Vòng lặp của thị trường bất động sản thông thường sẽ trải qua các giai đoạn là phục hồi – tăng trưởng – bùng nổ - trầm lắng trước khi hình thành một chu kỳ mới. Hiện nay, tình hình thị trường bất động sản nước ta đang gặp vấn đề lớn là thanh khoản giảm sút rõ rệt, khiến bối cảnh rơi vào trầm lắng kéo dài.
Vậy thị trường bất động sản hiện nay đang “kẹt” tại đâu, xu hướng dòng tiền của các nhà đầu tư đang dịch chuyển như thế nào và liệu thị trường bất động sản đã thiết lập “đáy” hay chưa? Phóng viên đã có cuộc trò chuyện với TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế để tìm hiểu rõ hơn về những vấn đề này.
PV: Ông nhận định như thế nào về sự suy thoái của thị trường bất động sản trong năm nay?
TS. Đinh Thế Hiển: Chúng ta vẫn luôn nhận định sự suy thoái bất động sản năm 2022 là do sự siết mạnh của tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp hay xuất phát từ vấn đề pháp lý,…. Tức là nếu như chỉ cần tháo gỡ những vấn đề này thì thị trường bất động sản sẽ phục hồi tốt trở lại như đợt bùng nổ vừa qua.
Theo góc nhìn của tôi, những vấn đề nêu trên đều có tác động đến tình hình thị trường bất động sản nhưng nó không đáng kể và không thể nói đây là nguyên nhân gây nên cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản năm 2022 – 2023 vừa qua. Bởi lẽ, thực tế là vấn đề pháp lý đã tồn tại trong suốt nhiều năm qua, chứ không phải đến tận bây giờ mới xuất hiện và thị trường vẫn tiếp diễn như vậy, thậm chí có những giai đoạn phát triển rất mạnh. Chính vì thế, chúng ta không thể lúc nào cũng đổ lỗi hết cho pháp lý được.
Về điểm nghẽn tín dụng, xét về tỷ lệ tăng trưởng tín dụng hiện nay là khoảng 14%, cao hơn nhiều so với những năm trước đây. Rõ ràng, điểm nghẽn về thắt chặt tín dụng không phải là yếu tố gây nên khó khăn của thị trường. Bên cạnh đó, về lãi suất hiện nay đang khoảng trên dưới 10% nhưng nó xuất hiện sau khi thị trường gặp trục trặc chứ không phải nó xuất hiện rồi mới làm thị trường trục trặc.
Lãi suất tăng là do thị trường kẹt không bán được hàng, những người ôm bất động sản dựa vào vay ngân hàng nhưng không trả được, nguồn thu không đạt, áp lực gửi tiền tăng buộc ngân hàng phải tăng lãi suất.
Thực tế nếu trong bối cảnh thị trường bất động sản đi ngang, diễn ra bình thường thì những vấn đề trên là những tác động quyết định, nhưng từ cuối năm 2022 đến giờ thị trường của sự suy thoái, xuất phát từ những sai lầm bản chất của thị trường bất động sản, nên phải để chính thị trường tự sửa sai.
PV: Thực tế là đã nhiều giải pháp cũng đã được đưa ra nhưng vì sao đến nay thị trường địa ốc vẫn chưa có sự bứt phá, thưa ông?
TS. Đinh Thế Hiển: Hiện nay chúng ta đang có mâu thuẫn trong chiến lược, định hướng phục hồi thị trường bất động sản. Một mặt chúng ta đang bán những mặt hàng, sản phẩm của thị trường, sản phẩm của những người có nhu cầu, chọn lựa để phát triển đô thị mới,… chúng đang muốn gỡ vướng những sản phẩm này. Mặt khác, chúng ta lại coi phát triển nhà ở xã hội ra làm vật “cứu cánh” mỗi khi thị trường gặp khó khăn hay sụp đổ. Nếu khi những căn nhà xã hội phát triển theo đúng lý tưởng sẽ gây ra sự cạnh tranh lớn trên thị trường.
Về giá cả của thị trường, xét trên hai yếu tố:
Thứ nhất, về sức mua của người có nhu cầu, chính là mức lương hay thu nhập của người mua có đáp ứng được giá nhà hay không. Xét về thị trường tiêu chuẩn, là những căn hộ, nhà ở cho các lao động, nhân viên tại các thành phố lớn có thể lựa chọn những căn hộ giá cả hợp lý để dồn lực mua, còn nếu những căn hộ giá cao hơn khu vực mà chúng ta vẫn muốn phục hồi, tức là đang đi ngược kinh tế học.
Chúng ta luôn cho rằng, thu nhập chúng ta quá thấp nên phải tập trung làm nhà ở xã hội nhưng chưa bao giờ chúng ta nhắc tới, hay so sánh ngược lại thu nhập so với giá nhà, hay việc điều chỉnh giá nhà sao cho hợp lý với mức thu nhập.
Thứ hai, xét về giá cả so với đầu tư, nếu tập trung đầu tư căn hộ hay nhà phố với tỷ suất sinh lời 2 – 3,5%/năm, chấp nhận thấp hơn ngân hàng, thì liệu những căn nhà tiêu chuẩn tại các thành phố lớn như ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh có đạt được mức 5% hay không? Nếu không đạt được thì giá nhà quá cao, như vậy sẽ ít người mua và chỉ có những nhà đầu cơ mua với niềm tin tăng giá.
Chúng ta phải xem những khu vực nào đang có nhiều nhân viên muốn thuê ở thì phải tập trung cho khu vực đó phát triển nhiều hơn. Tức là, xác định nhu cầu thực sự của những sản phẩm chúng ta tạo ra, chứ không thể cứ để tồn tại những shophouse, người chủ mua để đó và để dành. Cần phải tập trung xác định nhu cầu, giá căn hộ và giá nhà phố ở mức nào, cấu tạo sản phẩm ra sao,… thì mới nói đến cách thức bán hàng để thị trường phục hồi.
