Chuyên gia nhận định: ‘Bất động sản đình trệ thì đừng nói đến tăng trưởng”

BĐS tăng trưởng 1% thì tạo ra 1,4% tăng trưởng kinh tế

Theo Thanh Niên, TS Lê Xuân Nghĩa - Nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia đã cảnh báo về hậu quả của việc thắt chặt kênh huy động vốn của doanh nghiệp. Ông cho rằng, nếu thị trường bất động sản là một cơ thể, thì tín dụng ngân hàng sẽ là mạch máu. Doanh nghiệp bất động sản đã khó khăn khi phát hành trái phiếu, nếu siết cả tín dụng thì sẽ không thể gượng dậy được. Nhìn lại quá khứ, hai lần cơ quan quản lý siết mạnh tay nhất là vào năm 2008 và 2011 đều khiến thị trường BĐS đóng băng. 

Tuy nhiên, vẫn còn những hệ lụy nghiêm trọng hơn nhiều nếu vẫn duy trì những chính sách siết chặt về tiền tệ như vậy. Chịu tác động đầu tiên vẫn là hệ thống ngân hàng, bởi tài sản thế chấp lớn nhất của ngân hàng hiện nay là BĐS. Nếu giá trị BĐS tăng cao cũng có nghĩa tài sản thế chấp là ảo. Còn khi thị trường đóng băng, giá trị BĐS sụt giảm thì nợ xấu ngân hàng tăng lên. 

“Tình trạng này ít nhất sẽ kéo dài từ 5 - 10 năm, vô cùng nguy hiểm. Ngân hàng rơi vào trạng thái đóng băng tín dụng vì không thể cho vay. Trên thế giới đã có nhiều bài học chỉ ra rằng, nếu BĐS sụp đổ thì hệ thống ngân hàng cũng sụp đổ, kéo theo cả nền kinh tế” - Ông Nghĩa nói.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, may mắn vì trong đại dịch vừa qua, dù gặp rất nhiều khó khăn nhưng kinh tế thế giới không sụp đổ. Hai trụ cột chính đã chống đỡ cho nền kinh tế là hệ thống ngân hàng và thị trường BĐS toàn cầu. Vốn dĩ BĐS là một ngành có mức độ lan tỏa rất lớn. Tác động lan tỏa của BĐS theo tỷ lệ 1,3 - 1,4, có nghĩa là cứ 1% tăng trưởng BĐS thì tạo ra 1,3 - 1,4% tăng trưởng của nền kinh tế.

“Để dễ hình dung, có thể nghĩ bất động sản như đầu kéo của đoàn cầu, khi đầu kéo đột ngột dừng lại thì toàn bộ đoàn tàu sẽ bị dồn toa. Như vậy, xây dựng là ngành gắn bó nhất với BĐS sẽ bị tác động mạnh nhất. Thị trường BĐS đình trệ thì hàng triệu người sẽ mất việc, máy móc bị bỏ không, hàng trăm nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng bị tồn kho, kéo theo những hậu quả khủng khiếp” - Ông Nghĩa cảnh báo.

Bên cạnh đó, BĐS cũng là một lĩnh vực đầu tư đem tới nhiều lợi nhuận nhất chỉ sau chứng khoán. Khi thị trường này gặp vấn đề, một nguồn vốn lớn của xã hội sẽ bị chôn vùi, gây ảnh hưởng tới toàn nền kinh tế. Có thể thấy, trong những cuộc khủng hoảng trên thế giới, đáng sợ nhất vẫn là khủng hoảng liên quan tới BĐS vì nó kéo theo rất nhiều cuộc khủng hoảng khác, nhất là tài chính. Khi khủng hoảng tài chính xảy ra sẽ dẫn tới việc suy thoái kinh tế.

Có thể nhìn sang bài học từ Trung Quốc, họ phải trả giá đắt sau gần 2 năm thắt chặt tín dụng BĐS và nay nước này vẫn đang phải sửa sai. Theo ông Nghĩa, thị trường BĐS Việt Nam và Trung Quốc có rất nhiều điểm khác biệt, nhưng điểm chung là cùng hướng tới việc xây dựng, củng cố, duy trì niềm tin của nhà đầu tư.

“Vì sao Chính phủ Trung Quốc phải đứng ra bảo lãnh cho trái phiếu do Evergrande phát hành? Đó là để tránh làm sụp đổ lòng tin của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư quốc tế. Doanh nghiệp hoạt động kém hiệu quả có thể phá sản nhưng tuyệt đối không được để các nhà đầu tư đổ vỡ niềm tin” - Ông Nghĩa nói và cho rằng tại Việt Nam, BĐS đang xếp thứ 3 về thu hút vốn FDI. Như vậy, phải để thị trường BĐS phát triển lành mạnh thì mới thu hút được các dòng vốn lớn cho quốc gia.

Giải pháp tốt không nên siết tín dụng BĐS

Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia nhận xét, cần phải khẳng định rõ việc những nhà điều hành khôn ngoan sẽ không bao giờ “siết” tín dụng vào lĩnh vực BĐS. Bởi lĩnh vực này đóng vai trò quan trọng với toàn nền kinh tế đã quá rõ ràng.

Nhiều người đã lầm tưởng giá bất động sản tăng là vì nguồn tiềm bơm vào đây đã quá nhiều, khi siết tín dụng thì giá sẽ giảm. Như vậy là không đúng, bởi bản chất đây là khủng hoảng vì thị trường đang thiếu nguồn cung trầm trọng. Như vậy, càng thắt tín dụng thì càng khiến giá BĐS tăng cao hơn vì nguồn tiền để doanh nghiệp phát triển dự án không có. Cách tốt nhất để giải quyết vấn đề giá bán là tăng thêm nguồn cung, thay đổi quan điểm về quy hoạch. 

Ông Nghĩa nhận định: “Hiện tại chúng ta phải đối mặt với nguy cơ lạm phát chi phí nghiêm trọng vì giá xăng, dầu tăng cao. Nếu nới lỏng chính sách tiền tệ sẽ làm lạm phát chi phí đẩy bị khuếch đại lên, nhất là khi tỷ giá hối đoái tăng. Ngược lại, nếu siết chặt chính sách tiền tệ sẽ làm cung giảm, đồng nghĩa giá sẽ tăng. Nên hành xử phù hợp nhất giai đoạn này của cơ quan điều hành là duy trì sự ổn định của chính sách tiền tệ”.

Trước đó, ông Nghĩa từng nói “tại VN không cho vay BĐS thì cho vay gì”. Ở thời điểm hiện tại, ông Nghĩa vẫn giữ quan điểm này. Tại Mỹ, tín dụng tiêu dùng, gồm cho vay mua nhà, phương tiện đi lại và tiêu dùng khác đã chiếm hơn 50%, còn châu Âu có tỷ lệ là 70%. Doanh nghiệp và phương tiện thương mại chiếm phần rất nhỏ. Như vậy, tín dụng BĐS là nguồn quan trọng hàng đầu trong hoạt động ngân hàng.

Tại Việt Nam, tín dụng tiêu dùng mới phổ biến trong khoảng 10 năm nay nhưng luôn trong tình trạng ngập ngừng, lo lắng, e ngại thị trường BĐS sẽ tăng trưởng nóng. Do vậy, tín dụng vào BĐS luôn bị kiểm soát gắt gao. Phải xóa bỏ tư duy cũ này và nhìn nhận đúng đắn vai trò của thị trường BĐS. Mệnh lệnh hành chính không thể điều khiển kinh tế thị trường, nên không phải cứ “thích” là “siết”. Nếu mối quan hệ giữa BĐS và tăng trưởng kinh tế bền chặt, thì khi thị trường BĐS tăng mạnh thì tăng trưởng kinh tế cũng cao. Hơn hết, không được có quan niệm cứ đầu tư vào BĐS là có mục đích đầu cơ.