Giá bán vượt giá trị thực, bất động sản rơi vào cảnh thanh khoản thấp “thê thảm”

Nhà đầu tư dắt tay nhau bán cắt lỗ bất động sản

Trong khi thị trường đang rơi vào cảnh thiếu hụt nguồn cung trầm trọng từ những dự án đầu tư bài bản, thì loại hình đất nền ven đô lại trở nên vô cùng"nóng sốt". Nhu cầu đầu tư tài sản trong thời kỳ dịch Covid-19 tăng cao đã khiến thị trường xảy ra cảnh "mua tranh, bán cướp". Từ đó, "cò đất" lợi dụng tâm lý nhà đầu tư để thổi giá. Họ không cần biết đến tác động thị trường, miễn sao lãi càng cao càng tốt. Chính vì vậy, không ít những quận, huyện ngoại thành với hạ tầng kém phát triển cũng bị thổi giá lên gần bằng những quận, huyện nội đô.

Thế nhưng, khi chính quyền các địa phương chủ trương "siết" lại tách thửa phân lô, các ngân hàng cũng "siết" lại tín dụng và các hoạt động sản xuất, kinh doanh trở lại vận hành vì dịch bệnh được kiểm soát, giá đất nền hạ nhiệt, người dân lại đổ xô nhau đi bán "cắt lỗ".

Đối với những người may mắn sở hữu nguồn tài chính dư giả, dồi dào thì việc đầu tư dài hạn 5-10 năm sẽ không bị ảnh hưởng nhiều. Nhưng những nhà đầu tư vốn ít, nghe theo lời tư vấn của môi giới, “cò đất”, vay vốn ngân hàng đến 70-90% thì đang phải “còng lưng” trả nợ mỗi ngày.

Chị Vũ Phương Quỳnh (quận 5, TPHCM) cho biết, giữa năm 2021, chị đầu tư 1 lô đất 80m2 tại huyện Bình Chánh, lô đất có giá 1,4 tỷ đồng, tương đương vào khoảng 18 triệu đồng/m2. Thời điểm mua đất, gia đình chị có số vốn là 600 triệu đồng tiền tiết kiệm, và phải vay thêm từ ngân hàng là 800 triệu đồng.

Chị Quỳnh chia sẻ: “Bạn bè tôi thời điểm ấy, ai buôn đất khu vực vùng ven thành phố cũng có lời, vì thế, sau khi tính toán, cân nhắc tôi quyết định vay ngân hàng để mua đất, thử vận may. Bây giờ thấy đất khu vực này dần hạ nhiệt, không còn sôi nổi như trước, tôi đành rao bán 1,3 tỷ đồng nhưng mãi vẫn chưa tìm được khách mua, trong khi hàng tháng tôi vẫn phải trả tiền cả gốc cả lãi cho ngân hàng khoảng 30 triệu đồng”.

Anh Nguyễn Văn Hân (TP.Thủ Đức) cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự, anh đã có sẵn trong tay 700 triệu, anh đi vay thêm hơn 1,1 tỷ để mua lô đất 100m2 tại xã huyện Củ Chi với mức giá là 1,8 tỷ đồng (18 triệu/m2). Tuy nhiên đến nay, anh phải chấp nhận bán cắt lỗ, anh rao bán mảnh đất trên với giá 16 triệu/m2 cũng chưa có khách mua.

Anh Hân chia sẻ, thấy thị trường đất đai đang sốt xình xịch, anh cũng nghe theo bạn bè đi mua đất đầu tư, nhưng lúc anh mua giá đã trên “đỉnh” nên giờ thị trường đi xuống, muốn bán rút tiền về thu hồi vốn để trả nợ cũng khó.

Tại Hà Nội thị trường cũng xảy ra nhiều trường hợp tương tự như khu vực phía Nam. Chị Trần Thị Hường (trú tại Cầu Giấy) cũng đang đăng tin rao bán cắt lỗ một lô đất diện tích 85m2 ở Đồng Trúc (Thạch Thất) với mức giá bán là 13 triệu đồng/m2. Trước đó, chị đã mua lô đất này với mức giá là 1,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 15 triệu đồng/m2. Chị Hường chia sẻ nếu đất chỉ cần lên 1 giá là có ngay 85 triệu đồng, trường hợp lên 2 giá là chị đã lãi ngay được 170 triệu đồng. Nghe theo lời tư vấn của môi giới thấy vô cùng hấp dẫn nên chị quyết định "thử vận may". Tuy nhiên từ đó đến nay ngót nghét hơn nửa năm, khách hỏi mua đất chưa thấy đâu chỉ thấy tiền lãi vay ngân hàng ùn ùn đổ về. Hiện giờ chị Hường lo lắng chưa biết làm sao để bán được đất, nếu giảm nữa thì sẽ bị lỗ qua nhiều nhưng nếu không thể gồng gánh được lãi vay ngân hàng nữa thì chắc chắn chị sẽ phải cân nhắc tìm cách “thoát hàng”.

Những trường hợp trên đây là ví dụ điển hình cho rất nhiều những nhà đầu tư đất nền "mắc cạn" khi nhảy vào thị trường đúng lúc giá đất "chạm đỉnh". Lúc này giá đất đang được chào bán cắt lỗ công khai khá nhiều chứ không còn mập mờ đẩy giá như khi còn "nóng sốt".

