Chuyên gia nhận định bất ngờ về thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm

Thị trường hiện nay đang "đứng hình"

Theo Nhịp sống kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho biết, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc kể từ năm 2021 khi thanh khoản không có nhưng giá vẫn liên tục tăng.

"Những dấu hiệu đó cho thấy thị trường đã đến đỉnh điểm của việc tăng trưởng nóng. Quan sát năm 2021 không ít người ngạc nhiên với thị trường bất động sản bởi thông thường thị trường chỉ tăng khi kinh tế phát triển mạnh hoặc dòng tiền tốt", ông Hiển cho biết.

Vị chuyên gia này cho rằng, nhiều doanh nghiệp không làm ăn được nên đổ tiền vào bất động sản, người dân vì chán làm ăn cũng bỏ tiền vào nhà đất. Những lí do này đều không có tính hợp lý về kinh tế. Bởi, khi một nền kinh tế đang gặp khó khăn, dù người có tiền hay không có tiền cũng không ai đi bỏ tiền vào kênh đầu tư dài hạn là bất động sản.

Ông Hiển nhận định, đến đầu năm 2022, với việc Bộ Tài chính và Chính phủ quyết liệt trong việc xử lý một số doanh nghiệp người ta mới thấy rằng năm 2021 xuất hiện một dòng tiền đầu tư tài chính ảo. Theo đó, việc tăng giá bất động sản trong năm qua hoàn toàn không dựa trên một nhu cầu bền vững của đầu tư hoặc sử dụng.

Theo ông Hiển quan sát, nhiều người tỏ ra ngạc nhiên khi nói về dự giảm tốc của thị trường bất động sản hiện nay, thậm chí đổ thừa cho động thái siết tín dụng. Những quan điểm này chỉ là bề nổi, nhằm trấn an những người đang hoặc sẽ đầu tư rằng, nếu Nhà nước hết siết tín dụng thị trường sẽ lại tăng.

Tuy nhiên, thực tế nếu nhìn trong năm 2021, khoảng cách giữa mức giá để đầu cơ lướt sóng so với giá mua để đầu tư lâu dài, khai thác cho thuê hay sử dụng... đang ngày càng xa vời. Không có một thị trường đầu tư nào mà giá chỉ mãi tăng.

Theo quan điểm của vị chuyên gia này, thị trường bất động sản hiện nay gần giống với thời điểm năm 2012. Cụ thể, sau khi tăng nóng trong giai đoạn 2009 - 2010, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay với lĩnh vực phi sản xuất, trong đó bao gồm bất động sản, ngay lập tức thị trường gặp khó khăn. Chỉ khác ở chỗ là bất động sản hiện nay chưa thấy xuất hiện tình trạng giảm giá như năm 2012 trước đó.

“Thị trường hiện nay đang đứng hình. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều. Song, thị trường đóng băng nhiều khi còn nguy hiểm hơn bong bóng bởi khi đó, những người ôm đất không bán được, không ít người rơi vào cảnh tay trắng “, chuyên gia nêu quan điểm.

Lướt sóng bất động sản không còn "dễ ăn"

Ngân hàng nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại thực hiện nghiêm tỷ lệ cho vay đối với bất động sản chứ không phải giảm tỷ lệ này. Vì vậy, ông Hiển cho rằng, dùng từ "siết tín dụng" là hoàn toàn sai. Trong thời gian tới, khả năng Chính phủ cho phép tăng tín dụng là chắc chắn không xảy ra, thay vào đó sẽ tiếp tục giữ nguyên việc quản lý tín dụng và dòng vốn vào bất động sản đúng chuẩn.

Vị chuyên gia dự báo, những doanh nghiệp đã sử dụng vốn vượt quá mức và những nhà đầu cơ bất động sản vay vốn quá mức sẽ gặp khó khăn. Tình trạng này mới chỉ bắt đầu và việc đóng băng sẽ tiếp tục kéo dài trong nhiều tháng tới.

“Nhìn lại thị trường bất động sản giai đoạn 2014 – 2015, nhờ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Chính phủ nên thị trường dần được phục hồi. Từ năm 2016 trở đi, nhờ kinh tế phát triển tốt, thị trường bất động sản tăng trưởng liên tục. Thời điểm năm 2019, giá bất động sản đã ở mức cao nhưng đến giai đoạn 2020 – 2021 dù chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh nhưng giá vẫn tiếp tục tăng”, vị chuyên gia cho biết.

Ông Hiển đánh giá, thực trạng trên đã khiến không ít người khẳng định một cách chắc nịch rằng giá đất chỉ có tăng chứ không giảm. Tuy nhiên, họ quên rằng vào năm 2008 cũng có nhận định như vậy và đến năm 2012 thì thị trường ghi nhận giảm giá khá mạnh ở nhiều phân khúc.

Ông Hiển tiết lộ, hiện nay rất nhiều người vẫn đang ôm đất vì tin rằng: “Giá chỉ tăng chứ không giảm”. Nhưng các chuyên gia khảo sát và nhận thấy ở một số khu vực, giá đất tăng chủ yếu là do môi giới thổi giá. Tình trạng này chủ yếu đang diễn ra ở những vùng đô thị không lớn hoặc những vùng nông thôn.

Vị chuyên gia cho hay: “Mua bán bất động sản hiện nay có tình trạng giá trên thị trường và giá giao dịch thực sự không hoàn toàn giống nhau. Người muốn mua thì không tìm được đúng người bán mà họ cần, dễ gặp phải cò đẩy giá. Tôi cho rằng, giá đất thời gian tới có giảm khi chủ đất thực sự muốn bán”.

Đánh giá về thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội nhận định thị trường sẽ không lặp lại “bong bóng” như giai đoạn 2011 - 2013. Bởi thị trường bất động sản hiện nay đang rất bài bản, về mặt tín dụng cũng được điều tiết chặt chẽ, không có hiện tượng định giá quá cao so với giá mua, mức đầu tư.

Tuy nhiên, ông Điệp cho rằng, giá bất động sản có thể vẫn sẽ tăng do khan hiếm nguồn cung, cộng với việc nhu cầu đầu tư vẫn rất lớn. Tuy nhiên, giá tăng không đồng nghĩa với việc tính thanh khoản cũng sẽ tăng theo. Có thể, thị trường sẽ rơi vào trạng thái không thanh khoản ở tùy khu vực.

“Sẽ có nhà đầu tư dùng tiền đi vay để đầu tư ‘ảo’, đến khi lãi suất bị đẩy lên cao phải cắt lỗ để trả nợ. Tuy nhiên, đây sẽ chỉ là những trường hợp cá biệt không phải đại diện cho toàn thị trường. Do đó, nhà đầu tư muốn xuống tiền trong thời điểm này nhà đầu tư cần phải tỉnh táo. Đặc biệt, cân nhắc dòng tiền nhàn rỗi, hạn chế dùng đòn bẩy tài chính, nếu thị trường rơi vào trạng thái đóng băng 1 - 2 năm thì cũng không bị ảnh hưởng quá lớn”, ông Điệp khuyên.