “ăn theo” thì theo quy luật tự nhiên, thị trường sẽ tất yếu có sự điều chỉnh giá trở lại mức phù hợp.