"Nỗi ám ảnh" của thị trường bất động sản 10 năm trước đây liệu có lặp lại?

Sốt đất cục bộ xảy ra tại một số địa phương

Theo Nhịp sống kinh tế, trong những năm vừa qua, liên tục xuất hiện các cơn sốt đất từ thành thị tới nông thôn. Thậm chí, chỉ cần nghe phong phanh khu vực nào có quy hoạch, chuẩn bị triển khai hạ tầng, giới "cò" đất, đầu cơ đã tụm ba thổi giá. Tuy nhiên, các cơn sốt thường qua rất nhanh chóng, người ôm đất cuối cùng lâm cảnh thua lỗ. Không chỉ vậy, việc giá đất tăng nhanh chóng còn kéo theo rất nhiều hệ lụy.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, nhiều tỉnh thành trên cả nước thời gian qua đã ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ, đặc biệt sốt ảo diễn ra tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường,... Giá nhà tăng cao nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy xuất hiện bong bóng cục bộ. Đặc biệt, giá nhà giá nhà cũng leo thang theo giá đất và liên tục lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ ở mức thấp.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản vẫn đang chịu áp lực tăng giá vì nguồn cung thấp, giá đất tăng. Trong đó, phần lớn nguồn cung đất nền trên thị trường không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch mà chủ yếu ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Tuy nhiên, giá đất trúng đấu giá ở hầu hết các địa phương đều rất cao, cộng với lạm phát có thể tăng cao hơn... là những nguyên nhân đẩy giá nhà đất leo thang. Trong thời gian tới, dự báo phân khúc nhà ở cao cấp và đất nền vẫn sẽ có sức hấp dẫn tốt do phù hợp với nhu cầu cất giữ tài sản, do đó giá các phân khúc này sẽ tiếp tục tăng. Đối với phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp, giá sẽ tăng chậm hơn nhằm duy trì lượng hấp thụ.

Vị chuyên gia cho rằng, thực tế giao dịch thấp, hạn chế do giá bị đẩy quá cao, không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua hàng cũng tính được giá trị ở mức độ nào là hợp lý nên người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng hấp thụ kém.

Hiện tượng bong bóng bất động sản như 10 năm trước liệu có lặp lại?

TS, Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện nghiên cứu và Phát triển kinh doanh cho rằng, nếu dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản quá nhiều, dẫn đến cung tăng nhanh mà cầu không có, như vậy chắc chắn sẽ dẫn đến tình trạng đóng băng giống như trong quá khứ. Nhưng hiện tại thì ngược lại, nguồn cung ngày càng khan hiếm trong khi cầu tăng vọt.

Ông Nghĩa cho biết, tiêu chí đánh giá bong bóng bất động sản của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), cứ 37 năm thu nhập bình quân của một người bình thường mới mua nổi một căn nhà là báo động của bong bóng. Trước đây, Việt Nam mới tính 35 năm, nhưng đến giờ cũng đang xấp xỉ 37 năm. Trong khi đó, đất đai ngày càng khó khăn, tín dụng trái phiếu cũng tương tự, nên nguồn cung hạn hẹp mà cầu thì tiếp tục tăng.

Hiện nay, nỗi ám ảnh của thị trường là bong bóng bất động sản năm 2008 đang lởn vởn khi những cơn sốt cục bộ tại nhiều địa phương đang diễn ra, nhưng giao dịch không đáng kể. GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, nguồn cung các dự án hiện khá thấp. Giá đất tăng thì các chủ đầu tư giữ hàng, thêm vào đó, giới đầu cơ lại ráo riết tung tiền mua bất động sản số lượng lớn, chính điều này có thể tạo ra các cơn sốt giá.

“Cách tốt nhất là chúng ta phải hoàn chỉnh hệ thống pháp luật. Mặc dù năm 2020 đã có những điều chỉnh đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc. Nếu năm nay tăng phê duyệt dự án, tăng cung bất động sản lên nhiều hơn thì mới giải quyết được vấn đề của thị trường. Theo quan sát của tôi, bây giờ thị trường chưa có biểu hiện bong bóng, song cần nhanh tay, mạnh tay có những giải pháp để thúc đẩy nguồn cung, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn”, ông Đặng Hùng Võ khuyến nghị.

Đánh giá về thị trường, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam cho biết, diễn biến của thị trường bất động sản hiện nay đang hoàn toàn khác so với thời điểm bong bóng của thị trường một thập kỷ trước.

Theo đó, 10 năm trước, lạm phát và lãi suất tăng khá cao, cùng với đó, giá nhà tăng và hoạt động đầu cơ cũng diễn biến phức tạp. Ngoài ra, các sản phẩm bất động sản thời điểm đó cũng tương đối sơ khai, đang trong giai đoạn xây dựng dở dang ở những nơi thiếu và yếu hạ tầng, thậm chí có sản phẩm mới chỉ ở trên giấy. Dẫn đến việc khi thị trường điều chỉnh, những sản phẩm đó bị kẹt lại.

Còn thời điểm hiện tại, có thể thấy thị trường bất động sản phát triển tốt hơn, hầu hết các dự án bất động sản đều đã tương đối hoàn chỉnh và đưa vào hoạt động. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất dù có tăng nhưng chưa ở mức nguy hiểm như đã nhìn thấy cách đây 10 năm. Do đó, chúng ta không nên quá lo ngại về hiện tượng bong bóng bất động sản như 10 năm trước.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, để đảm bảo giá đất nền trong thời gian tới được diễn biến ổn định, đúng với nhu cầu thực, chính quyền các địa phương cần tiếp tục quyết liệt kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, các dự án đầu tư, giao dịch đất nền… để đảm bảo thực hiện theo đúng quy định pháp luật; cung cấp đầy đủ thông tin về chủ trương phát triển kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn.