TS. Đinh Thế Hiển: Người mua nhà ở thực có thể thong thả tìm kiếm sản phẩm có giá hợp lý

Nguồn cung bất động sản đang ngày càng được cải thiện nhưng giá nhà vẫn tăng nhanh chóng tại một số thị trường trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương và các khu vực lân cận, với giá trung bình dao động từ 65-80 triệu đồng/m2. Mặc dù mức lương và thu nhập của người dân có tăng, nhưng vẫn chưa theo kịp với tốc độ tăng giá bất động sản, đặc biệt ở khu vực trung tâm.

Sự khan hiếm được thúc đẩy bởi truyền thông

Một số chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản hiện nay chưa phục hồi hoàn toàn, với tình hình chung vẫn trầm lắng, chỉ có một số phân khúc tăng nhiệt do thông tin thị trường. TS. Đinh Thế Hiển cho biết, qua quan sát thực tế và thông tin từ môi giới, thị trường không "nóng sốt" như các thông tin lan truyền. Chuyên gia này dự báo, năm 2025, việc bán bất động sản sẽ vẫn diễn ra ổn định mà không lo quá tải.

Ông Hiển khẳng định, thị trường bất động sản không thể chỉ tăng mà không giảm, vì đó không phải là quy luật của kinh tế thị trường. Nếu tăng giá quá nhanh dễ tạo ra bong bóng rồi đóng lại. Tình trạng này đã và đang diễn ra tại nhiều nên trên thế giới.

Với việc thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng mở rộng về quy mô và mang tính kinh tế thị trường rõ hơn, ông Hiển đặt câu hỏi: Tại sao trong bối cảnh thị trường trầm lắng và khó mua bán, giá bất động sản vẫn tăng? Nếu theo quy luật thị trường, khi giá tăng đồng nghĩa với nhu cầu cao, nhưng thực tế lại khó bán và cả ngân hàng cũng gặp khó khi phát mãi.

Ông Hiển cho rằng, các nhà đầu tư cần xem xét liệu việc tăng giá có thực sự phản ánh nhu cầu thị trường hay chỉ là hiện tượng cục bộ được thúc đẩy bởi truyền thông. Nếu thị trường tăng trưởng thực sự, các doanh nghiệp bất động sản sẽ không cần đến sự hỗ trợ từ Nhà nước trong vấn đề tài chính.

Nhận định này của TS. Đinh Thế Hiển là hoàn toàn có cơ sở khi khảo sát thực tế cho thấy, giá chung cư tăng cao gấp đôi, thậm chí gấp ba, nhưng khi chủ nhà quyết định bán căn hộ thì tình trạng "ế" khách vẫn diễn ra dù đăng bán nhiều tháng.

Chẳng hạn trường hợp của chị Ngọc Giao (Cầu Giấy, Hà Nội), gia đình chị có một căn hộ tái định cư mua hồi tháng 10/2022 với giá khoảng 28 triệu đồng/m2, trong suốt 1 năm qua, chị thường xuyên nhận được lời hỏi mua từ môi giới với giá ngày càng cao, có khi tăng từng tuần.

Trên các nhóm cư dân và trang bất động sản, chị thấy nhiều căn hộ trong tòa nhà được rao bán với giá 57 – 60 triệu đồng/m2, có căn còn chênh lệch hàng trăm triệu so với giá gốc của chủ nhà. Trong xu thế chung, vợ chồng chị quyết định bán để đổi sang căn mới hơn nhưng dù đã rao bán từ tháng 7 đến nay vẫn chưa có người mua.

Hay như câu chuyện của chị Nguyễn Hằng, cư dân một chung cư tại Bắc Từ Liêm (Hà Nội) cho biết, có vài căn hộ trong tòa nhà chị đang ở cũng rao bán cả nửa năm mà không có người mua, cuối cùng chủ nhà phải cho thuê với giá 11 triệu đồng/tháng.

Cũng theo chị Hằng, căn hộ tại khu chung cư này được bàn giao năm 2018 với mức giá khoảng 24 triệu đồng/m2, nhưng gần đây đã lên tới 60 triệu đồng/m2. Thậm chí còn có "tin đồn" có thể lên tới 80 – 100 triệu đồng/m2. Môi giới cũng thường xuyên có mặt tại sảnh tòa nhà, khách xem nhà cũng có nhưng hầu hết vẫn là người thuê ở, chưa thấy cư dân mới chuyển tới.

