"Sổ hồng" chung cư 50 năm: Sẽ có làn sóng chuyển dịch sang khu vực có bất động sản liền thổ?

Người dân lo ngại sẽ mua nhà như “thuê bao trả trước”

Phương án cấp sổ hồng cho nhà chung cư có thời hạn 50-70 năm theo thời hạn sử dụng của công trình trong đề cương luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều của các chuyên gia và người dân.

Qua khảo sát nhanh của PV, nhiều người dân bày tỏ lo ngại bỏ tiền tỷ ra để mua căn hô chung cư có thời hạn sử dụng 50-70 năm thì khác gì đi thuê nhà với hợp đồng “thuê bao trả trước”.

Anh N.V.Thắng ở quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) chia sẻ: "Vợ chồng tôi cưới nhau được 7 năm, đã có 2 cháu, chúng tôi có tích cóp được một số tiền dành để mua một căn hộ chung cư để ổn định cuộc sống. Thời gian gần đây thấy đài báo nói nhiều về vấn đề cấp sổ hồng cho nhà chung cư có thời hạn 50-70 năm khiến vợ chồng tôi phải suy nghĩ lại việc mua nhà chung cư. Nếu mua nhà chung cư mà chỉ có thời hạn sử dụng 50-70 năm thì chả khác nào chúng tôi đi thuê một căn hộ chung cư 50-70 và phải trả hết, trả trước toàn bộ tiền thuê một lần. Trường hợp này giống như việc chúng ta sử dụng thuê bao trả trước của các nhà mạng, nhưng với hợp đồng tiền tỷ vậy!"

Cùng quan điểm, chị B.T. Vân ở Cầu Giấy (Hà Nội) cũng đưa ra ý kiến: "Gia đình tôi ở tỉnh lẻ lên Hà Nội lập nghiệp và đã đi thuê nhà 7-8 năm nay, đến giờ cũng lên kế hoạch mua nhà trong năm nay để ổn định chỗ ở và tiện việc cho các cháu đi học. Do tài chính không nhiều nên chúng tôi chỉ có lựa chọn phân khúc nhà chung cư. "2 vợ chồng cày cuốc làm việc chỉ mong có được một căn nhà để ổn định cuộc sống và coi đó là một tài sản để sau này để lại cho con cái. Nay lại dự tính quy định chỉ được sở hữu 50-70 năm thì cũng giống như thuê nhà trả tiền trước vậy. Chúng tôi đi thuê nhà chỉ phải trả tháng/lần hoặc 3 tháng/lần, số tiền thuê nhà mỗi lần nộp cũng chỉ đến chục triệu là cùng, nay phải trả 1 lần cho 50 năm lên tới cả tỷ đồng. Như vậy, rất là bất hợp lý, người mua nhà ai còn mặn mà với nhà chung cư nữa, rồi ai cũng cố mua mảnh đất để xây nhà. Lúc đó giá đất chắc tăng cao và có tiền cũng chưa chắc mua được".

Mới chỉ là đề xuất

Liên quan đến nội dung đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư gây chú ý dư luận vừa qua, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) vừa lên tiếng giải thích.

Cụ thể, theo cơ quan này, khi trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất 2 phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023 (tại Tờ trình số 53/TTr-CP ngày 28/3/2022).

Cụ thể phương án 1, bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Liên quan đến đề xuất này, Bộ Xây dựng cho biết hiện nay đang có một số ý kiến trái chiều. Bên cạnh các ý kiến đồng thuận với đề xuất của Bộ Xây dựng thì cũng có ý kiến còn băn khoăn vì chưa rõ quy định về thời hạn này sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến các quyền của chủ sở hữu sau này.

Cụ thể như vấn đề thừa kế, để lại tài sản cho con cháu hoặc khi hết hạn sở hữu thì chỗ ở của người dân sẽ được giải quyết ra sao. Thậm chí có ý kiến lo ngại hiện tượng người dân sẽ chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ thay vì mua căn hộ chung cư do tâm lý muốn sở hữu lâu dài tài sản nhà đất như hiện nay…

Theo Bộ Xây dựng, việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư như nêu trên được dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người, trên cơ sở thực tế các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay và có tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới.

Đối với phương án 1, Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình được dựa trên một số cơ sở.

Thứ nhất, xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.

Do đó, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình này bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng.

Nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền; nếu công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại.

Bộ Xây dựng cho biết, khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế.

"Quy định nêu trên cũng phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự. Theo đó, quyền sở hữu tài sản sẽ bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị chấm dứt theo quy định của luật", Bộ Xây dựng cho biết.

Thứ hai, từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng cho biết nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại.

"Bởi vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, mặc dù pháp luật dân sự đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, nhất là các bất động sản liền kề", Bộ Xây dựng cho biết.

Hiện nay, bên cạnh việc phát triển các nhà chung cư mới nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân thì trong thời gian tới cũng cần phải xem xét, tính đến việc xử lý các nhà chung cư được xây dựng trong giai đoạn trước đây khi hết niên hạn sử dụng và có chất lượng không còn bảo đảm an toàn, Bộ Xây dựng nhận định.

Thứ ba, theo Bộ Xây dựng, đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn bảo đảm quyền lợi cho người dân đang sinh sống trong các nhà chung cư. Bởi vì trong đề xuất chính sách nêu trên, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý.

Theo đó, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư…

Sau khi hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn còn đảm bảo an toàn thì các chủ sở hữu vẫn tiếp tục được sở hữu theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, người dân đang có sở hữu nhà chung cư (như chủ sở hữu cũ hoặc người mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế…) vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.

Còn trường hợp tại địa điểm cũ Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung của Nhà nước.

Thứ tư, Bộ Xây dựng cho biết, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn từ 50-70 năm.
Hiện nay, theo quy định của pháp luật về xây dựng thì thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế.

Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể). Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại.

Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể dài hơn là 80 năm, 90 năm… tùy thuộc vào chất lượng của công trình, Bộ Xây dựng cho biết.

Chưa nên áp dụng

Trong đề cương luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay.

Về góc độ xã hội học, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn.

Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, ông Khương lo người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.

"Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại", ông Khương nhấn mạnh.

Các chuyên gia vẫn cho rằng cần hết sức thận trọng khi đưa việc giới hạn thời gian sở hữu 50-70 năm vào luật thay vì sở hữu lâu dài như trước đây, vì có thể tạo ra cú sốc tâm lý rất lớn.

Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nói rằng không nên đặt ra đề xuất sở hữu chung cư 50-70 năm dù việc chuyển đổi này nhiều khả năng tạo được thuận lợi trong cải tạo các chung cư cũ. "Chung cư đang được sở hữu dài hạn, giờ chuyển thành nhà có thời hạn sẽ có rất nhiều thứ vướng víu cần giải quyết chứ không chỉ một hai câu là xong", ông nói.

Chẳng hạn như tất cả chung cư (cũ, mới) sẽ phải chuyển sang ngắn hạn hay chỉ chuyển các căn từ xây dựng thời điểm có quyết định? Hay tại các chung cư cũ thì sẽ chuyển từ khi người sở hữu mua hay ở lúc được cấp giấy. Những điều này theo ông cần quy định rất rõ.

Bên cạnh đó, ông Võ cũng cho rằng, nếu đề xuất hạn chế thời gian sở hữu nhằm hướng đến việc cải tạo chung cư cũ thì "không đến mức" phải quy định như vậy. Thứ nhất, chung cư – tức nhà ở - trong quan niệm của người Việt là tài sản ổn định, con cháu sẽ được kế thừa. Do vậy, đây là vấn đề lớn mà nếu hành xử không cẩn thận sẽ đảo lộn cuộc sống của người dân, trở thành bức xúc xã hội khó giải quyết. Thứ hai, với chung cư cũ, ông cho rằng chỉ cần đưa ra phương án xử lý công khai lợi ích mà nhà đầu tư, cư dân cùng đạt được (nếu đạt được 70% đồng thuận) thì coi như được duyệt.

"Đây là cách nhiều nước đang làm, tại sao Việt Nam không áp dụng mà cứ chờ đợi ngân sách để cải tạo. Mình đang tự làm khó mình rồi đưa ra các cách xử lý như đề xuất trên là không phù hợp", ông nói.

Ông Võ cũng cho rằng đề xuất thời gian sở hữu chung cư chỉ thực sự phù hợp nếu Việt Nam đưa ra từ năm 1998 – thời điểm quy định đất ở là vô thời hạn trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. "Nếu muốn làm thì phải làm từ đầu, còn không thể trước đây quy định dài hạn, giờ lại muốn là ngắn hạn được", ông nhận xét.