Bóc mẽ chiêu "thổi giá" của "cò đất" khiến nhà đầu tư rơi vào mê cung giá ảo

"Màn diễn" thổi giá hoàn hảo của "cò đất"

Theo Nhịp sống kinh tế, những năm gần đây, những cơ sốt đất "ảo" liên tục đến và đi rất nhanh chóng, làm cho thị trường bất động sản ở nhiều nơi trở nên nhiễu loạn. Chỉ trong thời gian ngắn, giá đất nhiều nơi đã tăng gấp 2-3 lần, thậm chí một lô đất có thể sang tay cho 3-4 người chỉ trong một ngày.

Trong các cơn sốt đất, không thể thiếu tác động của nhóm "cò đất". Nhóm này thường liên kết với nhau, lợi dụng những thông tin quy hoạch chưa rõ ràng để tạo sóng. Thậm chí, ở những khu vực mới chỉ có "sóng" nhẹ, nhóm này tiếp tục "đổ thêm dầu vào lửa", khiến cho thị trường càng thêm nóng bỏng.

Anh Trần Thái, nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội khẳng định, việc thị trường nhà đất trở nên loạn giá không thể thiếu đôi tay của nhóm môi giới bất động sản. Anh Thái tiết lộ 3 độc chiêu của "cò đất", đầu tiên là tạo sự khan hiếm giả, tiếp đến thổi giá, cuối cùng là tạo các giao dịch ảo.

Anh Thái cho biết thêm, chỉ cần khu vực nào vừa có thông tin về quy hoạch hay xây dựng hạ tầng cầu đường hoặc sự đổ bộ của các ông lớn. Ngay lập tức, các "cò đất" sẽ tập hợp các thông tin chi tiết về nhà đất ở những địa điểm liên quan cũng như tìm kiếm thêm các cộng sự để tiếp tay.

Sau khi tập hợp xong, nhóm cò này sẽ giao nhiệm vụ tới từng thành viên xây dựng mức giá cho từng mảnh đất đang có sẵn, lập danh sách, thu thập thông tin chi tiết rồi truyền tay nhau.

"Không chỉ thu thập về diện tích, vị trí, giá cả, thông tin của thửa đất mà các đối tượng còn thu thập thông tin về lịch sử, văn hóa, truyền thống của khu vực, cả thông tin gia cảnh của từng chủ đất. Sau khi có đầy đủ thông tin, các đối tượng học thuộc lòng rồi bắt đầu “chém gió” với khách hàng, khiến ai cũng phải tin", anh Thái cho hay.

Đồng thời, nhóm "cò" đất sẽ thống nhất giá, khách hàng cho dù đi tới bất kỳ văn phòng môi giới bất động sản nào trong khu vực đó cũng đều nhận được mức giá giống hệt nhau như thể đã được niêm yết sẵn, đây là chiêu trò tạo niềm tin cho khách. Chưa dừng ở đó, thậm chí những lô đất mà gia chủ chưa muốn bán cũng được nhóm này lập thành danh sách ảo về tên, tuổi, địa chỉ, số điện thoại của khách đã đặt cọc như thật. Hành động này nhằm tạo sự khan hiếm nguồn hàng trong khu vực.

Trong trường hợp khách muốn mua lô đất đã có trong danh sách đặt cọc ảo, khi đó khách hàng sẽ phải trả giá cao hơn và "cò" đất sẽ giả vờ thương thảo với người đã đặt cọc trước đó. Tất cả đều nằm trong kịch bản của nhóm "cò" đất. Chỉ cần khách hàng "mắc bẫy" thì sẽ thi nhau đẩy giá.

"Chỉ cần người có nhu cầu hỏi mua, chúng sẽ truyền tay nhau hết thông tin tên, tuổi, số điện thoại của khách hàng. Trong trường hợp khách hàng đi tham khảo giá ở các môi giới khác thì cũng đều trong vòng vây của nhóm cò. Mỗi lần khách hỏi chỗ khác thì giá lại được đẩy lên cao hơn. Đây cũng trong kịch bản của nhóm từng bước đẩy giá trong khi khách hàng không hề biết và có tâm lý nghĩ rằng thị trường khu vực đó đang có tính thanh khoản cao, khan hiếm nguồn cung nên giá tăng", anh Thái chia sẻ.

Thậm chí có trường hợp, khách hàng hỏi về mảnh đất thứ nhất, nhưng sau khi đi tham khảo các văn phòng khác rồi quay lại, môi giới sẽ nói đã bán cho người khác, đồng thời đưa ra tờ giấy viết tay giao dịch với giá cao đã được chuẩn bị sẵn từ trước.