PV: Giá bất động sản được xem là đã giảm nhiều so với giai đoạn trước, liệu thị trường bất động sản đã thiếp lập “đáy” hay chưa, thưa ông?
TS. Đinh Thế Hiển: Triển vọng về đô thị hóa tại Việt Nam có rất nhiều tiềm năng, hạ tầng đô thị sẽ kéo theo giá trị đất tăng trong dài hạn, vì vậy, các nhà đầu tư cá nhân đa phần vẫn ưu tiên lựa chọn kênh đầu tư bất động sản hơn, bởi đây là kênh đầu tư bất kể ai cũng có thể tham gia dù là người đô thị hay nông thôn, mua bán không quá phức tạp, dễ dàng tìm hiểu và đầu tư.
Tuy nhiên, trong giai đoạn vừa qua, các nhà đầu tư chuyên nghiệp đã dồn lực đầu tư vào những bất động sản vùng ven rất nhiều, vì đây là những khu vực có nhiều tiềm năng trong tương lai. Thế nhưng, hiện nay các nhà đầu tư lại đang có xu hướng quay trở lại những khu vực trung tâm, do họ nhận ra rằng, đây mới là những tài sản thực sự vững chắc chứ không thể mải mê chạy theo những tài sản sinh lời.
Những nhà đầu tư này ôm những bất động sản ở xa mà không biết trong tương lai có lên giá được hay không? Hay chờ phân lô bán nền, lên đô thị hóa đến bao giờ? Chính vì thế, chỉ còn cách bán cho người khác, nhưng buộc phải giảm giá thật sâu thì mới có người mua.
Nhìn từ vấn đề này, có thể thấy rằng, những bất động sản ở khu vực trung tâm, khu vực có tiềm năng khai thác thì dù cho thị trường bất động sản có rơi vào trầm lắng vẫn có thể cho thuê, hay khi muốn bán vẫn có thể bán được ngay chứ không những bất động sản xa trung tâm.
Vì vậy, nói giá bán bất động sản đã giảm là đúng, có thể nhiều người hơi thất vọng trước giá giảm của thị trường nhưng đây là giảm giá công bằng trong nền kinh tế. Nếu so sánh một cách đơn giản giữa giá nhà năm nay và năm 2021 – 2022 khi giá lên đỉnh thì chắc chắn giá đã giảm đi rất nhiều, nhưng, nếu so sánh với giá bất động sản của năm 2019 – đây là năm được coi là ổn định kinh tế thì giá vẫn đang ở mức khá cao. Hiện nay, nếu giá bất động sản nào bằng hoặc thấp hơn giá bất động sản năm 2019 thì tức là giá đó đã xuống đáy.
Do đó, trong thời gian tới, dòng tiền đầu tư sẽ chỉ tập trung vào những khu vực đô thị có tiềm năng khai thác được, có mặt bằng giá ổn định và giá đã giảm để hy vọng về khoản sinh lời dài hạn trong tương lai, thay vì mua những bất động sản ở những khu vực xa, hẻo lánh. Bên cạnh đó, từ giờ đến hết năm 2023 sẽ không còn xuất hiện tình trạng đầu cơ hay mua cao bán cao nữa.
PV: Sau rất nhiều những nỗ lực của Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản nhưng dường như thị trường vẫn chưa thoát khỏi cơn bĩ cực. Theo ông, để thị trường bất động sản 2023 – 2024 phát triển lành mạnh, bền vững hơn thì chúng ta cần làm gì?
TS. Đinh Thế Hiển: Để thị trường phục hồi bất động sản trong ngắn hạn thì rất khó có thể xảy ra, nhưng điều này không có nghĩa là chúng ta quá bi quan tình hình thị trường bất động sản. Chúng ta cần nhận diện đúng đắn các tác động đến thị trường bất động sản, chừng nào chúng ta còn nhận định sai những nguyên nhân cốt lõi làm thị trường bất động sản sụp đổ thì chừng đó chúng ta vẫn còn nhận định nhầm về những tín hiệu phục hồi thị trường.
Trong thời gian qua, Chính phủ đã đưa ra những cơ chế, chính sách đúng đắn, tuy nhiên điều quan trọng là chúng ta chưa xác định đúng vai trò của những chính sách này, mà chỉ đang dựa vào đó để xem như là giải cứu thị trường bất động sản. Điều này lâu dần sẽ làm cho các chính sách bị ảnh hưởng và không được thực hiện đúng, hiệu quả.
Thực tế là cứ mua bất động sản sẽ lời là điều không thể phủ nhận, tuy nhiên nếu cứ để giá cả cứ tăng mãi thì sẽ đến một lúc không thể kiểm soát được. Ví dụ như tại Nhật Bản, từ năm 1992, tại Osaka đến nay vẫn chưa thể phục hồi được bất động sản do giá quá cao. Nhìn lại chu kỳ bất động sản vừa qua, giá cả cứ tăng, sau đó lại chờ phục hồi, cứ lặp lại liên tục sẽ khiến giá bất động sản tiếp tục tăng trên trời, vượt quá xa thu nhập.
Chính vì vậy, chúng ta phải xác định rõ đối tượng nào đang kẹt nhất của thị trường bất động sản để khắc phục chứ không thể cứ mãi chạy theo phục hồi những nơi có bất động sản giá trị cao, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng,… trong khi thực tế số lượng người dân có nhu cầu tại phân khúc này là bao nhiêu. Do vậy, muốn nền kinh tế phục hồi, phát triển tốt đầu tư thì phải nhìn vào thực tế để xác định.
Xin chân thành cảm ơn ông!
