Tăng lãi suất cho vay: Áp lực “đè” lên thị trường bất động sản

Giai đoạn cuối năm 2021, trước sự điều chỉnh lãi suất theo hướng giảm của Ngân hàng Nhà nước nhằm hỗ trợ các cá nhân và doanh nghiệp trong bối cảnh đại dịch COVID - 19, đã ghi nhận mức lãi suất cho vay chỉ trong khoảng trên dưới 5%/năm, đây được đánh giá là mức lãi suất thấp nhất trong vòng 10 năm qua tại Việt Nam.

Tính đến thời điểm 20/6/2022, số liệu mới cập nhật từ Tổng cục Thống kê cho thấy, so với cuối năm 2021 tín dụng đã tăng 8,51% (so với mức 5,47% năm 2021), huy động vốn của các tổ chức tín dụng tăng 3,97% (cùng thời điểm năm 2021 tăng 3,13%).

Như vậy, chưa đầy 6 tháng đầu năm, lượng tín dụng bơm mới vào thị trường đạt hơn 888 nghìn tỷ đồng, trong khi đó chỉ huy động thêm được 434 nghìn tỷ từ dân cư và các tổ chức kinh tế. Điều này đã tạo áp lực đáng kể lên mặt bằng lãi suất huy động trong thời gian qua.

Các ngân hàng quay trở lại cuộc đua gia tăng lãi suất

Trước thực tế này, các ngân hàng lớn dần trở lại cuộc đua tăng lãi suất huy động sau khoảng thời gian dài “đứng ngoài cuộc chơi”. Động thái này cũng diễn ra tại các ngân hàng vừa và nhỏ do nhu cầu về vốn ngày càng tăng cao.

Từ đầu tháng, ngân hàng Agribank đã điều chỉnh lãi suất tiền gửi dài hạn. Cụ thể, khách hàng gửi tiền tại ngân hàng từ 12 tháng đến 24 tháng sẽ được hưởng mức lãi suất là 5,6%/năm, tăng 0,1% điểm so với các tháng trước đó.

Tương tự, ngân hàng BIDV thông báo thay đổi lãi suất mới trong tháng này với mức tăng 0,1% điểm lên 5,6%/năm đối với tiền gửi trong 12 tháng đến 36 tháng.

Tại Vietcombank, lãi suất tiền gửi trực tuyến cũng cộng thêm 0,1% điểm/năm so với tiền gửi tại quầy giao dịch. Nhiều ngân hàng vừa và nhỏ đầu đầu năm nay cũng đã tăng lãi suất từ ​​0,3 - 0,6 % điểm.

Thời điểm trước đại dịch, lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng cao nhất là 7%/năm. Hiện tại, nhiều ngân hàng đang giữ mức lãi ở mức 6,7 - 6,9%, trong khi một số ngân hàng đã nâng lên hơn 7%. Riêng lãi suất tiền gửi kỳ hạn ngắn dưới 6 tháng, các ngân hàng đang áp dụng trần lãi suất 4% cho tất cả các kỳ hạn.

SCB hiện đang áp dụng mức phí cao nhất trong hệ thống ngân hàng trên cả kênh giao dịch trực tuyến và tại quầy giao dịch. Đặc biệt, lãi suất gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng tại quầy giao dịch của ngân hàng hiện là 7,3%. Trong khi đó, nếu gửi tiền trực tuyến, người gửi tiền tại SCB được cộng thêm 0,15-0,3% điểm, nâng mức lãi suất tối đa lên 7,55%/năm.

Nhiều ngân hàng khác như BaoVietBank, VietCapitalBank, CBBank, VietBank và  LienVietPostBank,... cũng đang niêm yết mức lãi suất 7%/năm.

Thách thức với thị trường BĐS khi lãi suất gia tăng

Nửa đầu năm 2022, thị trường BĐS phải đối mặt với nhiều áp lực về nguồn cung khan hiếm do các dự án triển khai chậm hoặc chưa thể triển khai vì vướng hành lang pháp lý; các biện pháp kiểm soát dòng vốn của cơ quan quản lý khiến thị trường chững lại, tính thanh khoản thấp.

Báo cáo mới đây của KB Securities đánh giá mặt bằng lãi suất huy động đã chạm đáy nên dự báo khả năng sẽ tăng nhẹ trong nửa cuối năm 2022. Nguyên do là bởi lạm phát tăng trở lại khiến ngân hàng cần nâng lãi suất huy động để duy trì lãi thực dương đủ hấp dẫn cũng như duy trì tính cạnh tranh. Cùng với đó là nhu cầu tín dụng tăng khi nền kinh tế phục hồi trở lại, mức tăng theo KB Securities dự báo là khoảng 0,5 - 1%, tương ứng với kịch bản cơ sở lạm phát tăng 3,8%.