Không chỉ những căn chung cư cũ, ngay cả những dự án mới mở bán nhiều tháng vẫn chưa chốt được danh sách khách đặt chỗ chính thức. Tuy vậy, các môi giới vẫn liên tục quảng bá có hàng ngàn người quan tâm, thậm chí từ TP.HCM, đăng ký mua căn hộ ngay từ đợt đầu.

Nhiều dự án khác cũng được giới thiệu rầm rộ với thông tin tích cực như thị trường đã hồi phục và giá bất động sản đang tăng. Để thu hút thêm người mua, một số môi giới còn khẳng định đã “giữ chỗ” cho nhiều căn hộ view đẹp và khuyến khích khách hàng đặt cọc sớm.

Vẫn có những nơi ở giá hợp lý

Lý giải thực trạng này, các chuyên gia bất động sản cho rằng, khi giá chung cư tăng cao, một số người mua có tâm lý sợ bị bỏ lỡ (FOMO) đã vội vàng mua để tránh giá leo thang. Tuy nhiên, cũng có nhiều người nhận định thị trường “ngáo giá” do tăng gấp đôi, gấp ba trong thời gian ngắn nên đợi giá giảm mới mua. Theo một cuộc khảo sát, có 40% người được hỏi cho biết sẵn sàng mua nhà ngay, trong khi 55% chọn chờ đợi giá bất động sản hợp lý hơn.

Một nguyên nhân khác khiến nhà khó bán là giá bị “thổi” vượt xa giá trị thực do nhiều chủ nhà dựa vào giá môi giới trên mạng làm tham chiếu. Trong khi đó, nhiều mức giá do môi giới đưa ra chỉ để tạo “sốt ảo”.

Nêu quan điểm về vấn đề "giá nhà không đợi khách mua" trong thời gian gần đây, TS.Đinh Thế Hiển nhận định, nếu mua nhà để ở, người mua nên cân nhắc tại sao phải chọn những dự án lớn ở xa với giá 70-80 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn. Ví dụ, tại TP.HCM, các quận trung tâm như Bình Thạnh, Phú Nhuận có nhiều chung cư tiện nghi, sôi động có giá khoảng 4,5 – 5 tỉ đồng cho căn 70m2 (tương đương 65 triệu đồng/m2). Đây chỉ là tình hình thị trường chung cư, chưa kể đến nhà hẻm hay đất vùng ven, cho thấy thị trường bất động sản không tăng nóng như tin đồn. Người mua để ở có thể yên tâm tìm kiếm nơi có giá hợp lý.

Cũng theo ông Hiển, giá bất động sản hiện đã có dấu hiệu chững lại, không thể dựa vào những căn hộ cá biệt, giá cao ngất ngưởng, để nhận định thị trường. Các thành phố phát triển như New York, Hồng Kông, Singapore, hay Thượng Hải cũng có căn hộ giá hàng chục triệu USD, nhưng đó chỉ là những căn đặc biệt, dành cho giới siêu giàu. Thị trường chung ở các nước vẫn phản ánh thu nhập người dân và mức độ khai thác, Việt Nam cũng không ngoại lệ.

Về vấn đề thiếu nguồn cung, ông Hiển cho biết, có rất nhiều bất động sản thứ cấp, từ nhà phố, đất nền đến căn hộ, được rao bán trên internet. Ngoài ra, khi đi ra khỏi thành phố, mỗi km đi xa lại thấy thêm nhiều đất trống, như tại các khu vực Nhơn Trạch, Bình Chánh, Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc. Điều này cho thấy nguồn đất để xây dựng vẫn rất dồi dào, không lo thiếu cung.

Đối với thị trường Hà Nội, ông Lê Công, Giám đốc một sàn bất động sản tại Hà Đông (Hà Nội) cho biết, giá chung cư trên địa bàn thành phố đã tăng mạnh và thiết lập mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, khi thị trường đang nóng, cả người mua và người bán đều cần tỉnh táo, thận trọng. Bởi, môi giới thường tận dụng tâm lý của người bán, khiến họ tin rằng thị trường đang "nóng" và đẩy giá lên quá cao hoặc bỏ qua các khách hàng tiềm năng, còn người mua bị cuốn theo tâm lý “sốt ảo” sẽ quyết định ở mức giá quá cao so với thực tế.