Nguy cơ “bong bóng” bất động sản, gánh nặng vay vốn đè nặng giới đầu cơ

Thị trường chạm đỉnh của sự tăng trưởng

Thời gian qua thị trường có xu hướng phát triển nóng và có dấu hiệu bất thường khi giá nhà đất nhiều địa phương trên đà tăng mạnh, nhất là phân khúc đất nền tại các khu vực sắp lên quận, hay các khu vực có thông tin về quy hoạch dự án đi qua. Đỉnh điểm, tại một số điểm giá nhà chung cư tăng đến 15% còn nhà riêng lẻ tăng 30%.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thông tin, 6 tháng đầu năm nay là giai đoạn tạo nền để phục hồi và tạo đà tăng trưởng của thị trường bất động sản sau một thời gian dài ngưng hoạt động. Nhưng, do nguồn cung tại các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh đã sắp chạm ngưỡng, cùng lúc đó, các địa phương khác cũng không thoát khỏi tình trạng khan hiếm, dẫn đến tình trạng "sốt ảo", “thổi giá” nhà, đất.

Qua góc nhìn của chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm trước, và hiện nay thị trường đã chạm đỉnh của sự tăng trưởng. Thông thường, chỉ khi kinh tế phát triển tốt hoặc có dòng tiền tốt đổ vào thì thị trường mới đủ điều kiện để phát triển. Tuy nhiên, việc không ít doanh nghiệp “đua nhau” đổ tiền vào bất động sản, hay tình trạng người dân đổ xô nhau đi đầu tư nhà, đất đã gây ra nhiều vấn đề bất cập.

“Đầu năm 2022, việc Bộ Tài chính và Chính phủ quyết liệt trong công tác xử lý các doanh nghiệp, người ta mới nhận ra rằng, năm 2021 đã xuất hiện một dòng tiền đầu tư tài chính ảo. Việc tăng giá bất động sản trong năm qua hoàn toàn không dựa trên một nhu cầu thực tế liên quan đến đầu tư hay sử dụng”, TS Đinh Thế Hiển nói.

Cũng theo quan sát của ông Hiển, có thể nhiều người cảm thấy ngạc nhiên khi nhắc đến sự giảm tốc của thị trường bất động sản hiện nay, cũng có thể có tâm lý đổ thừa cho việc siết tín dụng và siết thuế nhà đất. Tuy nhiên, đấy chỉ là bề nổi, đóng vai trò trấn an tâm lý các nhà đầu tư. Trong khi đó, nếu nhìn nhận tình hình thực tế, từ năm 2021 đến nay, giữa mức giá đầu cơ, “lướt sóng” với mức giá mua đầu tư dài hạn hay mua để khai thác cho thuê và ở thực lại cách xa nhau một khoảng rất lớn.

Trước tình hình này, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị các địa phương tìm ra giải pháp kiểm soát thị trường. Trong đó, yêu cầu các địa phương buộc phải công bố thông tin về quy hoạch một cách kịp thời. Theo báo cáo của các địa phương và đánh giá của Bộ Xây dựng, so với cùng kỳ năm 2021 và giai đoạn cuối năm 2021, mặc dù vẫn ở mức cao nhưng hiện nay giá nhà đất đã có dấu hiệu hạ nhiệt, tăng chậm hơn so với trước.

Nguy cơ “bong bóng” bất động sản

Theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, yếu tố khiến giá bất động sản liên tục tăng, bất chấp những ảnh hưởng từ dịch Covid-19, nguyên nhân là do quá trình hình thành các đô thị mới đã tạo tâm lý đi trước để “đón đầu” quy hoạch cho người dân, gom đất chờ tăng giá để kiếm lời. Ngoài ra, yếu tố nguồn cung thiếu hụt do khan hiếm dự án mới cũng là một trong những khiến giá bất động sản tăng nhanh, tín dụng bất động sản điều chỉnh chưa thực sự tốt cộng với thông tin thị trường chưa kịp thời cũng là lỗ hổng khiến nhà, đất bị “nâng giá, thổi giá”.

