Dễ mua, khó bán, thị trường bất động sản phía Nam rơi vào cảnh mất thanh khoản

Chủ sở hữu dù giảm giá nhưng vẫn khó thoát hàng 

Chị Phạm Ngọc Liên, một nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu ở Huyện Nhà Bè (TP.HCM), chia sẻ thông tin trong thời gian vừa qua chị có rao bán một nền đất với diện tích 94m2 ở khu vực xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè với mức giá trung bình rơi vào khoảng 60 triệu đồng/m2. 

Tuy nhiên, do có quá ít người hỏi mua trong khi đang cần gấp tiền mặt, chị đành chấp nhận giảm xuống chỉ còn khoảng 56 triệu đồng/m2. Với mức giá bán này, rất nhiều người đã đồng ý chốt mua nhưng sau đó thì giao dịch vẫn không thể diễn ra vì khách hàng quyết định “quay xe” không mua nữa. Một căn nhà khác cũng được chị rao bán với mức giá thấp hơn khoảng 10% so với giá bán các sản phẩm trong khu vực, thế nhưng đã hơn 1 tháng nay, dù có khá nhiều người quan tâm đến xem, hỏi thăm thông tin, song nhà thì vẫn chưa thể bán được. Đây là cũng là tình cảnh chung tại TP.HCM khi mà nhiều nhà đầu tư đang cố gắng để thoát hàng nhưng không thể thực hiện được.

Giám đốc của một sàn môi giới bất động sản cho biết trong khoảng thời gian hơn 1 tháng vừa qua, giao dịch bất động sản diễn ra nhỏ giọt, trong khi các chủ đầu tư bán hàng mới cũng gặp nhiều khó khăn trong khi các nhà đầu tư nhỏ lẻ muốn bán sản phẩm cũng không đơn giản, dễ dàng gì. Thị trường thời điểm hiện tại đang xuất hiện tình trạng dễ mua vào nhưng rất khó để bán ra, dù nhiều người đưa ra mức giá rao bán có thể thấp hơn so với giá thị trường cùng khu vực và cũng thấp hơn khá nhiều so với thời điểm thị trường còn đang nóng sốt. Tâm lý muốn nắm giữ tiền mặt, chờ đợi và nghe ngóng thị trường không chỉ xuất hiện ở các nhà đầu tư chứng khoán mà đã lan sang thị trường bất động sản trước hàng loạt các thông tin về chính sách tài chính mới không thuận lợi cho cả những người mua lẫn các doanh nghiệp đầu tư.

Tại tỉnh Bình Dương, nơi mà nhiều năm qua thị trường bất động sản diễn biến khá sôi động thì đến thời điểm hiện tại gần như đã “tắt điện”, không còn cảnh giao dịch nhộn nhịp như trước và mặt bằng giá cũng đã bắt đầu đi xuống, nhất là đối với phân khúc căn hộ chung cư. Theo ông Nguyễn Anh, Tổng giám đốc Công ty A.T.P, hiện nay thị trường bất động sản Bình Dương đang “đứng hình”, đặc biệt là phân khúc căn hộ, một phân khúc vốn chủ yếu phục vụ cho nhu cầu đầu tư, không phải dành cho nhu cầu thật để ở. Phân khúc căn hộ chung cư mà khách mua, nhất là mua bằng đòn bẩy tài chính, tiền vay ngân hàng hiện nay đang gặp rất nhiều khó khăn về mặt hiệu quả đầu tư nên đã xuất hiện hiện tượng ồ ạt bán cắt lỗ để thu hồi vốn.

Nhu cầu mua căn hộ chung cư để ở tại Bình Dương thực tế không nhiều, chủ yếu là mua để cho đối tượng các chuyên gia nước ngoài thuê. Trước dịch bệnh Covid-19, giá cho thuê trung bình của mỗi căn hộ rơi vào khoảng 15 - 17 triệu đồng/tháng thì cho đến thời điểm hiện tại chỉ còn là hơn 10 triệu đồng/tháng. Nếu các nhà đầu tư vay ngân hàng để mua nhà thì số tiền lãi từ việc cho thuê không đủ để trả lãi vay. Nhiều khách hàng hiện tại sẵn sàng chấp nhận bán lại căn hộ của mình bằng với mức giá vốn, thậm chí là bán lỗ so với giá trước khi mua, nhưng cũng rất khó để tìm được khách hàng. Trong khi các chủ đầu tư dự án để bán được hàng đang phải tăng thêm các chính sách chiết khấu, chương trình khuyến mãi, đầu tư thêm vào các hệ thống tiện ích cho dự án.

Thị trường Long An, theo chia sẻ của ông Huỳnh Quốc Tới, Giám đốc của Sàn giao dịch bất động sản Vành Đai Trong, chuyên về môi giới bất động sản ở Long An, tại tỉnh này trong cả năm vừa qua mới chỉ có duy nhất 1 dự án được triển khai tung ra thị trường, trong khi đó có khá nhiều dự án không thể hoàn thành thủ tục về mặt pháp lý để tung ra sản phẩm mới mở bán. Hiện nay các chủ đầu tư cũng như các sàn môi giới bất động sản chủ yếu tập trung vào bán những sản phẩm cũ còn sót lại trong rổ hàng hoặc là bán thêm các sản phẩm bất động sản mà nhà đầu tư nhỏ lẻ ký gửi. Giao dịch cho đến nay đã giảm trung bình khoảng 60% so với thời điểm cùng kỳ năm 2021. Cũng theo ý kiến của ông Tới, những khách hàng đã mua nhà đất gần đây thì rất khó để thoát hàng, chỉ những khách hàng đã mua sản phẩm từ cách nay khoảng 2 - 3 năm thì may ra mới có thể bán được, nhưng cũng phải chấp nhận bán với giá thấp hơn giá chung của thị trường. 

Gánh nặng vay vốn đang đè nặng lên vai giới đầu cơ

Theo báo cáo của Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong vòng 6 tháng đầu năm 2022, thị trường đã xuất hiện nghịch lý mua dễ nhưng bán khó. Nghĩa là khách có thể dễ dàng mua được bất động sản nhưng nếu muốn bán ra để thu hồi vốn thì vô cùng khó khăn, nhất là ở các thị trường có cảnh sốt, nóng. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư cũng phải dùng đến các đòn bẩy tài chính để đầu tư vào thị trường bất động sản, khiến cho tài sản có khả năng thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng quá lớn, tạo thành áp lực lên dòng tiền của khách hàng.

Theo nhận định của TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam, cho rằng sẽ có 3 vấn đề mà thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt trong 6 tháng cuối năm nay, đó là nguồn cung tiếp tục duy trì sự khan hiếm, giá bán vẫn sẽ “neo” ở mức cao nhưng tính thanh khoản rất chậm. Nguyên nhân khiến cho thị trường kém thanh khoản là bởi quỹ đất hiện tại không thể phát triển được các dự án mới, do gặp khó khăn và ách tắc về pháp lý, cũng như việc các nhà đầu tư đang đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao. Ngoài ra, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đang bị siết lại trước tình hình dòng vốn cho thị trường này ghi nhận những dấu hiệu tăng nóng. Nhiều ngân hàng cũng đã có những động thái quyết liệt hơn khi tạm ngừng cho vay đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. Điều này khiến cho thị trường rất dễ rơi vào cảnh trầm lắng, thậm chí có thể là đóng băng trong thời gian dài.