Thu nhập người dân không "đuổi kịp" đà tăng giá nhà ở

Thành phố thiếu trầm trọng nhà ở xã hội

Theo Nhà đầu tư, báo cáo toàn diện thị trường bất động sản năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 của Bộ Xây dựng cho thấy, vẫn còn nhiều khó khăn trên thị trường vì những ảnh hưởng của dịch bệnh. Năm 2021, có 172 dự án hoàn thành trên toàn quốc với tổng quy mô 24.027 căn, so với năm 2020 bằng khoảng 42%. Trong nửa đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành chỉ khoảng 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm ngoái, như vậy vẫn chưa có sự cải thiện nào về nguồn cung. 

Còn với nhà ở xã hội, nguồn cung loại hình này tới nay chỉ có 279 dự án hoàn thành, quy mô chỉ đạt 148.000 căn với tổng diện tích hơn 7,4 triệu m2. Thời gian tới sẽ tiếp tục triển khai 355 dự án mới với quy mô xây dựng khoảng 377.000 dự án với tổng diện tích khoảng 18,84 triệu m2.

Đặc biệt, 6 tháng qua, cả nước chỉ ghi nhận 3 dự án nhà ở xã hội hoàn thành cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô đạt khoảng 6.000 căn hộ, tổng diện tích khoảng 300.000m2 sàn xây dựng. Riêng dự án nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 1 dự án diện tích 21.500 m2 có quy mô khoảng 400 căn hộ.

Bộ Xây dựng cho biết, thực hiện theo Nghị quyết số 11 của Chính phủ về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, các địa phương đã khởi công 11 dự án với số lượng khoảng 25.675 căn, tổng diện tích xây dựng đạt 1.282.850 m2. Tuy nhiên, các kết quả phát triển dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong năm 2021 và nửa đầu năm 2022 còn rất hạn chế so với nhu cầu.

Ngoài ra, xét về lượng giao dịch bất động sản trong năm 2021 đã có gần 110.000 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tại các dự án. Lượng giao dịch đất nền lại tăng mạnh, đạt khoảng 170.000 giao dịch trong năm 2021. 6 tháng đầu năm 2022, có tổng 50.000 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ; 200.000 giao dịch đất nền, tăng so với cùng kỳ năm 2021.

Thu nhập của người dân không theo kịp giá nhà

Bộ Xây dựng đã chỉ ra thực trạng hiện nay là giá bất động, nhất là nhà ở, đất ở liên tục tăng và vượt quá thu nhập của người dân. Chứng tỏ, người thu nhập thấp ở đô thị, công nhân khu công nghiệp đang rất khó khăn để tiếp cận nhà ở. Tại Hà Nội và TP. HCM gần như không thể tìm thấy căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Trong nửa năm qua, căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền có giá bán tăng mạnh so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá trên các phân khúc trong cuối quý I chậm dần và tới quý II thì chững lại. Trên thị trường vẫn còn khoảng 2.300 căn nhà ở trong các dự án bị tồn kho, chưa được giao dịch vào cuối năm 2021, so với năm 2020 ít hơn khoảng 9.000 căn. Nửa năm qua, nguồn cung nhà ở luôn hạn chế trái ngược với nhu cầu liên tục tăng cao. Các phân khúc chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền hầu như không có hàng tồn đọng.

Về giá giao dịch BĐS trong năm 2021, nhà ở và đất nền liên tục tăng ngay từ đầu năm. Giá bán căn hộ tăng bình quân khoảng 5 - 7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng từ 15 - 20%, giá đất nền tăng mạnh từ 20 - 30% so với giai đoạn cuối năm 2020. Đáng chú ý, tại thời điểm cuối quý I đầu quý II/2022 có hiện tượng tăng giá đột biến trên thị trường, “đất nền” sốt nóng tại một số địa phương. Đối với nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS, tính tới ngày 20/6 năm nay, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh, góp vốn mua cổ phần của các nhà đầu tư quốc tế đạt hơn 14,03 tỷ USD, bằng 91,1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Còn nhiều hạn chế, bất cập trên thị trường

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, ngoài những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế toàn quốc và đảm bảo an sinh xã hội thì thị trường bất động sản hiện còn rất nhiều hạn chế, bất cập và thể hiện những dấu hiệu chưa lành mạnh.

Cụ thể, các quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, và kinh doanh BĐS cần phải có sự sửa đổi, bổ sung như: Về xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; Về hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; Về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng… Việc lập và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của những địa phương làm cơ sở triển khai dự án nhà ở theo quy định tại Luật Nhà ở hiện vẫn chậm chạp và chưa đảm bảo theo yêu cầu.

Các địa phương trên toàn quốc ghi nhận nguồn cung nhà ở thương mại giảm mạnh, nhiều dự án gặp khó khăn khi triển khai vì vướng các thủ tục pháp lý, nhất là việc lựa chọn đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất. Chẳng hạn tại TP. HCM, trên địa bàn hiện chỉ có gần 126 dự án nhà ở thương mại. 

Chênh lệch số liệu giữa các phân khúc BĐS khá lớn, nhà ở trung và cao cấp hay BĐS du lịch có dấu hiệu dư cung. Trong khi đó, nhà ở xã hội, nhà ở giá vừa túi tiền lại khan hiếm. Các sàn giao dịch BĐS hình thành số lượng lớn nhưng chủ yếu mang tính tự phát, thiếu sự ổn định và chưa đảm bảo kiểm soát được thông tin, pháp lý trong giao dịch BĐS.

Cùng với đó, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS chưa chuyên nghiệp, một bộ phận môi giới kém chuyên môn, thiếu hiểu biết về pháp luật. Một lượng lớn các cá nhân hành nghề môi giới tự do, không có chứng chỉ hành nghề. Một vấn đề quan trọng nữa là thị trường BĐS chưa phát triển lành mạnh khi còn hiện tượng “hai giá”, kê khai thấp hơn giá trị giao dịch nhằm trốn thuế vẫn rất phổ biến.