Nhà đầu tư bỗng hóa thành "con nợ" khi tin lời môi giới bất động sản: Đầu tư đất nền còn ổn trong thời gian tới?

Nhà đầu tư dùng đến đòn bẩy tài chính: Liệu có thực sự ổn?

Theo Nhịp sống kinh tế, từ những tháng đầu năm 2021, cơn sốt đất đã đổ bộ khắp các tỉnh thành trên cả nước và thị trường bất động sản cũng được dịp trở nên sôi động. Cũng theo đó, nhiều nhà đầu tư mới, non kinh nghiệm cũng đã ôm tiền chạy theo các cơn sốt đất với lòng tin sẽ có thể kiếm được tiền từ bất động sản. Dù thế thì theo các chuyên gia nhận định, trong các cơn sốt đất chỉ có đầu cơ và số ít người may mắn có thể thắng cuộc. Còn khi cơn sốt đất nguội thì nhiều nhà đầu tư lại sử dụng đòn bẩy tài chính nhằm huy động vốn ở khắp nơi phải ngậm trái đắng, đất không bán được và thậm chí là phải cắt lỗ. 

Một trường hợp nổi bật như chị Nguyễn Xuân (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, từ đầu tháng 3 khi thông tin sốt đất vẫn ngập tràn khắp các trang mạng xã hội. Hơn thế, bởi vì tin vào những lời có cánh cùng lời khẳng định chắc nịch từ phía người môi giới: "Em chắc chắn mảnh đất này chỉ 2 tuần sau có khi chị lãi cả trăm triệu đồng, em sẽ lo tìm khách hàng mua cho chị". Theo đó, bởi vì không có nhiều kinh nghiệm với thị trường bất động sản nên chị Xuân đã không ngần ngại xuống tiền mua mảnh đất tại Bắc Giang với diện tích gần 100m2, giá là 2,5 tỷ đồng, trong đó có 1,5 tỷ đồng là chị Xuân vay mượn từ bạn bè, người thân. 

Chị Xuân cho biết: "Thông tin sốt đất tràn làn, tôi cũng hy vọng kiếm được lời từ việc đầu tư đất. Một thời gian ngắn sau, tôi liên hệ môi giới thì nhận được câu trả lời, thị trường đang tạm chững lại nên không tìm được khách mua. Đến nay, mảnh đất của tôi vẫn chưa thể bán, nên vẫn ôm cả đống nợ". Cũng tương tự, anh Phú Hưng - một nhà đầu tư tay ngang tại Thanh Xuân, Hà Nội cho biết: "Khoảng tháng 2 vừa qua, thấy nhiều khu vực giá đất vẫn liên tục tăng mạnh, sợ mất cơ hội “đổi đời”, nên trong tay đang có 1,5 tỷ đồng, anh Hưng đã lùng sục nhiều nơi để tìm đất". Và sau nhiều ngày tìm kiếm nhà đầu tư này đã quyết định mua mảnh đất rộng 87m2 tại Thanh Oai, Hà Nội với mức giá là 3 tỷ đồng, tương đương với 34,4 triệu đồng/m2. Anh Hưng cho biết thêm, do khi xuống tiền thị trường vẫn đang còn nóng và tin lời môi giới, thời gian này lướt sóng vẫn kiếm được chút tiền chênh lệch nên anh đã không ngần ngại vay 50% giá trị của mảnh đất. Tuy nhiên, đến hiện tại do cần tiền nền anh Hưng rao bán mãi vẫn không thấy có người mua. Nhà đầu tư này cho hay: "Tôi đã liên hệ nhiều môi giới, thương lượng với họ sẽ chấp nhận trả phí hoa hồng cao nhưng vẫn không có khách mua. Bây giờ nếu bán nhanh có khi phải cắt lỗ nhưng mới mua mà lỗ cả trăm triệu đồng thì tiếc, trong khi nợ vẫn còn đó”.

Bỏ tiền đầu tư đất nền liệu còn ổn?

Theo lời chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, đầu tư khi sốt đất thì chỉ có khoảng 20% là nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, còn lại 80% sẽ là các nhà đầu cơ với mong muốn thu được biên độ lợi nhuận tốt trong thời gian ngắn hoặc thậm chí là sẽ lướt sóng từ lúc thị trường bắt đầu lên đến lúc chạm đỉnh. Như vậy, xu hướng lướt sóng khi thị trường bất động sản nóng hổi hay bắt đáy để chờ thời cơ chỉ có thể dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp và thành thạo thị trường. Hơn thế, các nhà đầu tư "chết" vì sốt đất thường sẽ là những người mới, đầu tư chạy theo đám đông hay nắm thông tin chậm, ít kiến thức và non kinh nghiệm. Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu cho biết: "Hiện nay có nhiều khu vực thiết lập mặt bằng giá mới rất cao do yếu tố đầu cơ, gây tác hại rất lớn đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, khiến giấc mơ sở hữu nhà của những người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở các đô thị ngày càng xa vời".

Song song với đó, chủ tịch HoREA cho rằng mâu thuẫn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay chính là tình trạng lệch pha cung cầu. Nguyên nhân bởi thị trường đang rất thiếu nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với người thu nhập thấp nhưng lại dư thừa nguồn cung nhà ở cao cấp, căn hộ nghỉ dưỡng. Chính vì thế, nhận định về sự biến động của thị trường trong thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu cho biết, khi nguồn vốn chảy vào bất động sản bị co hẹp thì các doanh nghiệp và các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải chú trọng vào các dự án có khả thi, không còn đầu tư dàn trải thì thị trường bất động sản sẽ hạ nhiệt. Đứng ở góc nhìn khác, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội đưa ra phân tích: "Áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn". 

Dù thế thì đà tăng giá bất động sản được dự báo sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí phát triển đang trên đà leo thang cùng với đó là nhu cầu đầu tư nhà đất bùng nổ tại nhiều thị trường. Ủy viên thường vụ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phụ trách Đông Nam bộ - ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh nhận định, đất nền vẫn là xu hướng đầu tư chủ đạo trong thời gian 3 - 5 năm tới là bởi thời gian sản xuất của đất nền phân lô chính quy với tỷ lệ là 1/500, đất phân lô của người dân ngắn nên tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư thu về cũng cao hơn hẳn so với các phân khúc khác như chung cư và bất động sản nghỉ dưỡng.