"Nhóm cò đất này sẽ chuẩn bị sẵn văn bản viết tay, đặt cọc, y như thật. Nếu khách ưng, cò sẵn sàng đàm phán để lấy lại mảnh đất đó, nhưng thực tế vẫn là nhóm các đối tượng dàn dựng kịch bản trước đó. Kịch bản này khiến không ít khách hàng tin sái cổ, sập bẫy", anh Thái chia sẻ. 

Cũng theo anh nhà đầu tư này, không chỉ nguyên nhóm "cò" đất mà còn có cả sự phối hợp của các nhà đầu tư F0 khiến thị trường nhiễu loạn, khó kiểm soát. Chưa kể, nhiều môi giới bất động sản chân chính cũng tin rằng thị trường khu vực đó đang có biến động thật, nên vô tình trở thành một phần tiếp tay cho nhóm này.

Anh Thái cho rằng: "Thường những nhà đầu tư non kinh nghiệm, chưa nắm vững các chiêu trò của cò đất và có thói quen chạy theo các thông tin quy hoạch rất dễ sập bẫy. Bởi chỉ cần thấy ở đâu có thông tin mới sẽ tới tìm mua hy vọng có cơ hội lướt sóng trong khi chưa am hiểu thị trường tại khu vực".

Cơ hội sinh lời chỉ thực sự đến khi chúng ta có tầm nhìn, đánh giá và phòng tránh được rủi ro

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, thực tế có nhiều đối tượng đã lợi dụng thông tin quy hoạch đất đai để thổi giá, tạo cơn sốt đất để lướt sóng kiếm lời. Trong những cơn sốt ảo ấy, người dân sẵn sàng bán đất nông nghiệp, vốn là tư liệu sản xuất hàng ngày. Sau khi cơn sốt đi qua, họ bỗng không biết làm gì để có thêm thu nhập, từ đó gây ảnh hưởng đến xã hội.

"Hiện các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam họ triển khai dự án đã có kế hoạch đền bù giải tỏa. Nhưng giá đất bị đẩy lên sẽ khiến cho mô hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp không như định hướng ban đầu, không hiệu quả. Vòng đời của một dự án khoảng 5 năm nhưng dự án công nghiệp, sản xuất cần tới 20 - 30 năm nên khi giá đất tăng lên sẽ ảnh hưởng rất lớn. Ở góc độ vĩ mô, địa phương bị mất lực hút, mất sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư", ông Khương cho hay.

Còn theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, tâm điểm hiện nay đang được nhiều người quan tâm nhất chính là bất động sản.

Bà Hương nhận định, do nguồn cung hạn chế nên giá đất trong năm qua vẫn tăng. Khi nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội tăng giá cùng kỳ vọng của thị trường thì lại càng đẩy giá lên cao. Do đó, cần công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch cũng như kế hoạch sử dụng đất kịp thời, chính xác. Không để khoảng trống thông tin, tuyên truyền. Cùng với đó, vận động người dân nâng cao hiểu biết, tỉnh táo trước những "cơn sốt" đất ảo, đặc biệt cần xử lý nghiêm các đối tượng có hành vi cố tình tung tin giả, thổi giá đất để lũng đoạn thị trường nhằm trục lợi…

"Bên cạnh đó, người mua, người đầu tư cần thực sự tỉnh táo khi giao dịch bất động sản, khi mua chúng ta nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, khu đất, quy hoạch… vì số tiền bỏ ra lớn nên cứ chậm rãi thực hiện. Cơ hội sinh lời chỉ thực sự đến khi chúng ta có tầm nhìn, đánh giá được những rủi ro và phòng tránh rủi ro", bà Hương chia sẻ.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam thì cho rằng, đầu cơ hay đầu tư kiếm lợi nhuận nhanh chóng có thể mang lại lợi nhuận cao thực sự, nhưng đó chỉ là số ít may mắn, không phải số đông. Theo đó, người mua cần tỉnh táo về công năng sử dụng đất khi mua. Ngoài ra, cũng cần xem xét thật kỹ về hành lang pháp lý, mảnh đất đó có được chuyển đổi mục đích sử dụng hay không. Người mua nên so sánh với các khu vực tương tự hoặc giá các năm trước và cẩn trọng nếu mức tăng là 50 - 100% thậm chí hơn, vì cuộc đua biến động giá đó có khả năng là tăng giá ảo.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng giá bất động sản thời gian qua đã bị đẩy lên quá cao ở nhiều địa phương có thông tin quy hoạch, dự án, sân bay… Do đó, khi thị trường trải qua nhiều cơn "sốt đất" liên tục, nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định xuống tiền.

Theo ông Đính, thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng khó thanh khoản. Để ổn định thị trường, cơ quan quản lý Nhà nước đang đẩy mạnh củng cố hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản.