Thị trường bất động sản có rơi vào kịch bản "đóng băng" như 10 năm trước khi thanh khoản trở nên èo ọt?

Giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp cũng là tín hiệu của tình trạng bong bóng cục bộ

Theo ghi nhận, thời gian qua giá bất động sản tại nhiều khu vực trên cả nước đã liên tục tăng mạnh. Dù vậy, nghịch lý đã xuất hiện khi thanh khoản thấp nhưng giá bất động sản vẫn tăng. Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho hay, trong những tháng đầu năm có nhiều tỉnh thành trên cả nước đã ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ, đáng chú ý là sốt ảo tại một số địa phương có thông tin quy hoạch ví dụ như sân bay, khu công nghiệp hay cầu đường. Cũng theo đó, giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp cũng là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện tình trạng bong bóng cục bộ. Đặc biệt, giá nhà cũng vì thế mà leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, tuy nhiên lượng giao dịch chỉ đạt ở mức thấp. 

Đưa ra nhận định về hiện tượng này, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay: "Hiện nguồn cung của các dự án khá thấp. Nguy cơ mà thị trường phải đối mặt chính là tình trạng bong bóng, sốt giá. Khi giá tăng thì các chủ đầu tư giữ hàng, thêm vào đó, các nhà đầu cơ lại ráo riết tung tiền mua bất động sản với số lượng lớn. Chính điều này có thể tạo ra các cơn sốt giá. Cách tốt nhất là chúng ta phải hoàn chỉnh được hệ thống pháp luật. Dù năm 2020 đã có những điều chỉnh đáng kể nhưng vẫn còn rất nhiều vướng mắc. Nếu như năm nay tăng phê duyệt dự án hay tăng cung bất động sản lên nhiều hơn thì mới có thể giải quyết được vấn đề của thị trường. Theo tôi quan sát thì bây giờ thị trường chưa có biểu hiện bong bóng, tuy nhiên cần nhanh tay, mạnh tay để có những giải pháp để thúc đẩy nguồn cung từ đó giúp cho thị trường phát triển một cách lành mạnh hơn". 

Bàn về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thị trường giai đoạn năm 2009 - 2010 vào thời điểm hiện tại đã khác xa rất nhiều. Ở giai đoạn trước, bong bóng bất động sản đã hình thành ở nhiều phân khúc và từ đó làm cho hoạt động bị trì trệ, giá vẫn cao, trong khi đó giao dịch gần như là không có, bất động sản khi không bán được rơi vào tình trạng trì trệ, hạ giá. Thậm chí đến hiện tại chúng ta vẫn chưa chắc đã khắc phục xong hệ quả của bong bóng bất động sản xảy ra từ  năm 2008 - 2009. Điển hình như ở Bắc Giang, hai bên đường hiện nay vẫn còn những dãy nhà xây từ giai đoạn đó đang bỏ không và xuống cấp. Trong khi đó, thị trường ở giai đoạn hiện nay vẫn chưa đến mức có bong bóng và cũng chưa có khả năng dẫn đến tình trạng trì trệ quá mức, thậm chí là đóng băng mặc dù vẫn có tình trạng giá bất động sản tăng nóng nhưng không cao so với giai đoạn trước. Cùng quan điểm, ông Phan Công Chánh - chuyên gia tài chính bất động sản cho hay, quy mô thị trường hiện nay đã tăng gấp 4 - 5 lần so với trước. Hơn thế, giữa giai đoạn thì thị trường cũng đã trải qua 2 - 3 chu kỳ tăng trưởng, đóng băng. Số lượng các nhà đầu tư trưởng thành qua các đợt khó khăn đã tăng lên nhiều, họ đã rút ra được nhiều bài học để có được sự điều chỉnh hướng đến hiệu quả đầu tư cao nhất.

Thị trường bất động sản phát triển tốt hơn, các dự án bất động sản đã tương đối hoàn chỉnh

Song song với đó, khung pháp lý của thị trường, sự quản lý và chính sách của nhà nước trải qua thời gian ngày càng hoàn thiện từ đó giúp cho thị trường minh bạch, bền vững hơn. Chính vì thế, khó khăn hiện tại của một thị trường đã cứng cáp, trưởng thành sẽ có phần khác hẳn với khó khăn của thị trường còn non trẻ giai đoạn trước. Đưa ra đánh giá về thị trường hiện tại, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn phát triển CBRE cho biết, diễn biến của thị trường bất động sản đang hoàn toàn khác với thời điểm bong bong của thị trường một thập kỷ trước. Thời điểm 10 năm trước, lạm phát và lãi suất đã tăng khá cao, song song đó là giá nhà tăng cao và hoạt động đầu cơ cũng diễn biến khá phức tạp. Bên cạnh đó, các sản phẩm bất động sản ở thời điểm đó cũng tương đối sơ khai và đang xây dựng dở dang ở những nơi thiếu và yếu hạ tầng, thậm chí là có những sản phẩm mới chỉ trên giấy. Điều này dẫn đến khi thị trường điều chỉnh, có đổ vỡ hay những sản phẩm đó bị kẹt lại. 

Ở thời điểm hiện tại, rõ ràng thị trường bất động sản phát triển tốt hơn, các dự án bất động sản đã tương đối hoàn chỉnh và đưa vào hoạt động. Không những thế, mặt bằng lãi suất dù có gia tăng nhưng chưa phải ở mức nguy hiểm như đã nhìn thấy cách đây 100 năm. Chính vì thế, chúng ta không cần quá lo ngại về hiện tượng bong bóng bất động sản như thời điểm 10 năm trước.