Kéo theo sự gia tăng của lãi suất huy động, lãi suất cho vay cũng được dự đoán sẽ tăng theo. Nhận định của PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, việc các ngân hàng tăng lãi suất cho vay trong bối cảnh hiện nay là điều dễ đoán. 

"Đương nhiên, khi các ngân hàng tăng lãi suất huy động, thì sớm hay muộn cũng sẽ tăng lãi suất cho vay. Đó là chưa kể, vừa qua, hàng loạt các ngân hàng trung ương trên thế giới đã tăng lãi suất, nếu các ngân hàng trong nước không tăng theo, đồng Việt Nam sẽ rất dễ bị mất giá, và điều này không tốt cho nền kinh tế", ông Thịnh nhấn mạnh.

Dưới góc độ chuyên gia, lãi suất cho vay tăng sẽ khiến thị trường BĐS có sự phân loại rõ rệt. Đây có thể coi là “hệ quả kép” trước thực tế có đến 50 - 70% người tham gia thị trường BĐS đều sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng.

Một mặt, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính nhưng chưa có kinh nghiệm, thiếu kiến thức sẽ gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, đối với những nhà đầu tư xác định được giá trị thực của từng khu vực và đánh giá được thị trường chung, tác động đến từ lãi suất tăng sẽ không làm khó họ. Đặc biệt, tại những khu có hiện tượng “sốt ảo”, nhà đầu tư sẽ khó kịp xoay xở và có thể buộc phải bán cắt lỗ, bán tháo.

Không chỉ vậy, lãi suất cho vay tăng lên sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến nhu cầu vay để mua nhà của người tiêu dùng. Cụ thể, đối với những người tiêu dùng đã vay tiền để sở hữu BĐS trước đó điều này sẽ đồng nghĩa với việc họ phải “cõng” thêm mức lãi suất mới.

Dự báo lãi suất cho vay trong thời gian tới 

Nếu ở giai đoạn trước, nhà đầu tư lướt sóng và nhà đầu tư trung, dài hạn hướng tới giá trị thực đều gần như xuống tiền vào đâu cũng có lời thì ở giai đoạn hiện tại sẽ hạn chế hơn. Bởi khi lãi suất tăng đóng vai trò như hệ thống cảm ứng đo lường tình trạng thực của từng khu vực, phân khúc; thị trường sẽ lập tức phản ứng rõ rệt.

Theo bà Lưu Bích Hồng, Trưởng phòng cao cấp Phòng Nghiên cứu và Phân tích VCSC, xu hướng tăng lãi suất cho vay thế chấp đã được dự báo từ năm 2018 nhưng do hai năm dịch COVID - 19 giảm nhẹ nên lãi suất tiền gửi được giảm tương đối.

"Lãi suất cho vay tăng là điều đã được dự báo từ trước, nhưng từ nay tới hết năm 2022, lãi suất có thể chỉ tăng thêm 0,5% – 1%, như vậy tác động của nó lên nợ xấu là không lớn", chuyên gia cho biết.

Dù vậy, theo cảnh báo của SSI Research rủi ro đến từ các khoản vay liên quan đến lĩnh vực BĐS và trái phiếu doanh nghiệp là không hề nhỏ. Các biện pháp kiểm soát nghiêm ngặt hơn với việc cho vay kinh doanh BĐS cũng như trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực này đã gây ra sự gián đoạn về vòng quay vốn cũng như thanh khoản (25% trái phiếu bất động sản phát hành đến hạn vào năm 2022 và 65% đến hạn vào năm 2023, năm 2024) và làm tăng chi phí tài chính cho các chủ đầu tư BĐS.

Bên cạnh đó, rủi ro từ các khoản vay mua nhà được hưởng ân hạn cả lãi và gốc trong giai đoạn 2020 - 2022 cũng cần được theo dõi chặt chẽ khi người mua nhà bắt đầu phải trả cả gốc và lãi hàng tháng cho ngân hàng trong năm 2023.

Ở một diễn biến khác, chuyên gia ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho biết, để thu hút dòng tiền ”rảnh rỗi”, nhiều ngân hàng đã “rục rịch” tăng lãi suất huy động đáng kể so với năm trước đó kéo theo xu hướng tăng cao của lãi suất tiết kiệm trong những tháng tới đây.

Ông Hiếu nhận định: “Lãi suất tiết kiệm trong những tháng còn lại của năm nay sẽ tăng do nhu cầu vốn cao hơn và áp lực lạm phát cũng như sự cạnh tranh gay gắt hơn từ các kênh đầu tư khác trong đó có bất động sản, chứng khoán để thu hút dòng vốn nhàn rỗi”.