Giá đất vượt cao hơn giá trị thực rất nhiều lần

Nhìn nhận về tình trạng nói trên, ông Trần Đình Thắng, chuyên gia bất động sản cho rằng thị trường địa ốc tại các tỉnh thành thành cả nước đang dần hạ nhiệt, không còn sôi động, ồn ào như trước. Trong đó, các nhà đầu tư lớn, những người dồi dào tài chính, có nhiều tiền từ 20-30 tỷ đồng đã sớm rút chân khỏi thị trường. Họ tìm cách “trú chân” vào những phân khúc bất động sản vẫn còn dư địa để tăng giá, có thể giao dịch mua bán dễ dàng như nhà phố, shophouse.

Nhà đầu tư có tâm lý muốn đầu tư sản phẩm phải có tính thanh khoản chứ không cần có lời nhiều như trước. Đối với đất nền riêng lẻ, đặc biệt là những lô đất có giá trị cao từ 20-30 tỷ đồng hiện đều không thể bán được, giao dịch các phân khúc khác cũng có dấu hiệu chậm lại.

Trước đây, đất nền ven đô vốn thu hút các nhà đầu tư F0 non trẻ, không nhiều kinh nghiệm, ham rẻ và vừa túi tiền đối với những nhà đầu tư tay ngang, mới giao nhập thị trường. Cũng chính vì thế mà những đối tượng này thường sớm phải bán cắt lỗ. Nhưng nếu nhìn nhận ở góc độ tích cực, thì chuyên gia bất động sản Trần Đình Thắng cho rằng những bài học đầu đời sẽ giúp cho các nhà đầu tư trưởng thành hơn,có thể rút ra bài học kinh nghiệm về thị trường.

Cùng chung quan điểm nói trên, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho biết, thực tế là thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện các dấu hiệu giảm tốc kể từ năm 2021 khi tính thanh khoản gần như không có nhưng giá vẫn tăng đều đặn.

Thực chất nếu nhìn nhận khách quan, cụ thể trong năm 2021, thì khoảng cách giữa mức giá để đầu cơ lướt sóng với mức giá bán có thể mua để thực hiện đầu tư lâu dài, khai thác kinh doanh cho thuê hoặc sử dụng,… ngày càng trở nên xa rời. Trên thế giới không có một thị trường đầu tư nào mà giá bán chỉ tăng mãi, không giảm, vượt quá xa so với giá trị sử dụng thực tiễn.

Đến thời điểm đầu năm 2022, cùng với việc Bộ Tài chính và Chính phủ có những động thái quyết liệt trong việc xử lý mạnh tay một số doanh nghiệp sai phạm trong lĩnh vực bất động sản thì người ta mới thấy rằng trong năm 2021 đã xuất hiện một dòng tiền đầu tư tài chính ảo. Và việc tăng giá bất động sản liên tục trong những năm gần đây hoàn toàn không dựa trên một nhu cầu bền vững của đầu tư hoặc sử dụng thực tiễn.

Tính đến thời điểm hiện tại, rất nhiều người đang tỏ ra vô cùng ngạc nhiên khi nói về sự giảm tốc bất ngờ của thị trường bất động sản, thậm chí còn đổ lỗi cho quy định siết tín dụng từ các cơ quan quản lý. Tuy nhiên những quan điểm này chỉ là bề nổi, để nhằm trấn an những người đang đầu tư hoặc có ý định sẽ đầu tư trong thời gian tới rằng, nếu Nhà nước bỏ quy định về siết tín dụng thì thị trường sẽ lại bùng nổ, hoạt động sẽ sôi nổi hơn.

Nhưng thực chất thị trường hiện nay đang đứng hình. Nghĩa là tính thanh khoản giảm rất mạnh, những người mua sẽ không còn dám mua bất động sản còn những người bán đang lo lắng, do dự, không muốn giảm giá quá nhiều vì sợ chịu thiệt. Song, thị trường nếu đóng băng nhiều khi sẽ còn nguy hiểm hơn khi xuất hiện bong bóng bởi khi đó, những người ôm đất sẽ không bán được, không ít người sẽ rơi vào cảnh nợ nần, tay trắng.

Theo nhận định của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam thì sẽ có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt trong thời điểm nửa cuối năm nay, đó là nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giá bán vẫn tiếp tục tăng cao và tính thanh khoản sẽ chậm lại.

Nguyên nhân chính khiến cho thị trường bất động sản rơi vào tình trạng kém thanh khoản như hiện nay là bởi quỹ đất hạn hẹp, hiện đã không thể phát triển được các dự án mới, gặp khó khăn và ách tắc trong vấn đề pháp lý, và việc các nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên mức quá cao, không phù hợp thực tế.

Những vấn đề nói trên đã dẫn đến tính thanh khoản không có vì khả năng chi trả của người dân hiện nay bị hạn chế vì nhiều lý do. Tuy nhiên, nếu so sánh với năm 2002 và 2003 thì giao dịch vẫn khả quan hơn và đối với tháng 6, 7 hằng năm thì tính thanh khoản không cao.

(Nguồn: Báo giao thông)