"Bật mí" loại bất động sản có tính thanh khoản cao, bất chấp biến động

Bài toán đầu tư 

Thời gian qua, thị trường bất động sản có nhiều biến động, chuyên gia cảnh báo tình trạng sốt đất xảy ra ở một số tỉnh, thành phố. Ngân hàng “siết” tín dụng bất động sản dẫn đến việc nhà đầu tư lựa chọn “xuống tiền” ở phân khúc nào để tính thanh khoản cao là bài toán không dễ giải.

Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, có 3 phân khúc bất động sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng trong danh mục đầu tư, đó là đất nền cạnh các khu công nghiệp; nhà phố lân cận trung tâm và các dự án căn hộ. Hiện nay, xu hướng nhà đầu tư vẫn mua đất vùng ven, tỉnh lẻ hoặc căn nhà thứ hai chờ tăng giá. Với những nhà đầu tư không chuyên, ông Quang cho rằng không nên lựa chọn phân khúc này.

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, bất động sản thương mại và nhà ở sẽ luôn có nhu cầu. Riêng với bất động sản nhà ở sẽ luôn xuất hiện nhu cầu cao, tăng trưởng ổn định trong thời gian tới. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp là phân khúc có tiềm năng tốt, ngay cả thời điểm dịch bệnh, nhà đầu tư vẫn quan tâm đến dòng sản phẩm này.

Đồng quan điểm, ông David Jacskon, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam chia sẻ, bất động sản công nghiệp vẫn không lỗi thời. Lý giải về vấn đề trên, theo ông David Jacskon, lĩnh vực này nhiều khả năng vẫn sẽ tiếp đà tăng trưởng mạnh mẽ do nhiều điều kiện khách quan thuận lợi, bao gồm sự năng động của thương mại điện tử. Trên thực tế, hành vi tiêu dùng của người dân đã thay đổi mạnh mẽ hơn sau các đợt bùng phát của đại dịch Covid- 19, khiến cho việc mua sắm trực tuyến ngày càng trở nên phổ biến và nhu cầu về kho bãi và hậu cần cũng tăng mạnh.

Bên cạnh đó, số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư chỉ ra, tính đến ngày 20/4/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 10,8 tỷ USD. Dù chỉ bằng 88,3% so với cùng kỳ năm 2021 nhưng đây vẫn là một con số đầy lạc quan. Thời gian tới đây, không có gì bất ngờ khi các doanh nghiệp nước ngoài sẽ tiếp tục đến với Việt Nam mang theo nguồn vốn FDI đáng kể.

Điều này cũng giúp phân khúc bất động sản văn phòng thêm phần sôi động và đây cũng là xu hướng chung của thị trường khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Hiện nay, nguồn cung, nhu cầu và tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng đều đang có được các chỉ số tốt, cho thấy sự hồi phục nhanh chóng của phân khúc này. Hơn nữa, việc mở lại đường bay quốc tế vào cuối quý I có thể xem là một trong những yếu tố kích cầu đáng kể nhất không chỉ đối với phân khúc văn phòng nói riêng mà còn với cả thị trường bất động sản nói chung.

Tránh đầu tư bất động sản theo phong trào

Tuy nhiên, giới chuyên gia đánh giá, dù đầu tư phân khúc bất động sản nào chăng nữa, nhà đầu tư cũng cần sắm cho mình kiến thức đầy đủ, tránh tình trạng “tiền mất tật mang”.

Cụ thể, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, sai lầm phổ biến nhiều nhà đầu tư mắc phải, đó là đầu tư mà không hiểu biết, đầu tư theo phong trào. Thứ hai, các nhà đầu tư thường quan tâm mình có bao nhiêu tiền mà quên đi dòng tiền. Khi đầu tư, mọi người kỳ vọng sẽ bán được nhanh, nhưng sản phẩm không thanh khoản được trong khi thu nhập không thể đảm bảo cho khoản đầu tư và hậu quả là phải bán gấp để cắt lỗ. 

Tiếp theo là kỳ vọng đầu tư sai. Đơn cử, có những thị trường có khả năng sinh lời trong trung hạn và dài hạn nhưng nhiều người đầu tư ôm kỳ vọng sinh lời trong ngắn hạn. Vì vậy, nhà đầu tư bị cuốn vào những cơn sốt đất và hậu quả rất khó lường.

Bên cạnh đó, ông Trần Khánh Quang cũng cho rằng, dù đầu tư bất cứ phân khúc nào, nhà đầu tư tránh đầu tư theo phong trào. Riêng với đất vùng ven, tỉnh lẻ, cần tìm hiểu kỹ càng về hàng loạt vấn đề, từ không gian phát triển, kết nối hạ tầng đến yếu tố pháp lý, giá cả…; Hay khi mua căn nhà thứ 2 ở vùng ven cũng cần quan sát kỹ các yếu tố như thiên nhiên, hạ tầng, dịch vụ…

Ông Quang cho rằng, bất động sản là những sản phẩm có giá trị lớn. Vì vậy, cần xem xét tất cả, từ dự án, sản phẩm đến hiệu quả khai thác. Đáng nói, nhà đầu tư phải nhắm được các bất động sản thu hút được nhu cầu ở thực, thì mới có thanh khoản cao.

Còn theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, trong bối cảnh xuất hiện những biến động như chiến tranh, dịch bệnh, khủng hoảng tài chính, có 3 kênh trú ẩn tài sản lớn là dầu mỏ, kim loại quý và bất động sản. Tuy nhiên, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản thấp. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng. Vì vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, tránh rủi ro dòng tiền.

TS Sử Ngọc Khương nhấn mạnh, với các nhà đầu tư, trước khi quyết định "xuống tiền", cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh, bất ổn địa chính trị xảy ra.

Mặt khác, khi tham gia thị trường bất động sản, nhà đầu tư cũng cần phải xem xét kỹ thị trường khu vực đó đang trong tình trạng bình thường hay không. Nếu tình trạng bình thường mà giá tăng thì đó sẽ là cơ hội đầu tư tốt. Còn nếu giá tăng trong tình trạng không bình thường thì phải cẩn trọng, khả năng giá bất động sản giảm là rất cao.