Vay tiền mua nhà: Nguồn vốn ngày càng “hạn hẹp”

Quy định ngày càng chặt chẽ

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN về hoạt động cho vay. Đáng chú ý, tại điểm c khoản 6 Điều 2 Thông tư 39 có nhiều thay đổi về việc sửa đổi, bổ sung quy định việc vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà; xây dựng, cải tạo nhà ở.

Cụ thể, nếu ở điểm c khoản 6 Điều 2 Thông tư 39 chỉ quy định lập “Phương án, dự án khi thực hiện hoạt động kinh doanh (trừ nhu cầu vốn phục vụ đời sống)” thì ở dự thảo, sửa đổi, bổ sung theo hướng lập “Phương án, dự án thực hiện hoạt động kinh doanh hoặc phươn án, dự án phục vụ như cầu đời sống để mua nhà; xây dựng, cải tạo nhà ở...”

Theo lý giải của Ngân hàng Nhà nước, việc sửa đổi xuất phát từ thực trạng thời gian qua một số tổ chức tín dụng cho vay khách hàng cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản với số tiền lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì vậy, để kiểm soát rủi ro đối với khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản, cần quy định chặt chẽ hơn.

Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN về hoạt động cho vay.

 

Bên cạnh đó, dự thảo Thông tư cũng sửa đổi, bổ sung Điều 8 quy định tổ chức tín dụng không cho khách hàng vay để “thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật; bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa”.

Theo Ngân hàng Nhà nước, hầu hết các tổ chức tín dụng sẽ cho khách hàng vay để đặt cọc các bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên trên thực tế,  hầu hết các dự án bất động sản sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật như: chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chưa có giấy phép xây dựng,... Vì vậy, việc khách hàng, chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng là rất lớn nên việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn sẽ càng khó khăn và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Dự thảo cũng đã bổ sung nội dung quy định nội bộ của các tổ chức tín dụng. Cụ thể, quy định kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo xác định của tổ chức tín dụng.

Nhiều ngân hàng "ngại" cho vay

Cho ý kiến về nội dung về dự thảo Thông tư sửa đổi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lo ngại, nếu quy định này đưa vào thực thi sẽ tác động tiêu cực đến tính ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Chủ tịch HoREA cho rằng, Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác xây dựng quy định nội bộ của các tổ chức tín dụng là điều rất cần thiết.

Tuy nhiên, tại dự thảo nêu trên sử dụng từ "kiểm soát" việc "cho vay mua, kinh doanh bất động sản", "kiểm soát" việc "cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn" khiến dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước định hướng "thắt chặt" tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm cả “thắt chặt” cho vay để mua bất động sản cao cấp do đây là khoản vay “có giá trị lớn”, mặc dù lãnh đạo ngành ngân hàng cũng đã nhiều lần khẳng định không có việc siết tín dụng với các khách hàng vay mua nhà ở thực.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA).

 

Theo ông Châu, việc thắt chặt này có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng "ngại" hoặc "không dám" cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp hay kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua nhà, thuê nhà... điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững lành mạnh, ổn định của thị trường bất động sản.

Cũng cho ý kiến về dự thảo Thông tu 39, chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, những quy định  trong thông tư dành cho ngân hàng nhưng đang gián tiếp tác động đến khách hàng, đặc biệt khách hàng cá nhân. Quy định cũng khiến nhiều khách hàng cá nhân khó có cơ hội sở hữu nhà, khi cơ quan quản lý yêu cầu các ngân hàng thương mại không cho vay mua nhà hình thành trong tương lai, góp vốn, đặt cọc...

"Thực tế, những năm gần đây, các đơn vị kinh doanh bất động sản đã không dễ dàng tiếp cận vốn vay từ các ngân hàng nên việc chuyển dịch trái phiếu để huy động vốn khiến trái phiếu bất động sản tăng vọt. Thế nhưng, trước những vụ việc liên quan đến trái phiếu bất động sản xảy ra trong thời gian gần đây và những cảnh báo khắc nghiệt về thị trường này cũng đã khiến việc huy động trái phiếu không dễ dàng" - TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết.

Ngoài ra, nguồn vốn của chủ đầu tư còn trông chờ vào khoản đặt cọc của khác hàng, nhưng các thống kê cũng cho thấy, tại hầu hết các dự án có tới 60-70% tiền cọc của khách hàng đến từ nguồn tín dụng bất động sản, nên việc "thắt chặt" dòng vốn này cũng đang gây ra nhiều hệ lụy khác với nhiều thành viên thị trường khác nhau.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước cũng cho thấy, trong gần 35.000 tỷ đồng nợ xấu bất động sản tính đến cuối tháng 4/2022, thì có tới hơn 60% nợ xấu đến từ hoạt động cho vay mua nhà ở và chỉ có gần 40% nợ xấu thuộc về lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Điều này cho thấy phần lớn nguồn gốc nợ xấu địa ốc hiện nay là do thu nhập người dân bị ảnh hưởng dẫn tới khó thanh toán các khoản gốc và lãi vay mua nhà trước đó. Do đó, nhiều chuyên gia cho rằng hỗ trợ người dân phục hồi sản xuất, cải thiện lại thu nhập có thể mang lại chiều hướng tích cực hơn trong việc xử lý nợ xấu, thay vì “bịt cửa” với nguồn vốn tài trợ cho các dự án của các doanh nghiệp bất động sản và nhu cầu có một mái ấm của người dân.