Bất động sản rơi vào tình trạng "tiến thoái lưỡng nan", giá nhà khó giảm

Thị trường tiến không được, lùi cũng không xong

Theo Vietnamnet, tuần qua, tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2022 của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, bà Nguyễn Thị Như Loan – Tổng giám đốc công ty thừa nhận thay vì mở rộng đầu tư thì doanh nghiệp đang phải giảm tốc.

Vị lãnh đạo này chỉ ra hai rào cản lớn với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Thứ nhất là vướng mắc về mặt vấn đề pháp lý khi nhiều bộ luật hiện hành liên quan đến bất động sản như  Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư cùng các thông tư, nghị định hiện vẫn còn chồng chéo. Đây là điểm nghẽn lớn đã tồn tại từ 3 năm nay và hiện tại vẫn chưa được tháo gỡ.

Thứ hai là thị trường bất động sản khát vốn trầm trọng khi cả hai kênh huy động vốn lớn đang bị kiểm soát chặt là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Hai "cú đấm" liên tiếp đã làm các doanh nghiệp bất động sản hiện nay còn khó khăn hơn cả trong giai đoạn khủng hoảng năm 2007 - 2011. Cuối cùng, các doanh nghiệp buộc phải chọn cách thức giảm bớt kỳ vọng vào thị trường vì họ khó xác định được tình trạng bế tắc này sẽ kéo dài trong bao lâu.

Đáng chú ý, ghi nhận cho thấy, cách hoạt động của Quốc Cường Lai không phải trường hợp duy nhất. Bởi đã có không ít doanh nghiệp trong ngành kinh tế quan trọng này cũng lâm vào tình cảnh bắt buộc phải chọn cách cầm chừng để chờ chính sách và triển vọng khơi thông dòng vốn.

Ông Bùi Quốc Việt - Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư THS cho hay, các doanh nghiệp bất động sản phải đối diện với trạng thái "đứng không được, ngồi cũng không yên". Nếu phải chi số vốn lớn để chuẩn bị các khâu từ đất đai, giải phóng mặt bằng, xây dựng ban đầu, marketing… trong khi cơ hội tiếp cận nguồn vốn không có thì chính các doanh nghiệp bất động sản sẽ lâm vào cảnh "chết mòn". Do vậy, trong khi chưa định hình được tương lai thị trường thì hầu như các doanh nghiệp đều không dám gánh rủi ro quá lớn.

"Một nghịch lý là khi những ngành đang được tạo điều kiện để thỏa sức phát triển sau đại dịch Covid - 19 thì các doanh nghiệp bất động sản lại chịu cảnh đứng ngoài chuyến tàu" - Ông Việt nhận xét.

Giấc mơ sở hữu nhà ở khó thành hiện thực

Nhận xét về xu hướng này, TS. Nguyễn Đình Cung - Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản dù muốn hay không thì đều phải chuyển sang thế phòng thủ. 

Ông Cung nói: "Tôi đang nghĩ đây có thể là xu hướng của doanh nghiệp ít nhất là trong 6 tháng tới khi họ đang vướng nhiều khâu, từ thủ tục pháp lý đến nguồn vốn trái phiếu, vốn tín dụng bất động sản".

Tuy nhiên, ông Cung không đồng tình với các ý kiến cho rằng việc giảm tốc đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản đồng nghĩa với việc giá bất động sản có thể giảm trong thời gian tới. Theo ông, nhìn chung giá bất động sản sẽ khó giảm trong thời gian ngắn khi điểm mấu chốt là nguồn cung vẫn chưa được giải quyết và chi phí để triển khai một dự án địa ốc ngày một tăng.

Xét về giá bán, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đã chia sẻ tại tọa đàm chuyên đề “Nhận diện chân thực vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế” gần đây. Ông cho rằng, cùng với tác động của đại dịch thì thị trường còn phải đối mặt với các đợt bão giá vật liệu xây dựng.

Đối với giá thép, trong quý II/2022 đã tăng khoảng 7% so với Quý I/2022. Bên cạnh đó, lực lượng nhân công thiếu hụt khiến chi phí thuê lao động cũng tăng cao, khiến các doanh nghiệp xây dựng, nhà thầu không có người làm. Ông Hiệp cho rằng, như trước đây, giá mỗi m2 xây dựng cơ bản với nhà thấp tầng chỉ có giá 4 triệu đồng. Nhưng hiện tại, các doanh nghiệp phải nhận 6 triệu đồng/m2, tức là tăng lên 150%.

"Chúng ta hiện nay đang nhìn nhận một chiều về giá bất động sản tăng và các doanh nghiệp đang thu lợi, nhưng nguyên nhân tăng do đâu lại chưa rõ ràng" - Chuyên gia phân tích.

Bởi vậy, giới chuyên gia cũng nhận định, giá tăng vẫn là xu hướng chủ đạo trên thị trường trong thời gian tới. Một chuyên gia tài chính dự đoán, tình trạng này sẽ còn trầm trọng hơn khi các doanh nghiệp bất động sản e ngại mở rộng đầu tư, thị trường sẽ ngày càng ít sản phẩm mới.

Cuối cùng, đối tượng gánh hậu quả lớn nhất vẫn là người tiêu dùng cuối. Bởi các gia đình phải chấp nhận gánh những khoản tiền tăng dần nếu muốn sở hữu nhà riêng. Tuy nhiên, với động thái siết vốn vay bất động sản hiện nay của ngân hàng, thì rất nhiều cá nhân còn không thể tiếp cận được nguồn vốn. "Giấc mơ mua nhà vốn đã khó thực hiện, nay lại khó gấp đôi" - Ông Hiệp chia sẻ.

Nhìn từ góc độ vĩ mô, chuyên gia kinh tế - PGS TS Đinh Trọng Thịnh đã cảnh báo về một vấn đề nguy hiểm hơn là “cỗ máy kinh tế” sẽ dừng hoạt động nếu mấu nối quan trọng là bất động sản bị ứ đọng. Chẳng đâu xa, ngay từ bài học của Trung Quốc khi nước này đã mạnh tay siết tín dụng bất động sản, khiến hàng loạt doanh nghiệp vỡ nợ và thị trường lâm vào cảnh đình trệ trong thời gian dài.

Theo vị chuyên gia này, Việt Nam phải nhìn vào bài học này để tránh. Trong thời gian tới, nếu quản lý không tốt nguồn vốn tín dụng thì có thể gây ảnh hưởng tới mục tiêu GDP năm nay.

“BĐS có vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới hơn 40 ngành, lĩnh vực, thậm chí là rộng lớn hơn rất nhiều. Việc siết vốn BĐS nếu không cẩn thận không chỉ ảnh hưởng tới riêng lĩnh vực này mà cả các ngành sản xuất kinh doanh và nền kinh tế" - Ông Hiệp cảnh báo.