Chuyên gia cảnh báo thị trường BĐS dễ mua khó bán, nguy cơ xuất hiện "bong bóng"

Giá nhà chung cư tăng tới 15%, nhà riêng lẻ tăng 30%

Theo VOV, cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, thời gian qua, thị trường bất động sản đã có sự phát triển nóng, bất bình thường. Giá nhà đất nhiều nơi tăng nóng, đặc biệt đối với đất nền tại các khu vực sắp lên quận, hay có thông tin về quy hoạch dự án đi qua. Thậm chí, có khu vực giá nhà chung cư tăng tới 15%, nhà riêng lẻ tăng tới 13%.

Nguyên nhân của hiện tượng thị trường bất động sản tăng giá nóng như trên là do nguồn cung nhà ở còn hạn chế, nguồn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản chưa được điều chỉnh tốt, thông tin thị trường chưa kịp thời dẫn đến sự lợi dụng để "thổi giá".

Theo đó, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị các địa phương vào cuộc có giải pháp kiểm soát, đặc biệt là công bố thông tin quy hoạch kịp thời. Đến nay, theo báo cáo của các địa phương cũng như đánh giá của Bộ Xây dựng, giá nhà thời điểm này so với cùng kỳ năm 2021 và cuối năm 2021 đã có dấu hiệu hạ nhiệt, tăng chậm lại nhưng vẫn còn cao.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), 6 tháng đầu năm 2022 là giai đoạn bản lề cho sự phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản sau 2 năm chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh. Tuy nhiên, nguồn cung tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh gần như đã đạt ngưỡng, không chỉ vậy các địa phương khác cũng khan hiếm, do đó dẫn đến tình trạng "sốt ảo", đi kèm đó là hiện tượng thổi giá.

Dù giá bất động sản tăng nhanh, nhưng thị trường xuất hiện nghịch lý mua dễ, bán khó, nhiều nhà đầu tư cũng dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản thanh khoản thấp trở thành gánh nặng lớn, gây áp lực lên hệ thống ngân hàng...

Thanh khoản thấp dù giá neo cao

Theo dự báo của một đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung và sức cầu trong những tháng tiếp theo sẽ tiếp tục giảm trên toàn thị trường bất động sản. Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, giá bán thứ cấp căn hộ trong tháng 5 duy trì xu hướng đi ngang với mức thanh khoản sụt giảm đáng kể, phần lớn đến từ việc hồ sơ vay mua nhà không được ngân hàng phê duyệt giải ngân trong tháng.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, những biến động về giá cả vật liệu đầu vào đã và đang tác động tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của những nhà thầu xây dựng. Điều này đã đẩy giá bán bất động sản tăng cao, nhưng thanh khoản lại tỷ lệ nghịch.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho biết, trong 6 tháng cuối năm nay, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt đó là nhà nguồn cung ít, giá bán vẫn cao và tính thanh khoản chậm.

Nguyên nhân khiến thị trường kém thanh khoản là bởi quỹ đất hiện nay không phát triển được các dự án mới, gặp khó khăn và ách tắc về vấn đề pháp lý, cũng như nhà đầu tư đẩy kỳ vọng lợi nhuận lên quá cao.

Ở diễn biến khác, tín dụng vào bất động sản đang bị siết lại trước tình trạng dòng vốn cho thị trường này có dấu hiệu tăng nóng. Nhiều ngân hàng cũng đã có động thái quyết liệt hơn khi tạm dừng cho vay lĩnh vực bất động sản.

"Nhiều doanh nghiệp dựa vào vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án, thậm chí dẫn đến việc co hẹp quy mô. Những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà bị động hơn, khó khăn trong tiếp cận vốn vay", TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay.

Các chuyên gia lo ngại đến một thời điểm nhất định, giá tăng quá cao khiến tính thanh khoản không còn, khi đó bong bóng sẽ vỡ, giao dịch giảm mạnh kéo theo giá bất động sản giảm, gây hệ lụy cho nền kinh tế.

Thị trường bất động sản cuối năm 2022 sẽ ra sao?

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, việc hàng loạt địa phương vào cuộc để ngăn chặn tình trạng sốt đất trên thị trường là dấu hiệu tích cực giúp bình ổn giá đất, hướng thị trường phát triển lành mạnh. Theo đó, ở thời điểm hiện tại giá đất nền đã không còn tăng nóng như 3 tháng đầu năm.

"Trong quý đầu năm, thị trường đất nền vẫn khá sôi động với mức độ quan tâm cả nước tăng 4% so với thời kỳ năm 2019. Nhiều địa phương gia tăng đáng kể cả về lượt tìm mua lẫn giá rao bán đất như Khánh Hòa, Bình Thuận, Thanh Hóa. Tuy nhiên, bước sang tháng 4/2022, mức độ quan tâm đến đất nền trên cả nước đã giảm mạnh gần 20% so với tháng liền trước”, ông Đính cho biết.

Tuy nhiên, về dự báo diễn biến giá đất trong những tháng cuối năm 2022, ông Đính nhận định rằng các sơn sốt đất nhằm đẩy giá tăng cao có thể vẫn tiếp diễn. Đặc biệt là đất nền vùng ven các thành phố lớn khi các dự án hạ tầng giao thông tại đây đang được đẩy mạnh. Thậm chí, ngay thời điểm hiện tại, giá đất nền vùng ven TP. Hà Nội đang tăng.

Về nguyên nhân xuất hiện các cơn sốt đất, thổi giá, ông Đính cho biết, một phần là do chủ đầu tư đang kỳ vọng lợi nhuận quá cao nên trực tiếp đẩy giá bán. Mặt khác, bất động sản được xem là kênh đầu tư an toàn trong bối cảnh thị trường thế giới có nhiều diễn biến phức tạp. Hơn nữa, đầu tư công năm 2022 được triển khai dồn dập, nhiều dự án mới được hình thành, các dự án đang dang dở cũng được đẩy nhanh tiến độ đã tạo tín hiệu khởi sắc cho thị trường, song cũng kéo giá bất động sản lân cận "ăn theo".

Theo đó, vị chuyên gia này cho rằng, trong thời gian tới để đảm bảo giá đất nền được diễn biến ổn định, đúng với nhu cầu thực, chính quyền các địa phương cần tiếp tục quyết liệt trong việc kiểm soát các hoạt động sử dụng đất đai, các dự án đầu tư, giao dịch đất nền... nhằm đảm bảo thực hiện đúng quy định pháp luật, cung cấp đầy đủ thông tin về chủ trương phát triển kinh tế, quy hoạch cũng như kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn.