Đất nền Bà Rịa - Vũng Tàu lộ rõ nghịch lý “giá cao, thanh khoản thấp”

Nhu cầu giảm nhưng giá vẫn tăng

Sau hai năm tăng trưởng “nóng”, thị trường đất nền ở Bà Rịa - Vũng Tàu đang dần lắng xuống nhưng mức giá vẫn đang neo cao. So với các tỉnh thành ở phía Nam, giá đất nền ở khu vực này chỉ thấp hơn TP. Hồ Chí Minh và cao hơn hẳn các tỉnh thủ phủ công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai.

Theo dữ liệu lớn của batdonngsan, trong 5 tháng đầu năm 2022, mức độ quan tâm đến loại hình đất nền dự án ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giảm 34% so với cùng kỳ năm 2021. Đây được nhận định là mức giảm sâu nhất trong số các loại hình bất động sản khác ở tỉnh thành này.

Mặc dù nhu cầu giảm nhưng  mức giá rao bán đất nền dự án ở nhiều địa phương của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn tăng nhanh. Cụ thể, so với mặt bằng giá rao bán năm 2021, đất nền dự án ở thị xã Phú Mỹ tăng 22%, ở Bà Rịa, Long Điền, Vũng Tàu cũng tăng lần lượt ở mức 6%, 10%, 13%.

Theo khảo sát của phóng viên, hiện tại giá mặt bằng rao bán đất nền dự án đang dao động ở mức 35-40 triệu đồng/m2. Trong đó, mặt bằng giá đất nền dự án ở TP. Vũng Tàu đang dẫn đầu với mức giá 60 triệu đồng/m2, tiếp đến là thị xã Phú Mỹ với mức giá 35 triệu đồng/m2 và TP. Bà Rịa với mức giá 15 triệu đồng/m2.

So với các tỉnh thành khác ở phía Nam, mặt bằng giá đất nền dự án cao nhất ở Bà Rịa – Vũng Tàu đang cao gấp 2 lần so với tỉnh Đồng Nai (khu vực TP. Biên Hòa), cao gấp rưỡi mức 42 triệu đồng.m2 ở Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền ở Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ thấp hơn TP. Hồ Chí Minh (cao nhất 190 triệu đồng/m2).

Báo cáo thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu mới nhất của trang Batdongsan.com còn cho thấy, người quan tâm, tìm kiếm đất nền ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu trong 5 tháng đầu năm 2022 chủ yếu đến từ TP. Hồ Chí Minh (49%), và các tỉnh miền Nam khác (28%). Đặc biệt, dù chiếm tỷ lệ nhỏ nhưng lượng khách hàng đến từ Hà Nội quan tâm, tìm kiếm đất nền ở tỉnh thành này đang tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước, cụ thể đã tăng từ 8% lên 16%.

Lượng khách hàng này quan tâm và tìm kiếm loạt đất nền dự án có diện tích từ 100-120m2 với mức giá 10-30 triệu đồng/m2. Ngoài đất nền dự án, lượng khách hàng này còn quan tâm đến nhiều loại hình bất động sản khác như chung cư, đất nông nghiệp, đất nền thổ cư,…

Môi giới “than trời” vì ế khách

Chị H.T.H - môi giới bất động sản tự do ở Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết, 3 tháng nay, thị trường đất nền ở hầu hết các địa phương trong tỉnh đều bị sụt giảm mạnh về lượng giao dịch, lượng khách hàng cũng ít dần đi.

“Tôi bỏ tiền túi đăng tin rao bán đất trên các trang mua bán bất động sản lớn nhưng không có ai hỏi thăm. Lượng khách hàng thân thiết của tôi cũng không quan tâm nhiều đến đất nền ở Bà Rịa – Vũng Tàu nữa, họ đang dần chuyển sang thị trường Tây Ninh, Long An”, chị H nói.

Người môi giới này cũng cho biết thêm, khoảng giữa năm 2021, thị trường đất nền ở Bà Rịa – Vũng Tàu rất sôi động. Trong khoảng thời gian đó, lượng khách hàng quan tâm đến thị trường tăng mạnh, thị trường luôn trong tình trạng khát cung, dư cầu.

Đặc biệt, sau Tết Nguyên Đán 2022 khoảng 1-2 tháng, nhà đầu tư ở các tỉnh thành khác đến Phú Mỹ, Bà Rịa, Long Điền xem đất rất đông. Thậm chí, có khách hàng còn phải gửi tiền nhờ người thân ở địa phương đi đặt cọc đất từ trước 2-3 tháng vì sợ người khác mua mất. Nhưng đến thời điểm tại thì không còn mấy ai quan tâm đến đất nền ở tỉnh thành này.

Cũng giống như chị H, nhiều môi giới ở Bà Rịa – Vũng Tàu đang trong tình trạng “ế ẩm”, không bán được hàng nhiều tháng nay vì lực cầu thị trường đất nền sụt giảm. Thậm chí, có nhiều lô đất nền dự án đã hạ giá 10-15% vẫn không có khách hàng quan tâm.

Tín hiệu thanh lọc thị trường

Có thể thấy, sau một thời gian liên tục sốt nóng, thị trường đất nền ở Bà Rịa – Vũng Tàu đã đứng hình, thanh khoản giảm mạnh, người mua không dám mua, còn người “ôm” đất thì lại không bán được. Thực tế, những diễn biến khó khăn này đã được nhiều chuyên gia dự báo từ trước. Tuy nhiên, điều này đang xảy ngầm vì nhiều môi giới địa phương vẫn cố gắng quảng cáo tốt về thị trường để hấp dẫn người mua.

Giải thích nguyên nhân thanh khoản đất nền ở Bà Rịa – Vũng Tàu sụt giảm mạnh, ông Lê Thành Nhân – Phó Chánh văn phòng Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam ở Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết, sau những sai phạm của các tập đoàn bất động sản lớn như Tân Hoàng Minh, FLC, các nhà đầu tư đang rất “dè chừng”, chưa thực sự sẵn sàng quay trở lại với loại hình này. Hơn nữa, lực cầu đất nền ở đây cũng đang bị ảnh hưởng bởi chính sách “siết” tín dụng cho vay bất động sản, kiểm soát gắt gao hồ sơ đấu giá, thuế chuyển nhượng bất động sản của Nhà nước trong thời gian vừa qua.

Ngoài ra, việc đất nền ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu liên tục “sốt nóng” trong một thời gian dài đã khiến các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, do dự trước khi xuống tiền để nghiên cứu lại thị trường. Tuy nhiên, việc thanh khoản đất nền giảm trong thời điểm này là một sự điều chỉnh cần thiết nhằm giảm độ nóng của thị trường, đồng thời tạo lực cản để ngăn chặn sốt đất ảo.

Ông Nhân dự báo thêm, thị trường bất động sản ở Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ nhanh chóng phục hồi trở lại. Trong thời gian tới, Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ có thêm nhiều dự án đất nền mới được mở bán. Các dự án này đã được cấp phép từ trước, có chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn chỉnh nên sẽ tạo dựng được niềm tin ở người mua.