Trong khi đó, theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, biến động giá cả cùng với việc giá vật liệu xây dựng đầu vào tăng không ngừng cũng gây ra tác động tiêu cực liên quan tới hoạt động sản xuất, kinh doanh của các nhà thầu xây dựng đã đẩy giá nhà, đất lên cao. Song, tính thanh khoản lại đi ngược chiều với những yếu tố trên.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, không ít các doanh nghiệp trước nay đều hoạt động dựa vào các khoản vay từ ngân hàng để phát triển dự án, tới đây sẽ bị ảnh hưởng do thiếu nguồn vốn phát triển dự án, nặng hơn có thể dẫn đến việc co hẹp quy mô. Trong khi đó, những doanh nghiệp hiện hữu những dự án đang hình thành và đang bán cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi người mua nhà đang ở thế bị động động hơn, họ cũng gặp phải khó khăn trong vấn đề tiếp cận vốn vay.

Thậm chí, các chuyên gia bất động sản còn lo ngại, đến một thời điểm nhất định, giá tăng quá cao, tính thanh khoản không còn dẫn đến việc vỡ “bong bóng”. Giao dịch giảm mạnh, kéo theo giá bất động cũng giảm sẽ gây hệ lụy lớn cho nền kinh tế.

“Thị trường hiện nay đang đứng hình. Thanh khoản trên đà giảm mạnh, người mua không giám mua, kẻ bán do dự, không muốn giảm giá nhiều. Nguy hiểm hơn rất nhiều, nếu thị trường đóng băng bởi khi này, người ôm đất không bán được, sẽ có ít người sẽ rơi vào cảnh tay trắng “, TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Giới đầu cơ áp lực trước những khoản vay

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam, cho rằng: "Hiện nay, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt trong 6 tháng cuối năm 2022, nguồn cung ít, giá bán vẫn “neo” ở mức cao, tính thanh khoản chậm".

Nguyên nhân khiến thị trường kém thanh khoản là do quỹ đất hiện không đủ để phát triển được các dự án mới, chúng ta khó khăn và ách tắc trong vấn đề pháp lý, tỷong khi các nhà đầu tư lại đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao. Bên cạnh đó, tín dụng vào bất động sản đang bị hạn chế trước tình trạng dòng vốn đầu tư cho thị trường này đang có dấu hiệu tăng nóng. Nhiều ngân hàng cũng đã có động thái quyết liệt hơn khi tạm dừng cho vay lĩnh vực bất động sản, khiến thị trường dễ rơi vào trầm lắng.

Không chỉ riêng ông Sử Ngọc Khương, các chuyên gia cùng lĩnh vực cũng bày tỏ sự lo lắng trước những diễn biến tiêu cực của thị trường thời gian qua. Đến thời điểm hiện tại, tình hình thị trường hầu như đều đi ngược lại  so với những dự đoán trước đó.

Cụ thể, theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, khi Covid-19 cơ bản được kiểm soát, việc đi lại trở nên dễ dàng hơn, thị trường những tháng đầu năm 2022 đã có những dấu hiệu tích cực, dự báo sẽ bùng nổ giao dịch về giá bán. Thế nhưng, điều ngược lại đã diễn ra khi đến nay giao dịch sụt giảm đến mức thê thảm, cộng thêm việc xuất hiện làn sóng bán bất động sản để thu hồi vốn trước áp lực nợ vay. 

Bên cạnh đó, trước đây thị trường bất động sản đã có sự kết nối với thị trường chứng khoán, chính vì thế, hiện nay cả hai lĩnh vực này đều nằm trên con dốc sụt giảm với thanh khoản kém dẫn đến việc số tiền trong túi các nhà đầu tư không đủ để đầu tư trước thông tin siết tín dụng.