Nghịch lý thị trường bất động sản TP.HCM: Giá bán liên tục tăng trong khi người mua thờ ơ

Nhu cầu bất động sản sụt giảm

Thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm cũng đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực khi mà mức độ quan tâm đến các loại hình bất động sản trên cả nước trong thời điểm quý 2/2022 đang có xu hướng tiệm cận về ngưỡng trước khi dịch bệnh Covid bùng phát. Các hoạt động mua bán bất động sản dần được phục hồi, nhiều dự án mới được triển khai đã tạo nên sức nóng cho giao dịch trong quý vừa qua.

Tuy nhiên những động thái kiểm soát huy động vốn đối với lĩnh vực bất động sản, siết chặt hạn mức cho vay và các điều kiện khó khăn hơn đối với doanh nghiệp bất động sản khi phát hành trái phiếu, siết chặt thu thuế và thực hiện các hoạt động giao dịch bất động sản, kiểm soát nghiêm ngặt hơn tình trạng phân lô, tách thửa, bán nền, cấp quyền sử dụng đất... đã tác động rất lớn đến hoạt động chung của thị trường bất động sản.

Sự tác động rõ nhất là nguồn cung bất động sản được triển khai trong thời gian 6 tháng đầu năm tương đối thấp. Theo số liệu đến từ Bộ Xây dựng cho thấy rằng, trong quý 1/2022 số căn nhà ở thương mại hoàn thành, có thể khai thác chỉ đạt khoảng 5.217 căn, giảm đến 46%, số lượng giao dịch căn hộ chung cư cũng đã giảm đến 20% so với cùng kỳ 2021.

Bên cạnh căn hộ chung cư, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền cũng đã phải chịu ảnh hưởng rất lớn khi xu hướng phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng còn tồn tại rất nhiều rào cản, các hoạt động mua bán đất nền đã dần hạ nhiệt ngay sau khi ngân hàng thực hiện việc kiểm soát tín dụng và chính quyền nhiều địa phương đưa các biện pháp kiểm soát, siết phân lô, bán nền.

Đánh giá về tình hình hoạt động cụ thể của thị trường bất động sản phía Nam trong thời điểm quý 2 vừa qua, giới chuyên gia cho rằng, thị trường lớn nhất của khu vực này là TP.HCM đang ghi nhận những diễn biến hoàn toàn trái ngược về nhu cầu mua vào và giá bán. Trong khi nhu cầu tìm kiếm, mua bất động sản ghi nhận những dấu hiệu sụt giảm mạnh, thì giá bán của các loại hình bất động sản tại TP.HCM vẫn đang tăng trưởng rõ rệt.

Cụ thể, trong thời điểm quý 2/2022, TP.HCM đã chào đón số lượng gần 14.000 căn hộ mới được mở bán, trong đó có hơn 80% tổng nguồn cung đến từ một dự án lớn nằm tại TP. Thủ Đức. Tuy nhiên nhu cầu về tìm kiếm các loại hình sản phẩm bất động sản để ở tại TP.HCM trong quý vừa qua ghi nhận có xu hướng đi xuống với mức giảm là 5% so với thời điểm cùng kỳ. Trong đó mức độ quan tâm đến loại hình căn hộ chung cư đã giảm 3%, con số này đối với loại hình nhà phố là giảm 9% và đất nền/nhà liền thổ đã giảm 16%.

Bất chấp đà giảm mạnh từ nhu cầu tìm kiếm của khách hàng, giá rao bán của cả ba loại hình nói trên vẫn đạt được sự tăng trưởng mạnh trong thời điểm quý vừa qua. Giá rao bán căn hộ chung cư tiếp tục ghi nhận tăng từ 4-7% so với thời điểm cùng kỳ, trong đó tỷ lệ tăng mạnh nhất là ở loại hình căn hộ cao cấp với mức giá trên 55 triệu đồng/m2. Nhà riêng và nhà phố có mức giá bán tăng trung bình 3-8% so với thời điểm quý trước, cá biệt tại khu vực quận 2 cũ giá của nhà riêng đã tăng gần 17%. Đất nền nằm tại các khu vực quận huyện Củ Chi, quận 7, quận 12 đã chứng kiến mức giá bán tăng trưởng mạnh từ 6-18%, riêng ở huyện Nhà Bè và quận 9 cũ dù cho nhu cầu tìm kiếm đã giảm mạnh khoảng 29-30% thế nhưng giá bán của bất động sản vẫn ghi nhận vẫn đạt mức tăng 4-11% so với cùng kỳ 2021.

Nguyên nhân khiến cho bất động sản giảm thanh khoản

Lý giải về nguyên nhân khiến cho giá bất động sản TP.HCM vẫn duy trì được đà tăng trong quý vừa qua, các chuyên gia kinh tế nhận định rằng, nguyên nhân đến từ việc chênh lệch giữa cung - cầu. Nhu cầu tìm kiếm các sản phẩm bất động sản trong thời điểm quý 2 vừa qua có xu hướng giảm nhẹ so với thời điểm cùng kỳ, thế nhưng nếu như so sánh với thời điểm năm 2019 thì vẫn đạt mức tăng cao hơn.

Nếu xét trên phương diện nguồn cung mới, những rào cản về mặt pháp lý và việc cấp phép xây dựng đã khiến cho số lượng dự án căn hộ chung cư được triển khai trong thời gian 6 tháng đầu năm rất thấp, điều này dẫn đến nguồn cầu thực tế đã không thể đáp ứng tương xứng với nhu cầu của người mua của thị trường. Cầu nhiều trong khi cung thiếu trầm trọng đã tác động rất mạnh đến mặt bằng giá bất động sản của TP.HCM trong thời gian vừa qua.

Bên cạnh đó, các chi phí liên quan đến phát triển dự án leo thang liên tục do giá thành của nguyên vật liệu xây dựng bị đội lên cùng với chi phí phát triển dự án bị kéo dài khiến cho nhiều chủ đầu tư buộc lòng phải tính toán lại giá mở bán sản phẩm. Điều này vô hình đã khiến cho thị trường trong thời gian qua bị thiếu hụt các loại hình sản phẩm có giá rẻ, bình dân và chủ yếu nguồn cung trên thị trường hiện nay là nhà ở cao cấp. Tuy nhiên, trong quý vừa qua, hầu hết các dự án có nguồn hàng chào bán ra thị trường đều ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ khá tốt, đạt được ở mức 80-100% nguồn cung cho thấy nhu cầu của thị trường lúc này là rất lớn.

Đánh giá về phân khúc đất nền, nhiều người cho rằng đây là dòng sản phẩm chủ yếu phục vụ cho nhu cầu đầu tư nên việc siết dòng chảy tín dụng vào bất động sản và việc ngưng phân lô, bán nền tại nhiều địa phương đã trở thành đòn đánh mạnh vào các đối tượng đầu cơ, đầu tư khiến cho giao dịch đất nền, đất nông nghiệp chứng kiến sự sụt giảm rất mạnh.

Dự báo về thị trường bất động sản khu vực phía Nam trong 6 tháng cuối năm, chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản để ở sẽ còn phải đối mặt với rất nhiều thách thức, khó khăn khi nguồn cung vẫn chưa có mấy sự cải thiện và giá bất động sản sẽ vẫn nằm trong xu hướng tăng trưởng cao. Tuy nhiên đối với thị trường bất động sản cho thuê, những tín hiệu tích cực đang bắt đầu quay trở lại với những điểm sáng rõ rệt có thể nhìn thấy từ loại hình nhà phố và căn hộ chung cư cho thuê.

(Nguồn: Nhịp sống kinh tế)