Thị trường BĐS nửa cuối năm: Căn hộ thanh khoản tốt, đất nền không lo “ế hàng”

Thanh khoản hầu hết các phân khúc đều chững lại

Theo báo Xây dựng, báo cáo tổng quan tình hình thị trường của Batdongsan.com trong tháng 4/2022 cho thấy, tuy lượng tin rao bán bất động sản đã tăng 7% nhưng mức độ quan tâm lại giảm 6%. Cụ thể tại hai thành phố lớn, lượng tin rao bán tại Hà Nội tăng 11%, mức độ quan tâm không biến động; TP. HCM ghi nhận lượng tin rao bán giảm 4% và mức độ quan tâm giảm 9%.

Qua những số liệu này, các chuyên gia cho rằng, giai đoạn gần đây đã xuất hiện một loạt động thái liên quan tới việc kìm hãm dòng vốn chảy vào thị trường BĐS từ các kênh huy động lớn như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp. Bên cạnh đó là các hoạt động quản lý chặt hơn về thuế và các giao dịch BĐS của các cơ quan, ban ngành liên quan đã một phần làm chậm lại nhịp kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS so với hồi đầu năm. Việc này cũng đã ảnh hưởng tới tâm lý của nhà đầu tư, khiến thanh khoản trên thị trường có phần giảm sút.

Colliers Việt Nam cho rằng, thêm một nguyên nhân khiến thị trường chững lại là do thu nhập của người dân còn bị ảnh hưởng bởi Covid - 19. Mặt khác, thị trường nhà chung cư cũng đang bị thâm hụt lượng lớn đối tượng đầu tư vào căn hộ cho thuê vì giá nhà tăng cao. Tuy nhiên, việc khai thác cho thuê hiện không được hiệu quả như cách đây 5 - 10 năm trước. 

Theo VNDirect Research, ngành bất động sản phải đối mặt với nhiều thách thức, biến động, gây ảnh hưởng đến triển vọng ngành từ lãi suất tăng, tác động tới quyết định mua nhà, các chủ đầu tư cũng gặp thách thức lớn trong quá trình huy động vốn vào những quý tới.

Chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển chỉ ra quy luật của giá cả là ngành nào đông đảo giới đầu tư thì giá trị sản phẩm ngành đó sẽ tăng. Tuy nhiên, nếu cung tăng quá nhiều nhưng cầu không có thì giá sản phẩm buộc phải giảm. Ở thời điểm hiện tại, TS Hiển cho rằng, nguồn cung ảo trên thị trường BĐS đã bị đẩy lên gấp nhiều lần so với nhu cầu thực của người mua. 

Theo đó, số lượng người mua bất động sản để đầu tư, đầu cơ, lướt sóng xuất hiện ngày càng nhiều đã làm giá bán bị đẩy lên cao khiến người có nhu cầu thực không theo kịp. Khi BĐS có chu kỳ tăng giá trong nhiều năm thì hầu hết người mua nhà sẽ găm hàng để chờ tăng giá, chứ không chờ để khai thác giá trị từ việc kinh doanh, cho thuê hay sản xuất nữa.

Thị trường bất động sản ra sao trong 6 tháng tới?

Qua những diễn biến trong nửa đầu năm 2022, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang phân tích, thị trường BĐS đang phát triển chậm hơn vì các động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào BĐS như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, trong đó ảnh hưởng nhất là phân khúc cao cấp. Trong khi đó, những nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính mạnh lại có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt vốn tại các tỉnh, duy trì các sản phẩm vùng trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản.

Ông Quang dự báo trong quý III/2022, thị trường sẽ không còn sôi động, giá bình ổn, giao dịch thưa dần. Tuy nhiên, nếu việc tái cơ cấu diễn ra tốt đẹp, đáp ứng nhu cầu thị trường thì mức thanh khoản các sản phẩm BĐS sẽ ổn định. Đồng thời, ông Quang cũng cảnh báo việc chủ đầu tư còn loay hoay với các dự án hiện hữu, vẫn đổ tiền vào các BĐS xa trung tâm và hạng sang thì khả năng thanh khoản trên thị trường sẽ không được suôn sẻ trong cuối năm 2022.

Trong 6 tháng cuối năm, phân khúc căn hộ đã bàn giao, có sổ đỏ sẽ “sống tốt”. Thậm chí, dự kiến loại nhà ở này sẽ có giao dịch nhộn nhịp nhất với mức giá hấp dẫn hơn cả các căn hộ sơ cấp. Bên cạnh đó, nhà phố trong trung tâm các thành phố lớn vẫn thu hút người mua. Đất nền tại các tỉnh ven Hà Nội, TP. HCM vẫn là phân khúc được nhà đầu tư chuộng và duy trì giá bán hợp lý.

Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, có 3 vấn đề chính sẽ tồn tại trên thị trường vào 6 tháng cuối năm 2022 là: Nguồn cung ít, giá bán cao và thanh khoản chậm. Nguyên nhân khiến thị trường thanh khoản kém do quỹ đất đang không phát triển được thêm dự án mới, khó khăn và ách tắc về pháp lý cũng như đầu tư kỳ vọng lợi nhuận quá cao.

“Các vấn đề này dẫn đến tính thanh khoản không có vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế. Tuy nhiên, so với năm 2002 và 2003 thì giao dịch vẫn nhiều hơn và đối với tháng 6, 7 hằng năm thì thanh khoản không cao, do đó cần lưu ý nhiều hơn. Và khi nguồn cung hạn chế, đó là lợi thế cho các đô thị xung quanh TP HCM, giao dịch thuận tiện hơn và tính thanh khoản có vì giá ở thị trường này vẫn mềm hơn” - Ông Khương dự báo.

Vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, giá bán thị trường sơ cấp trong thời gian tới rất cao, nhưng thanh khoản trên thị trường thứ cấp bị chậm lại vì các nhóm khách hàng có mục đích đầu tư luôn kỳ vọng vào biên độ lợi nhuận cao từ các giai đoạn trước. Như vậy, khi nguồn cung BĐS hạn chế, mức giá thứ cấp trong thời gian tới sẽ tăng nhưng thanh khoản lại thấp. 

Cuối cùng, chuyên gia nhận định, tại những thời điểm BĐS tăng giá, nhiều người vẫn đổ vào mua, những các nhà đầu tư F2, F3 sẽ có kinh nghiệm hơn và cân nhắc trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Đối với người mua có nhu cầu thực, họ sẽ khó tiếp cận với giá bán thứ cấp tăng cao, nhà đầu tư thứ cấp lại không chịu hạ giá nên tỷ lệ lấp đầy sản phẩm trong 6 tháng tới có thể sẽ thấp. Vì vậy, cần đưa ra bài toán về nguồn cung lành mạnh hơn để vừa có thể tăng giá nhà mà vẫn phát triển thị trường bền vững.